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2009年是一個(gè)特殊時(shí)期，是救市貫穿其中，各類刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策層出不窮的時(shí)期，是福利財(cái)政化時(shí)期?？梢哉f(shuō)，2009將是一個(gè)寬松的年份，一個(gè)有機(jī)會(huì)的年份。
所以趁著政策之火，一個(gè)理想化時(shí)期的、危機(jī)造就的、政策鋪底的投資與消費(fèi)結(jié)點(diǎn)時(shí)間，謀劃一下你的住房夢(mèng)想吧。這一年，你將得到更多的實(shí)惠與驚喜。(當(dāng)然，如果你認(rèn)為房?jī)r(jià)在整個(gè)2009年屬于觸底反彈或持續(xù)下跌，那么正確的等待帶來(lái)的將是你最主要的實(shí)惠。）
實(shí)惠一 持續(xù)減息
2009年是減息年。此前100天減息達(dá)5次，按照加息頻率與加息幅度折算，目前應(yīng)該是6.5次，因?yàn)樯弦淮螠p息幅度非常大，本次減息才回復(fù)到0.27%這個(gè)點(diǎn)位。按照目前的利率水準(zhǔn)，假如你看中了某項(xiàng)目100平米的房子，按照該項(xiàng)目目前1萬(wàn)元/平米的售價(jià)，購(gòu)買(mǎi)該房子需要支付100萬(wàn)。
如果通過(guò)商業(yè)銀行按揭貸款的方式購(gòu)買(mǎi)該套房子，按照新政規(guī)定，目前5年以上貸款的基準(zhǔn)利率為7.47%，新政前一般銀行都是執(zhí)行的下浮15%的優(yōu)惠利率，執(zhí)行的按揭貸款利率6.35%。在此利率下，30年期貸款最后需要總還款約為179萬(wàn)元，月還款約為4978元，支付利息為99萬(wàn)。
新政后，住房按揭貸款的下浮幅度擴(kuò)大30%，優(yōu)惠后的按揭利率則為5.23%，在此利率下，30年期貸款最后需要總還款約為159萬(wàn)元，月還款約為4408元，支付利息為79萬(wàn)。依此算下來(lái)，如果在新政后買(mǎi)房子，僅貸款支付的利息就少了20萬(wàn)，而每月還款的額度也相差570元。如果是買(mǎi)90平米以下的房子，能省得更多。
預(yù)期還有兩大利率方面的利好：
1、新近出臺(tái)的國(guó)務(wù)院十三條細(xì)則中規(guī)定商業(yè)銀行可以自由決定確定優(yōu)惠利率，這個(gè)權(quán)限下放，極大地?cái)U(kuò)大了享受新政的消費(fèi)者范圍，以經(jīng)驗(yàn)判斷，開(kāi)發(fā)商為了銷售，一定會(huì)搞好與銀行間的公關(guān)，開(kāi)發(fā)商從功利角度來(lái)說(shuō)，更愿意將政策落實(shí)到有購(gòu)買(mǎi)力的人群身上，也就是商業(yè)銀行自主利率優(yōu)惠權(quán)后，更多非改善型住宅獲得了優(yōu)惠機(jī)會(huì)。
2、減息目前并未出盡，按照預(yù)測(cè)的162基點(diǎn)算，還至少有四次減息空間，這還是按照既往經(jīng)驗(yàn)估計(jì)的，一旦經(jīng)濟(jì)保增長(zhǎng)目標(biāo)、擴(kuò)充投資規(guī)模目標(biāo)不能兌現(xiàn)，無(wú)限減息也是可能的，大約在五至六次這個(gè)幅度。如果按照2004年的水平計(jì)算，上述標(biāo)準(zhǔn)買(mǎi)房還可節(jié)余13.8萬(wàn)。
實(shí)惠二 首付松動(dòng)
首先放松第二套房貸的首付比例，將第二套房貸貸款額度提高到80%后，對(duì)一套90平方米，總價(jià)100萬(wàn)的新房來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者只需首付20%，即20萬(wàn)，而之前需要付40萬(wàn)，放松對(duì)第二套房貸的限制后少付20萬(wàn)。按照新政，你買(mǎi)的房子面積大于90平米，不能享受部分稅費(fèi)減免的政策。但新政對(duì)住房按揭貸款利率下限的幅度有所擴(kuò)大，新政前優(yōu)惠是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上下浮15%，如今下浮比例擴(kuò)大到30%。
其次就是來(lái)源于開(kāi)發(fā)商促銷的首付節(jié)約，為了刺激消費(fèi)，結(jié)合目前市場(chǎng)上進(jìn)入消費(fèi)的人群購(gòu)買(mǎi)力有限，所以部分有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商重新起用了原被廢止的營(yíng)銷措施，如零首付，或降低比例的首付，如將
裝修納入購(gòu)房程序一并提供商業(yè)貸款，再由個(gè)人與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行結(jié)算，開(kāi)發(fā)商代為完稅等等。固然這些銷售政策，不會(huì)讓你的總支付發(fā)生節(jié)約，但現(xiàn)付壓力大大減輕。
實(shí)惠三 房買(mǎi)二手
如果你購(gòu)買(mǎi)二手房，則除了享受相關(guān)利率優(yōu)惠與稅費(fèi)減免政策利好外，從目前的市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)看，你還將獲得二手房平抑價(jià)格，即由于政策吸收泡沫，釋放出大量以前作為投機(jī)、投資消費(fèi)的二手房源，再通過(guò)戶籍松動(dòng)、稅費(fèi)松動(dòng)、公積金貸款，結(jié)合改善型消費(fèi)鼓勵(lì)一次置業(yè)者及二次置業(yè)者，向二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。
實(shí)惠四 直降銷售
如果你善于發(fā)現(xiàn)，這幾類項(xiàng)目在救市環(huán)境下，必須直降銷售，它們是：沒(méi)有后續(xù)土地儲(chǔ)備的住宅項(xiàng)目、高負(fù)債高土地儲(chǔ)備的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)旗下項(xiàng)目、已入市銷售但后期開(kāi)發(fā)量大的巨量型項(xiàng)目。
此外，產(chǎn)權(quán)調(diào)整后有些必降項(xiàng)目，第一類，新農(nóng)村社區(qū)里的房子；第二類，作為招商引資項(xiàng)目并立項(xiàng)了的綜合用地上的附著居住型公寓；第三類，暫屬農(nóng)村的合作建房；第四類，還建區(qū)多余用房。這四類房子目前被稱為"小產(chǎn)權(quán)房"，但由于其帶公性質(zhì)，所以預(yù)期是可以被收購(gòu)或調(diào)整產(chǎn)權(quán)讓其有名分地上市銷售或轉(zhuǎn)讓的。
當(dāng)然小產(chǎn)權(quán)房是否解禁取決于國(guó)土部與住建部的角逐，地方政府如果獲得更大權(quán)力則小產(chǎn)權(quán)房在2009部分地獲得解禁是可能的。一旦如此，則改善型消費(fèi)前提下部分小產(chǎn)權(quán)房或政府收購(gòu)住房獲得價(jià)差，只能由中低消費(fèi)中小套型的改善型買(mǎi)房人獲得。
實(shí)惠五 車房聯(lián)運(yùn)
以前在房地產(chǎn)營(yíng)銷中也有過(guò)買(mǎi)房送車的案例。由于汽車消費(fèi)領(lǐng)域的稅費(fèi)內(nèi)容類似于房產(chǎn)品，所以刺激汽車消費(fèi)的政策與目前樓市的救市政策如出一轍，包括行政管理費(fèi)用減免、免征部分消費(fèi)稅種、鼓勵(lì)私家買(mǎi)車并且著重于中低價(jià)位中小車型，還可以環(huán)保的名義來(lái)刺激小車消費(fèi)。
所以不排除開(kāi)發(fā)商將車房聯(lián)運(yùn)作為優(yōu)惠促銷措施來(lái)執(zhí)行，這樣，在買(mǎi)房送車中獲得大幅優(yōu)惠都不算奇事。
實(shí)惠六 財(cái)政補(bǔ)貼
目前財(cái)政支持房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)的政策主要集中于三項(xiàng)，分別是公積金管制的松動(dòng)與貸款消費(fèi)范圍擴(kuò)大、對(duì)改善型消費(fèi)與城市居民首次購(gòu)買(mǎi)自住房給予直接的財(cái)政補(bǔ)貼、在融資方面允許寬余公積金進(jìn)入到保障住房領(lǐng)域。這并不能直接帶動(dòng)大面積的消費(fèi)。所以對(duì)2009年，財(cái)政補(bǔ)貼措施我們可以懷有理想的預(yù)期。
比如將財(cái)政補(bǔ)貼范圍擴(kuò)大至：住房困難企業(yè)集資建房、公務(wù)員階層的改善型消費(fèi)、城市低收入住房困難戶進(jìn)行商品性消費(fèi)的直接補(bǔ)貼、放松戶籍管制后對(duì)外地來(lái)本地消費(fèi)，其中屬于自住性消費(fèi)的可能按照普惠制給予財(cái)政扶持等等。
實(shí)惠七 稅費(fèi)豁免
從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。從11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅；暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。以一套面積為90平方米、單價(jià)1.7萬(wàn)元的住宅為例，如果購(gòu)房者是第一次購(gòu)買(mǎi)，按照原先的標(biāo)準(zhǔn)，賣(mài)方要交合同價(jià)0.5%的土地增值稅7650元，買(mǎi)方合同價(jià)1.5%的契稅22950元，而765元的印花稅買(mǎi)賣(mài)雙方都要繳納?，F(xiàn)在根據(jù)新政策，賣(mài)方的土地增值稅可以免交，買(mǎi)方的契稅只需交1%，雙方的印花稅都免交，這樣，新標(biāo)準(zhǔn)為買(mǎi)賣(mài)雙方各自節(jié)省8415元?？傮w來(lái)看，對(duì)于首次購(gòu)買(mǎi)小 戶型普通住宅的購(gòu)房者而言，各類稅費(fèi)的減免，可以使總稅費(fèi)下降35%左右。 |