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這是一個令人不安的年代，房地產市場在經過前期的大幅上漲之后，終于步入了一個低迷盤整期，這也讓許多投資者沒了方向。
怎么辦？其實市場的蕭條并不可怕，對于購房者來說反而可以利用這個機會做好準備，而尋找未來“看漲型”房產就是最佳的解決方案。
樓市調整讓人心慌
“股市又創(chuàng)新低了！”隨著人們的一陣陣驚呼，上證指數(shù)的下跌再次撞擊著人們的心理承受底線。與股市仿佛一條船上的兩個兄弟，近期的房地產市場也受到了各方的關注，它的一舉一動也讓許多投資者忐忑不安起來。
一位老讀者目前給記者來信，他在信中寫道，房地產市場去年漲得讓人看不懂，但今年的市場卻似乎變了天，完全成了另一番景象。他說：“其實我本來今年也有購房的打算，但看到市場這樣的走勢就有些舉棋不定了。想等房價跌了再買，但一直等下去終究也不是個辦法，我究竟該怎么辦呢？”
這位讀者的話非常具有代表性。
許多投資者也都存在著同樣的疑惑。面對當前徘徊不前的樓市，市場的跌宕起伏讓許多購房者都沒了方向，買了房怕房價跌，不買房又著急，這似乎是一個無法解決的難題。那么，究竟有沒有兩全其美的方法呢？答案是肯定的！記者在這里給出的建議是，在市場低迷期反而要做好購房準備，尋找“看漲型”房產就是一個好方法。
的確，今年以來全國各地的房地產市場都出現(xiàn)了價格盤整的局面，有些地區(qū)房價的“高臺跳水”更是惹來了各方的的關注。日前，深圳市國土資源和房產管理局發(fā)布“2008年1～7月深圳房地產市場分析報告”官方權威數(shù)據(jù)，結果顯示，今年1～7月，商品房空置面積165.68萬平方米，同比增加近三成，其中住宅空置面積更是同比增加超過九成。深圳全市新建商品房銷售規(guī)模繼續(xù)下降，市場觀望氣氛濃厚，而此前傳出的因房價下跌而“斷供”的傳聞，更進一步強化了人們的恐慌心理。
同樣，北京樓市降到“冰點”的銷售量絲毫也沒有回暖的起色，而房價環(huán)比回調也已是公開的秘密。雖然目前北京商品房整體銷售均價依然處于“高位盤整”，但有觀點認為，如果成交量持續(xù)低迷6個月以上，行業(yè)內就很可能出現(xiàn)明顯的價格調整，只有價格理性回歸，才能釋放真實需求。而上海樓市的成交量也是一月不如一月，根據(jù)佑威房地產研究中心發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，7月份，上海商品房的成交量約為101.96萬平方米，比6月的143.15萬平方米下降28.77%。其中，商品住宅的成交量約71.81萬平方米，比6月的104.26萬平方米下降31.12%，與去年7月的217萬平方米相比，降幅更是高達66.91%。
在新房市場低迷、二手房市場疲軟的大背景下，各地樓市無疑都慘淡地結束了2008年上半年。而且根據(jù)業(yè)內專家的分析，貨幣緊縮政策在下半年不會松動、樓市成交清淡局面也不會有太大改觀，這無疑給了房價更大的壓力。
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樓市個性化正顯現(xiàn)
市場的現(xiàn)實無疑是殘酷的，它不僅給后市走向帶來了諸多迷茫，也讓購房者變得更為謹慎小心。不過與此同時你有沒有發(fā)現(xiàn)，當前的房地產市場已經出現(xiàn)了明顯的分化走勢，個性化的特征正非常清晰地顯現(xiàn)出來
首先我們可以發(fā)現(xiàn)，不同城市的房價走勢出現(xiàn)了明顯的分化。今年以來深圳房價出現(xiàn)了讓人心驚的“跳水”行情，而與此同時上海房價卻是波瀾不驚仍然在高位徘徊；其次，同一城市不同區(qū)域之間的房價也表現(xiàn)出了明顯的分化，比如在上海不少外圍區(qū)域房價出現(xiàn)調整的同時，一些中心城區(qū)優(yōu)質項目的價格卻仍然保持了上揚的走勢。
對此，北京師范大學經濟研究中心主任鐘偉提出的一個觀點頗值得大家關注。他表示，目前房地產市場的顯著特征是分化和重組，包括：不同區(qū)域市場的房產價格將明顯分化；不同物業(yè)類型的價格會分化明顯；城市核心區(qū)和遠郊區(qū)的價格走勢會出現(xiàn)分化；開發(fā)商隊伍將出現(xiàn)明顯分化。這種分化的走勢也是由深層次的原因造成的，深圳前期的暴漲早已脫離了其自身的需求，現(xiàn)在就必然會遭到市場本身的抱負。而這種情況在單個樓盤上就表現(xiàn)得更為明顯了，那些具有較高含金量的房產明顯表現(xiàn)出抗跌性，就是在低迷市道中也仍然被人們所“看漲”。
一位業(yè)內人士的說法頗為形象：“在特殊的市場環(huán)境下，樓市正在出現(xiàn)兩極化趨勢，其基本的表現(xiàn)就是，好的產品熱賣，差的樓盤乏人問津，而且熱賣的樓盤價格會更高，滯銷的樓盤即使降價也難以吸引人氣。”其實在此前發(fā)生的那波樓市大潮中，樓盤的價格總體的表現(xiàn)是一個齊漲的狀態(tài)。但經過這一輪市場的洗禮，未來樓市即使走出調整進入復蘇的狀態(tài)，也不會再是簡單的共漲局面，價格分化的態(tài)勢將會清晰地表現(xiàn)出來，有些樓盤會脫穎而出，而另有一些則將止步不前。由此一個非常值得關注物業(yè)類別不由得進入了我們的視線，，那就是集合多方面優(yōu)勢的“看漲型”房產。
這一點在中國港臺地區(qū)的房地產市場都可以得到佐證，比如香港地區(qū)雖然經歷了1997年之后樓市的大起大落，但我們發(fā)現(xiàn)在后來的復蘇期中，不少在低迷時期購買的優(yōu)質房產價格都遠遠跑贏了“大盤”，對此香港的地產界元老施永青也是非常認同。
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提前做好購房準備
可能與許多人想像中的不同，市場的低迷盤整期反而是購房者“有機可乘”的階段。以上海樓市為例，1999～2001年和2005～2006年都處在市場低迷盤整期，但反過來歷史也已經證明，這兩個時段都是購房的最佳時機。所以對于當前的市場投資者沒有必要恐慌，而應該提前做好準備，捕捉隨時可能出現(xiàn)的購房時機。
在2007年購房的人，很多都有過起早貪黑排長龍隊伍“搶”房子的經歷，而在樓市步入低迷盤整期后，這樣的“盛況”將很難出現(xiàn)了，購房者在將來也就有了更多的選擇空間。而從這幾年樓市的運行特征看，記者認為階梯式爬升是其最顯著的特點，在爬升階段價格的上漲往往會相當快速，以一步到位的形式體現(xiàn)出來，然后在相關政策的作用下，進入下一階段的盤整期。而在今年由于受到宏觀經濟層面的影響，樓市降溫的速度還是相當快的。
其實，在市場低迷盤整期內購房選擇空間大，給了購房者較為從容的挑選余地。與此同時在房價上，這個階段同樣會出現(xiàn)調整的機會，從而給了購房者更多的實惠。比如一部分持房者擔心房價不穩(wěn)定，前期投資的收益達到目的而放盤。由于大多數(shù)買家持觀望心態(tài)，市場成交量減少，投資客為了將房產早點變現(xiàn)，所以就會采取降價手段。另外一些開發(fā)商為了加快銷售和資金回籠，也會推出一些促銷讓利的手段。很簡單的道理，在大家都不買的情況下，擇機購房就少了很多的競爭對手，能夠買到適合自己的超值房子。
所以歸根到底，對于購房者來說最關鍵是不要跟風，要相信自己的判斷，尤其對于買房自住來說，沒有便宜和貴的房子，只有合適和自己能夠承受的。在交易量緊縮、價格盤整的大背景下，購房者應該多走、多看，就有機會找到超出心理預期的房源。
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“看漲型”房產是首選
行文至此，其實已經完全可以對那封讀者來信提出的問題給出答案了。目前雖然處在市場低迷期，但買房現(xiàn)在就可以準備起來了，尋找“看漲型”房產就是首選的解決方案。
那么，“看漲型”房產究竟是什么樣的呢？這次本刊記者特意采訪了各路知名專家，他們都從不同角度對這類房產給出了定義，相信我們讀了后面的文章后會有不小的啟發(fā)。其實歸根結底，那些在低迷盤整期價格穩(wěn)定，而在市場復蘇期表現(xiàn)突出的樓盤，就是“看漲型”房產。目前買房無論是自住還是投資，都應該考慮選擇這樣的樓盤，它能使你規(guī)避市場風險，從而立于不敗之境，而有些投資者由于沒有能夠很好地把握住這一點，從而招致了不必要的損失。由此，如果能循著“看漲型”房產這條主線去購房，往往就能收到事半功倍的效果。
其實對于這一點，在房地產市場已經有了不少成功的實踐者，這次本刊記者采訪到的俞堅就是其中的一位。他在大學學的是經濟學，后來又有了多年管理工作的經驗，這使他更能發(fā)現(xiàn)房地產市場背后所隱藏的規(guī)律。在上世紀90年代，他就開始關注上海樓市了，但他與普通投資者最大的不同之處在于，俞堅更能發(fā)現(xiàn)各類房產未來的潛力點所在，他比別人看得更準，相信在讀了他的故事后我們也會學到不少實用的理念。
當然，發(fā)現(xiàn)此類房產最為關鍵的還是要能找到其看漲的因子，在這里記者提出了這樣幾條思路：首先可以考慮的還是地段，特別是中心城區(qū)的一些優(yōu)質樓盤不容忽視；第二，不少具有實用概念的樓盤也值得關注，因為它們恰恰滿足了某個類別的特殊需求；第三，投資回報率同樣值得重視，租金價格的高低對房價其實有著舉足輕重的影響；最后，樓盤本身的位置、房型等內在要素也是看點，“內秀”房產在市場出現(xiàn)波動時往往就會表現(xiàn)出較強的抗跌性。
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