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????? 任玉嶺 1938年10月出生，1960年南開大學畢業(yè)后留校任教，后在中國科學院、國家科委等部門工作，曾任國家科委中國星火公司總工程師、北海市副市長。全國政協第八屆委員，第九、十屆常委。國務院參事、著名經濟學家。
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????? 今年前5月，我國居民消費者物價指數（CPI）同比上漲高達8.1%。對本輪通貨膨脹的起因和治理物價上漲的辦法，各方眾說紛紜。早報記者日前就此話題，專訪了第九、十屆全國政協常委，國務院參事任玉嶺。
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????? 這次通脹的總根子
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????? 東方早報：我國由去年底開始的通貨膨脹，至今已延續(xù)半年以上，而且物價仍在逐月上升。你認為這次通貨膨脹是由那些原因導致的？其最主要的表現是什么？
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????? 任玉嶺：正如諸多學者所言，我國這次通貨膨脹的產生有國外原因，也有國內原因。國外原因有美國次貸危機的影響，英、美、日等國物價上漲的影響，國際石油漲價的影響，越南經濟危機的影響，以及國外“熱錢”向中國流入的影響。而國內原因，有人民幣升值的影響，地方上發(fā)展欲望過強的影響，投資過大的影響，資源相對緊缺的影響，冰雪災害和汶川地震的影響，以及房地產價格高升的影響。
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????? 以上諸多影響因素都與這次通貨膨脹息息相關。通貨膨脹中，有的商品漲價多，有的商品漲價少，我們關注漲價多、漲價快的商品，采取措施是必要的，但是不能頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳，僅治標不治本是抑制不了通貨膨脹的。
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????? 這次通脹主要原因還是在國內，主要矛盾還在房地產。房地產規(guī)模大、范圍廣，牽扯的行業(yè)多。例如鋼材的大漲價，這是與房地產的拉動直接聯系在一起的。我國房地產的大發(fā)展推動了鋼鐵等65個行業(yè)的大發(fā)展。我國鋼鐵年產能近十年從1億多噸發(fā)展到4億多噸，國內鐵礦石遠不能滿足，需要國外進口，當世界上大部分出口的鐵礦石都流向中國還不能充分滿足需要時，自然造成國際上鐵礦石價格的迅速上升。鐵礦石的漲價和煉鐵、煉鋼帶動的煤、電等的漲價，必然造成鋼材漲價，帶動一系列機電設備生產和以鋼鐵為原料的制品漲價，由此引起連鎖反應。
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????? 在房地產價格快速飆升的情況下，住房便成了社會的投資品。近三年，上海、北京、廣州等地，人們投資購房，往往可以兩三年實現收益翻番。這不僅吸引了大量的國內投資購房者，也吸引了國外的大量“熱錢”。國內有溫州的炒房團、山西的“煤老板”，還有各種各樣的有錢人都把買房、賣房、炒房、租房作為以錢賺錢的生財之道。國外也是一樣，去年我去沙特時，詢問一些人投資中國的方向時，發(fā)現他們是投在房產上的。我在澳大利亞和新西蘭考察時，先后給我做翻譯和導游的10個人，有9位在中國買了房地產，最多的一個人買了三套。
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????? 因此，房地產的高通脹是這次通貨膨脹的總根子，也可以說是這次通貨膨脹的“牽引機”和“助推器”。
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????? 北海市的教訓
????? 東方早報：你說房地產價格的高升是這次通貨膨脹的主要原因，但有人認為房地產沒有計入CPI，既然沒計入，它的價格因素就不會影響CPI的變化，就不會對通貨膨脹造成影響。請你對這個問題分析一下。
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????? 任玉嶺：這種認識，我想有一定的代表性，也正是這一認識，使人們忽略了這次通貨膨脹與房地產價格高漲的關系。很多專家談通貨膨脹的起因時，都把房地產價格高升置之度外。而實際上，房地產價格高升對這次通貨膨脹的影響是最全面、最深刻、最嚴重的。這“三個最”，是我在上世紀90年代初于廣西北海市工作的親身經歷和感受中得出的結論。
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????? 1993年和1994年，北海市的物價上漲高達43%，當時給人的感覺是市場上錢已經不值錢了，各種商品價格成倍上升。那時北海的通貨膨脹雖然是局部的，但它確是由房地產的高增值和巨大的暴利引起的。
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????? 北海是中國最早對外開放的14個沿海城市之一，但因為地理位置較偏，在上世紀80年代發(fā)展十分緩慢。進入1990年代后，北海市充分認識到這塊土地上享有的開放政策，便大力推進了土地開發(fā)，曾一度建起五個大型經濟開發(fā)區(qū)。后又時逢鄧小平南巡講話，北海的大開發(fā)進一步升溫，除海南的房地產公司大量轉向北海外，全國有30個省的人走進北海進行房地產開發(fā)，包括西藏和新疆都在北海建有房地產公司，北海的房地產公司迅速從兩家發(fā)展到1340家，占到當時全國房地產公司總數2800多家的一半，僅建筑設計院就有143家。北海一時間成了中國最熱點的開發(fā)城市，人均GDP在1994年升到全國城市排名的第12位。
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????? 那時候，北海同全國一樣，房地產的用地都是政府劃撥的，政府售出價10萬元一畝，到了市場上馬上可升到80萬甚至200萬元，很多房地產商獲得了高額利潤，各種各樣的商用房、住宅樓、別墅區(qū)以及一批五星級、四星級飯店迅速開建。全國諸多有名的建筑集團也紛紛云集北海，中房、中建、中鐵、中冶等都有1-2個公司在北海運營。
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由于房地產的炒作，住房價格日日高升，企業(yè)的暴利大量生成，投資購房購地者逐日增多，很多人以銀行為依托，使大量資金流入北海。有一天，因一企業(yè)股票上市，就有400多億資金打入北海交通銀行(601328,股吧）。如此導致物價指數高升至43%，通貨膨脹迅速形成。但好景不長，房地產的泡沫于1994年破滅后，造成了北海經濟長時間的一蹶不振。這次北部灣被國家定為新的“發(fā)展極”后，北海才真正走出上一輪的低谷。十多年的時間，代價十分沉重。
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????? 這次通貨膨脹發(fā)生于2008年，恰與這兩年全國房地產價格的迅速飆升直接相關。我國房地產價格雖然近十年一直上升，但上升最快、上升幅度最大的時期卻是發(fā)生在2006年和2007年。
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????? 深圳市2004年房價與居民收入比僅為6.52倍，而2006年一下飆升到15.76倍，2007年又進一步達到20倍以上。上海、北京市中心區(qū)的房價與收入比甚至達到了30倍和50倍以上。還有統(tǒng)計數據表明，2004年北京的平均房價才只有5050元/平方米，而2007年全市平均房價竟上升到14000元/平方米。
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????? 沒有哪個行業(yè)能夠像房地產這樣牽扯著眾多行業(yè)的發(fā)展，牽扯著社會的眾多需求。房地產價格的飆升和規(guī)模的快速增長，不可避免地造成煤、電、油運及多種原材料的全面緊張，這就是通貨膨脹的起因，通貨膨脹的根子就在這個地方。
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????? 整治高房價最佳時機
????? 東方早報：有人說，現在住房開始滯銷了，政府再不采取支持措施就會危及中國宏觀經濟安全，導致地產商和銀行的資金風險。如果把房地產看成通貨膨脹的根子，打壓房地產的高價，會不會真的出現這樣的危機和風險？
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????? 任玉嶺：這個問題，我進行過反復研討和思考。應該說，房地產界十分重視輿論的營造，也十分重視市場炒作。他們不僅自己赤膊上陣，而且還“豢養(yǎng)”有一批“御用文人”，或通過“重金”讓一些專家和媒體為其制造輿論。房價成倍增長，房地產企業(yè)今年1-5月份對房屋開發(fā)面積增長24.9%、住宅施工面積增長26.6%，在這一大好形勢下，他們還在叫喊，要“保衛(wèi)市場”，要求政府重新調整房地產市場政策，并危言聳聽地講什么，“否則，就會危及中國宏觀經濟安全，導致中國銀行(601988,股吧）體系的風險”。還有人替投機購房者叫屈，說什么“怕影響民眾房地產資產的升值，波及地方政府的‘財政收入’”。所有這些都是既得利益者“欲望無窮”的反映，也是少數房地產商貪得無厭的再現。
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????? 應該說，我們有些城市的房價已到了臨界點，再飆升真的要崩盤了。據我所知，有幾個大城市，今年房屋銷售出現下降趨勢。以北京為例，1至5月，全市商品房銷售面積同比下降46.1%，住宅銷售面積下降48.8%。出現這個問題，能是國家對房地產的發(fā)展支持不夠嗎？不是的。今年住房銷量大幅下降，正說明2007年房價的高幅增長已經超過市場限度，現行房價已經出現了泡沫，廣大百姓已經無法承受。
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????? 近兩年，政府為解決廣大百姓“住有所居”的問題，從金融、稅收、土地等方面對房價飆升進行了調控，并在國務院2007年24號文件中提出了兩個70%（即土地供應的70%給保障性用房，建筑套型面積70%控制在90平方米以下）。而所有這些政策出臺時，總是遇到房地產輿論的抵制，房地產商我行我素，直至去年底把房價推向了讓人興嘆的高峰。
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????? 今天，在囤積土地、惜售住房、投資和投機購房被政府稍加限制情況下，廣大百姓依然買不起房，一些房地產商除了到山西、神木等“煤老板”集中的地方進行發(fā)動和鼓勵“煤老板”進京購房外，就是要挾政府和銀行，繼續(xù)助推房價的飆升和增長。
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????? 打壓房價會不會危及中國宏觀經濟的安全？會不會給銀行帶來風險？我的看法是，房地產既然走到了今天這個地步，演變成了通貨膨脹的禍根，那么就必須鏟除禍根，切掉毒瘤，長痛不如短痛。這時候諱疾忌醫(yī)，則會養(yǎng)虎為患。有病早治，將可能把損失降到最低。我認為這時候治理房地產的高價將是最好的時候。
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第一，從銀行風險分析，有人擔心因為房地產開發(fā)商自有資金較少，80%以上資金來自銀行貸款，如果房地產有風吹草動，銀行就面臨開發(fā)商以土地、房屋抵債的可能。如果房地產價格過多地跌下去，銀行就有虧損危險。但從目前實際考慮，當前在銀行抵押的開發(fā)商的土地和房屋多是2005年以前的，那時候土地、房屋作價較低，現在進行整治時，倘若房地產商還不了銀行貸款，銀行便有條件收回當初以較低價格抵押的土地和房產。按現行價格去處置，銀行就絕不會吃虧，也無風險可言。相反，若兩年后再下決心，那時開發(fā)商抵押在銀行的土地、房屋一定都是高價的，當開發(fā)商用抵押土地和房屋抵償貸款時，銀行的損失將不可低估。
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????? 第二，從宏觀經濟安全分析，現在來整治房地產的高價和泡沫，無論如何比拖下去要好得多。一方面，我國現在總體經濟發(fā)展勢頭較好，即使房地產有些波動，8%左右的經濟增速仍有可能保證；另一方面，廣大群眾需要住房的愿望很高，需求規(guī)模很大，如果擠壓了投資購房、投機購房，房價能夠降下來，廣大群眾可以購買，房地產市場不會萎縮而是變大；房地產的建設總量肯定比現在還要多。只要能夠按2007年國務院24號文件去工作，把70%的土地劃給保障性住房，70%建成90平方米以下面積，我們的房地產總規(guī)模仍然有很好發(fā)展前景。這樣既便于解決“住有所居”，又能維持房地產的盛況，以及由房地產帶動的60多個行業(yè)的正常發(fā)展。
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????? “整治”會遭五種阻力
????? 東方早報：但是，如果防治通貨膨脹真從房地產入手的話，你認為會不會有阻力？
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????? 任玉嶺：阻力肯定是有的?，F在任何一項改革，都會觸及到利益的再分配。防治通貨膨脹需從房地產入手，作為一項改革措施，要為廣大百姓造福利，就一定會影響開發(fā)商及投機購房人的切身利益，因此必然有阻力。
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????? 第一種阻力來自房地產開發(fā)商。追求利潤最大化，是企業(yè)的天性。像比爾·蓋茨那樣的公司老板在中國還不多見，尤其是房地產界。這次地震捐款中，王石作為房地產代表人物遭到網民的唾罵，就足以說明房地產開發(fā)商賺錢的欲望永無止息。上個月，北京地產商到山西舉行的推薦會和房地產老板潘石屹在山西的推銷講話，表明了房地產商建房的目的大多是為有錢人到北京投資、投機服務的。
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????? 第二種阻力是來自少數有錢人的。全國各地和海外的一些有錢人，他們都看好中國房地產的高效益，涌向大都市購買和囤積居民住房，為的是升值后可以套利。對他們來說更是希望房價無限攀高。
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????? 第三種阻力來自銀行。銀行長期向房地產商貸款，造成中國房地產近80%的錢是銀行的。再加上，銀行信貸中的“互利性”也引出了施貸人與賣房人的“合作化”。因此，銀行與房地產商已經不止是一個鼻孔出氣了，有的已經形成了“銀企共同體”。這種情況下，要整治房地產，顯然是難上加難。
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????? 第四種阻力是來自某些地方官員。這些年來，各地都在學著經營城市，出讓土地成了政府的一大收入，有的城市賣地收入高達數百億元，有了這個錢，政府的日子可以過得寬松和富裕。再說，房地產開發(fā)商的開發(fā)行為越多，GDP的增長就越高，某些人的政績就越大。如此，整治房地產的高價，會受到某些地方官員的阻攔和反對。
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????? 第五種阻力是來自腐敗分子的阻力。在這些年的房地產發(fā)展中，腐敗的案例是五花八門的。有些開發(fā)商為了得到便宜的土地和在建住房中得到更大效益，曾不惜用各種手段腐蝕有關管理部門和人員。送住房的、送別墅的、送金錢的、送汽車的、送古玩字畫的、送兒女出國的、送美人陪住的等等都曾發(fā)生。遠在上世紀90年代初，北海市一個地產科的科長任職不到六個月，家中床下就堆滿了300萬元的賄賂款。很多腐敗分子懼怕整治房地產，怕自己的受賄資產被曝光。因此，他們會千方百計阻止整治房地產、規(guī)范房地產。
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????? “七招”可治高房價
????? 東方早報：最后，請問在通過整治房地產高價方面，應采取哪些措施，并該怎樣突破呢？
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????? 任玉嶺：整治房地產的高價是解決通貨膨脹的關鍵。為了壓低房地產的高價，應采取以下措施。
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????? 一是需要從土地的供給上，進行管制和立法。在中國人多、地少而又大力推進城市化的情況下，住房用地價格高升不可避免。為防止住房用地價格無限攀升，應將商品住房與保障性住房的供地進行嚴格區(qū)分。2007年國務院24號文件所提的70%的住房用地劃給保障性住房的規(guī)定應予嚴格落實。對保障性住房用地應有嚴格的限價，以確保保障性住房價格走低。
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????? 二是要堅決扭轉開發(fā)商為獲取更大利潤而囤積土地和惜售房屋的行為。對買入土地建設住房的開發(fā)商，特別是承建保障性住房的開發(fā)商，在其拿到土地后，一是不允許轉手倒賣，二是半年不開工者應予罰款，兩年仍不建設者土地應無償收回。對所建住房，應限期上市，對惜售行為應進行打擊。
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????? 三是向房地產施貸的銀行部門，應該嚴控對房地產貸款比例，自有資金過低的開發(fā)商不予貸款。更要制止貸款人與企業(yè)人勾結起來，通過貸款炒房從中謀利。銀行對普通民眾貸款購買住房者，應降低施貸利率，并延長按揭期限。應通過“銀貸杠桿”把當前房地產為投資、投機服務的方向扭轉為向廣大百姓服務。
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????? 四是對城市居民購買第一套住房者，可以學習國外的鼓勵辦法，或對其進行補貼，或減免有關稅費。同時要大量建設保障性住房，提高經濟適用房和廉租房建設的比例，擴大經濟適用房與廉租房享受范圍。在購買保障性住房時，消除戶籍壁壘，使農民工和新市民共享發(fā)展成果。
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????? 五是限制投資購房和國外“熱錢”購房。對不在本城市工作的國內、國外的各種有錢人在本城市的購房行為，以及在本城市居住和工作的有錢人購買第二套住房以上的購房行為，應出臺約束辦法和限制性條例。盡快改變疏于管理的現狀。
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????? 六是對占住房總量70%以上的保障性住房的建設，應實行先評估、定價，然后招標承建商的辦法。為確保住房的低成本和低價格，還要對評估、定價及招標環(huán)節(jié)進行監(jiān)督，防止官商勾結，抬高成本和定價。
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????? 七是強化對房地產行業(yè)的管理，認真貫徹十七大關注民生、“住有所居”的重要精神，使每一個公民都能在國家公有的土地上分享到土地升值創(chuàng)造的成果與福利。
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????? “世界上的事情怕就怕認真二字?！庇嘘P管理部門只要能認真履行責任、防止腐敗引起的瀆職現象，我們就一定能治理好房地產的高價，為抑制通貨膨脹做出新貢獻。
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