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近兩年，關(guān)于中國是否存在房產(chǎn)泡沫的爭論此起彼伏，莫衷一是，而房地產(chǎn)價格卻持續(xù)上漲。到底漲跌與否，首先要看是誰說的。如果房產(chǎn)商說漲，那等于沒有說，因為王婆賣瓜不可能說瓜要跌價。有些手里有房，甚至在炒房，或是不缺錢買房的人，不管是經(jīng)濟(jì)學(xué)家還是什么人，也不大可信，因為他們要么不在意房價漲，因為買房對他們不在話下，或者手中有房，好等著房價上漲后沒事偷著樂，甚至有些學(xué)者說不定捧著房地產(chǎn)商的飯碗，怎么能不唱高房價呢？其次要看說得有沒有道理，是否有依據(jù)。不管是誰講的，要看有無道理，而不是一看和自己想法相左就罵，因為忠言往往是逆耳的。而且真理越是摔越能證明是真實的，謊言一碰就破。本人默默無聞，也不代表誰的利益，說的話是否客觀，自有公論：
一、 價格由價值決定，同時受供求關(guān)系影響。
上海房子的價值到底是多少不好判斷，但是看看日本的例子，日本因為人多地少，所以舉國上下認(rèn)為日本的房子應(yīng)該大漲特漲，結(jié)果在最高峰時，東京及周圍三個地區(qū)的理論地價超過美國整個國家土地價值及在紐約證券交易所上市的所有公司的凈資產(chǎn)值，日本天皇的皇宮地價超過加利福尼亞。在這樣的氣氛中，人不免狂熱，失去應(yīng)有的理智。所以恐怕不能因為上海的土地成本高就認(rèn)為上海房子的價值就應(yīng)該高達(dá)10000元/平方米以上，因為土地的價格并不代表價值。
二、 前幾年，因為住房分配貨幣化，原先不少人從單位以很低的價格買入產(chǎn)權(quán)房，再高價賣出，產(chǎn)生一個財富效應(yīng)，這樣購買能力增加，又有改善住房條件的需求，而這部分購買力最近幾年正在集中釋放之中，但這種低價買入公房，高價賣出的好事已經(jīng)一去不復(fù)返了，所以這部分購買力一旦釋放完畢，對房地產(chǎn)市場的推動力就會突然消失，高高在上的房價就會失重。
三、那個中國老太太辛苦了一輩子，終于積累了足夠的錢買了一套房子，卻沒來得及享受就去世，而美國老太太早早住進(jìn)好房子，在去世前還清所有貸款的故事廣為流傳，現(xiàn)在貸款買房是比較普遍的現(xiàn)象，房貸成為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?？墒亲罱鼛啄曛袊y行房貸總額大幅上漲的幾年，正是中國連續(xù)降息，還貸壓力不斷下降的幾年?，F(xiàn)在的利率是改革開放以來最低的，一年期存款利率只有2.25%，而貸款利率不過5%多一點，但是20多年來中中國平均一年期存款利率是4%左右，按現(xiàn)在的利差來算，平均貸款利率為7%左右，而美國幾十年來平均的住房貸款利率為8-9%，如果貸款利率上漲到7%，還會有那么多人熱衷于貸款買房嗎？恐怕以前大量貸款買房的人倒是因為還貸壓力太大而陷入財務(wù)泥潭。而且在世界各國，不同時期，總會是銀行存款利率高于通貨膨脹率，而現(xiàn)在的中國卻相反，這本來就是反常的，利率遲早漲到物價漲幅之上，而且中國現(xiàn)在已經(jīng)開始十年來的首次加息了。這樣，未來幾年不大可能再有持續(xù)的新的借助銀行貸款的金融杠桿的住房購買力。1998-2002年個人住房貸款年均增長率達(dá)112.8%，這種增長肯定是不能持續(xù)的。
李嘉誠說：房價上漲的時候不會死人，但房價下跌的時候卻一定會死人。其重要原因之一就是每月銀行的房貨還款都會如風(fēng)刀霜劍一樣嚴(yán)相逼。建議大家以后在大城市走路不要在高樓下面走。
四、 物業(yè)稅的推行。
就是國家把地皮免費給開發(fā)商，這樣房子的價格就不包括土地，價格會大跌（現(xiàn)在房價中土地成本大約為40%）。當(dāng)然地不是免費的，由購房者在30到50年的時間內(nèi)平均交納。這樣的政策一出，誰會去買那些包括地皮成本的房子呢？已經(jīng)交了土地成本的房價還會這么高嗎？而且二手房也不好賣出，因為大家都愿意買低價的不包括地皮成本的房子。 2005年1月17日舉行的中國經(jīng)濟(jì)形勢報告會上，財政部副部長樓繼偉說，物業(yè)稅正在做模擬測算，估計不久將在部分地區(qū)開始試點。
五、 法律限制。
本人是實習(xí)律師，深知根據(jù)中國法律，業(yè)主不擁有住房土地所有權(quán)，只有使用權(quán)，最多只有70年的使用權(quán)，也就是說，在70年后，土地所有權(quán)就結(jié)束了(如果房產(chǎn)商房子蓋了3年，業(yè)主就只有67年的土地使用權(quán)了，如果又空置了2年，就只有65年了），至于是重新向國家繳納土地使用權(quán)費還是以后就可以免費使用，或是由國家根據(jù)客觀情況收回使用權(quán)，不得而知，這在法律上仍是空白。可是70年總會過去，這一天總會到來。因為有關(guān)法律頒布不久，所以最早的商品房也離土地使用權(quán)期限尚遠(yuǎn)?？墒侨藗儠絹碓秸J(rèn)識到這個問題。而且不是所有的房產(chǎn)土地使用權(quán)是70年，有的只有50年。但是現(xiàn)在市場上決定房價的往往是交通、地段、環(huán)境等，從不考慮土地使用權(quán)期限，當(dāng)人們開始普遍考慮這個問題時，土地使用權(quán)期限少的房價必然下跌，特別是房齡長的二手房。 |