作為傳統(tǒng)樓市旺季的6月份在今年未有起色。北京、深圳等地的房地產(chǎn)市場紛紛下挫,上海房地產(chǎn)市場雖有回調(diào)但滯漲勢頭已現(xiàn)。昨天進行的?“十三屆亞洲房地產(chǎn)年會及國際研討會”關(guān)于2008年度房地產(chǎn)市場預(yù)測的分論壇上,上海易居房地產(chǎn)研究院副院長丁祖昱表示,今年上半年以來,全國多數(shù)城市成交量腰斬,開發(fā)商已經(jīng)到了“肉搏戰(zhàn)”的時候,全國一片冷淡的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)需要集體自救。
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半年成交量同比降50%
2008年,房地產(chǎn)調(diào)控進入政策觀望期,基本未有大的調(diào)控政策出臺,從2004年開始,年中6、7月份就是政策密集期,這是四年來第一次出現(xiàn)年中無新政策出臺的情況。
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事實上,即使沒有新的政策出臺,目前全國市場也已經(jīng)相當(dāng)?shù)兔浴?-6月全國大多數(shù)城市樓盤成交量全部“腰斬”。以上海為例,去年上半年月均成交面積為174萬平方米,而今年上半年,月均成交面積僅為86萬平方米,同比下跌50%。而下降幅度最大的兩個城市武漢和深圳,下降幅度甚至接近60%。
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正因為如此,甚至已經(jīng)出現(xiàn)部分地方政府開始出臺扶持房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策,以避免市場出現(xiàn)大落。上海6月份的成交數(shù)據(jù)顯示,6月上海成交約100.9萬平方米,與去年同期相比,成交量更是下滑62%;北京6月成交約134萬平方米,同比下滑12%;重慶6月成交69.48萬平方米,同比下滑39%。
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對于成交量下降的原因,丁祖昱認(rèn)為,成交量下滑的原因要因地而議,主要與可售供應(yīng)量下降、價格過高、需求等方面因素有關(guān)系。其中,上海市場的主要問題在于供應(yīng)量較少,2005年以來上海住宅市場供應(yīng)量不斷減少,其中2006年月均供應(yīng)量為234萬平方米,2007年降至112萬平方米,到今年,這一供應(yīng)量僅為89萬平方米。
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市場低迷不阻熱錢激情
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這種市場情況下,開發(fā)商對于市場客源的爭奪進入白熱化階段。丁祖昱稱,開發(fā)商們已經(jīng)到了“肉搏戰(zhàn)”的時候。目前上海樓盤普遍出現(xiàn)“僧多粥少”的局面,甚至在一個區(qū)域內(nèi)發(fā)生四家樓盤為了賺人氣而去搶奪兩個客戶的情況。
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目前,市場已經(jīng)開始發(fā)生實質(zhì)性的變化,整合過程速度加快,各大品牌開發(fā)商已經(jīng)拉開了搶占市場的序幕,各大品牌企業(yè)已經(jīng)開始斥資進行并購和搶占市場,大量中小企業(yè)面臨被市場淘汰風(fēng)險。潘石屹說“百日劇變”,丁祖昱認(rèn)為,劇變的時間可能會長點,一年內(nèi)肯定要發(fā)生劇變。劇變主要是指:中小企業(yè)肯定越來越少,大企業(yè)并購小企業(yè)肯定越來越多。
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丁祖昱稱,未來整體樓市價格肯定會出現(xiàn)調(diào)整,而股市底部先行形成的基礎(chǔ)之上,樓市才可能走穩(wěn),除此之外,相對市場化的金融政策也是樓市走出低谷期的一大必要條件之一。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉則指出,2008年央行會保持政策連貫,將會繼續(xù)收緊銀根。
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但華偉指出,以收縮準(zhǔn)備金率的方式進行銀根緊縮可能會有部分消極影響,其中一部分出自于境外熱錢,由于外資過境中國可以輕易獲得超過10%以上的資金回報,國內(nèi)資金的過于緊縮有可能使得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)廉價進入外資手中。 |