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?????????又一次不歡而散。7月31日下午，深圳市寶安區(qū)碧水龍庭的會(huì)議室里，業(yè)主代表們與開發(fā)商的談判，最終還是無疾而終。
“我們?nèi)ツ?月底買房時(shí)每平方米要16000元，現(xiàn)在一平方米連8000元都不到，已經(jīng)成為名副其實(shí)的‘負(fù)資產(chǎn)’了。”馬小姐在電話中告訴記者。她是碧水龍庭二期68戶斷供業(yè)主的代表之一，7月20日，她連同其他67戶業(yè)主已正式致函其按揭銀行，表示將于20日(月結(jié)日）起正式斷供。
盡管房價(jià)讓她“心里很不舒服”，但她強(qiáng)調(diào)，此次集體斷供，并非真的不要房子了，而是為了“維權(quán)”，因?yàn)閾?jù)她說開發(fā)商在未經(jīng)業(yè)主同意下單方面變更了小區(qū)的大門設(shè)計(jì)以及幼兒園的用地規(guī)劃設(shè)計(jì)等。
今年上半年，深圳多個(gè)樓盤由于后期新樓較去年下半年高位時(shí)出現(xiàn)大幅度下跌，導(dǎo)致部分業(yè)主出現(xiàn)群體性斷供的意向。
而自從6月份網(wǎng)名“風(fēng)語”的一位自稱是地產(chǎn)研究員的一篇《斷供已過千億、次貸危機(jī)浮現(xiàn)》網(wǎng)絡(luò)博文開始，有關(guān)深圳樓市可能出現(xiàn)大規(guī)?！皵喙钡脑掝}，更是成為媒體廣泛關(guān)注的風(fēng)暴焦點(diǎn)。
業(yè)主“斷供”施壓
在沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“斷供潮”中，頻頻上鏡的是龍崗區(qū)的英郡年華、南山區(qū)的半島城邦及澳城、寶安區(qū)的泰華陽光海及碧水龍庭等項(xiàng)目，曝光的已斷供或宣布即將要斷供的業(yè)主約為140多名。
作為目前已浮現(xiàn)的最大斷供案例，碧水龍庭二期68戶斷供業(yè)主與開發(fā)商———深圳市榕江實(shí)業(yè)有限公司（下稱“榕江實(shí)業(yè)”）之間的問題仍看不到解決的跡象。?
不過，榕江實(shí)業(yè)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，碧水龍庭所有規(guī)劃設(shè)計(jì)均已通過了政府相關(guān)部門的驗(yàn)收，根本不存在業(yè)主所指的“問題”，更不能以此為借口作為解除合同的原因。
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，像碧水龍庭68戶斷供業(yè)主一樣，一些已經(jīng)斷供或者將要斷供的業(yè)主并非真的不要房子，而是把斷供作為與開發(fā)商談判的手段。不過，也有一部分業(yè)主，在房價(jià)飆升的2007年高位買入多套房產(chǎn)，在目前房價(jià)大幅縮水的情況下，這些人由于資金緊張無法償還房貸。
對于深圳出現(xiàn)的“斷供”現(xiàn)象，中山大學(xué)嶺南學(xué)院金融系系主任陸軍在接受記者采訪時(shí)表示，目前斷供僅是部分城市面臨的個(gè)別現(xiàn)象，6月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比仍然上漲了8.2%，因此現(xiàn)在判斷“斷供潮”為時(shí)尚早。如果房價(jià)下跌超過50%，斷供數(shù)量會(huì)增加，但大面積斷供則未必。
而根據(jù)深圳市國土資源與房產(chǎn)管理局的《2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析報(bào)告》，6月份深圳新建商品住宅均價(jià)每平方米11159元/平方米，比去年10月份的高峰下跌了36%，已跌回一年前的水平。?
“斷供現(xiàn)象只出現(xiàn)在房價(jià)下跌幅度超過30%的部分樓盤，深圳市區(qū)內(nèi)房價(jià)下跌幅度大部分在20%以內(nèi)，業(yè)主并不會(huì)輕易選擇斷供。”福田區(qū)某房地產(chǎn)中介相關(guān)人士對記者說到。
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銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制
7月25日，深圳銀監(jiān)局就喧囂的“斷供潮”作出回應(yīng)，表示目前深圳個(gè)人住房貸款違約率有所上升，但未出現(xiàn)大面積斷供現(xiàn)象。
深圳銀監(jiān)局披露的數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，按五級(jí)分類口徑統(tǒng)計(jì)，深圳個(gè)人住房貸款不良余額為13.85億元，比年初減少0.73億元，不良貸款率為0.63%，比年初下降0.02個(gè)百分點(diǎn)。按更審慎的標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)，不良貸款(逾期90天以上列為不良貸款）余額為17.35億元，比年初增加2.11億元，不良貸款率為0.79%，比年初上升0.11個(gè)百分點(diǎn)。?
值得關(guān)注的是，若按五級(jí)分類口徑統(tǒng)計(jì)，深圳個(gè)人住房貸款不良余額、不良率與年初相比均實(shí)現(xiàn)“雙下降”，但逾期90天以上的個(gè)人住房貸款卻呈現(xiàn)“雙上升”趨勢。同時(shí)，兩組數(shù)據(jù)之間仍有3.5億元的風(fēng)險(xiǎn)敞口。
一位不愿透露姓名的銀行業(yè)人士告訴記者，銀行將貸款的信用評級(jí)分為五級(jí)：正常、關(guān)注、次級(jí)、可疑、損失。一般情況下，逾期3個(gè)月以上不還款，就會(huì)被歸為不良貸款。
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“不過，如果客戶不是惡意欠款，銀行不會(huì)輕易劃入不良，有時(shí)候四五個(gè)月不還款才劃入不良。”上述人士表示，供款人只要超過供款日期一周，就會(huì)接到銀行的催款電話，連續(xù)3個(gè)月斷供，銀行就會(huì)向業(yè)主發(fā)放催收通知書，并有專員上門調(diào)查。若供款人仍然沒有交款，銀行才會(huì)啟動(dòng)司法程序，通過訴訟來收房。
除了銀行本身的努力外，供款人面臨的斷供風(fēng)險(xiǎn)也讓供斷人不敢輕易斷供。記者了解到，如果供款人選擇斷供，不僅已付房貸將會(huì)“打水漂”，還將面臨長期的信用問題。更重要的是，如果銀行拍賣業(yè)主抵押的房產(chǎn)無法償還剩余房貸，銀行可以在任何時(shí)候催討，直到還清欠款。
按照上述人士的說法，在銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制及斷供風(fēng)險(xiǎn)壓力下，除非萬不得已，供款人不會(huì)輕易斷供，即使資金緊張的時(shí)候也會(huì)采取斷續(xù)還貸的方式保住物業(yè)。因此，才造成不同標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)計(jì)之間留有3.5億元的風(fēng)險(xiǎn)敞口。
上述風(fēng)險(xiǎn)敞口會(huì)不會(huì)影響銀行資產(chǎn)質(zhì)量？深圳大學(xué)金融研究所所長國世平在接受記者采訪時(shí)表示，個(gè)人按揭貸款占銀行貸款總額的比例非常低，即使0.79%的不良率，對銀行來說也沒有風(fēng)險(xiǎn)。但他認(rèn)為，如果房價(jià)進(jìn)一步下跌，斷供的概率會(huì)加大，預(yù)計(jì)斷供可能在今年年底或明年年初進(jìn)一步擴(kuò)大。
深圳銀監(jiān)局早前在回應(yīng)“千億斷供”說法時(shí)表示，該局已幾度向商業(yè)銀行發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，責(zé)成商業(yè)銀行作出風(fēng)險(xiǎn)壓力測試，未雨綢繆。
開發(fā)商的困局
相比于銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商在此次“斷供”事件中再次被推到風(fēng)口浪尖上。不少業(yè)內(nèi)人士指出，今年以來一直處于“缺錢”狀態(tài)的開發(fā)商資金鏈或許可能產(chǎn)生更大危機(jī)。
國泰君安6月的一份研究報(bào)告指出，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口達(dá)7100億元，相當(dāng)于行業(yè)最高峰的2007年新增房地產(chǎn)中長期貸款的2倍。由于去年高價(jià)拿地的企業(yè)面臨著付清土地出讓金的壓力，7~9月將是開發(fā)商資金鏈最緊張的時(shí)候。
北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任鐘偉在“2008博鰲房地產(chǎn)論壇”上也預(yù)測，在目前的需求狀況下，維持現(xiàn)在的開發(fā)節(jié)奏，我國房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)4000億元~5000億元的年度資金缺口。
今年以來，市場上針對地產(chǎn)企業(yè)可能遭遇的“資金缺口”的預(yù)估不絕于耳，但由于缺乏公開數(shù)據(jù)的支持，對開發(fā)商“資金缺口”之爭出現(xiàn)了較高的數(shù)字偏差。
但記者從銀行方面獲取的信息顯示，開發(fā)商依然面臨著信貸壓力?！敖衲暌詠恚y行對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款沒有絲毫放松的跡象?！睆V東發(fā)展銀行信貸部人士對記者表示，該行對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款一直就相當(dāng)謹(jǐn)慎，特別對業(yè)務(wù)占比較小的支行來說，開發(fā)商貸款幾乎為零。
深圳發(fā)展銀行相關(guān)人士在接受記者采訪時(shí)也表示，自2007年下半年以來，鑒于房地產(chǎn)市場的變化，該行嚴(yán)格了個(gè)人貸款政策，按揭貸款增幅隨即放緩。至于開發(fā)貸款，深發(fā)展的量更少，許多分行連一筆房地產(chǎn)開發(fā)貸款也沒有。
不過據(jù)業(yè)內(nèi)人士表示，即使斷供，比起斷供者，開發(fā)商面臨的風(fēng)險(xiǎn)仍然小很多。銀行可以通過拍賣抵押物業(yè)抵償剩余貸款，如果仍有缺口，銀行還可以通過追查斷供者其他財(cái)產(chǎn)進(jìn)行回補(bǔ)，最后的資金缺口才需要開發(fā)商補(bǔ)足.
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