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在高房價(jià)的時(shí)代，房貸幾乎是每個(gè)普通人都會背上的欠賬。各家銀行在還貸方式上推出的產(chǎn)品可謂是層出不窮：固定利率氣球貸、接力貸、循環(huán)貸等各種還貸方式令人眼花繚亂。在處于降息周期的牛年，如何巧還房貸，是一個(gè)考驗(yàn)家庭理財(cái)者智慧的問題。在今年經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不佳，處于降息周期的背景下，貸款者應(yīng)該根據(jù)自己收入狀況，巧妙靈活地選擇不同的還款方式。
轉(zhuǎn)按揭：你不給我實(shí)惠我就走
“轉(zhuǎn)按揭”是指由新貸款銀行幫助客戶找擔(dān)保公司，還清原貸款銀行的錢，然后重新在新貸款行辦理貸款，同時(shí)可享受7折優(yōu)惠，其中付給擔(dān)保公司數(shù)千元擔(dān)保費(fèi)即可。簡單來說，轉(zhuǎn)按揭其實(shí)就是銀行和銀行之間在爭搶客戶，而還貸人則利用這個(gè)機(jī)會，為自己爭取更大的利益。
記者在蘇城多家銀行了解到，其實(shí)大部分銀行都可以辦理無交易轉(zhuǎn)按揭。不過在實(shí)際操作中，國有商業(yè)銀行顯得有些“羞答答”的，一般是只做不說。而股份制小銀行為積極爭取客戶，更加愿意提供轉(zhuǎn)按揭服務(wù)，并能給出更優(yōu)惠的貸款利率。據(jù)了解，現(xiàn)在專業(yè)按揭機(jī)構(gòu)一般并不對購房者收取服務(wù)費(fèi)用，但還是存在一些不可避免的費(fèi)用，包括擔(dān)保費(fèi)、評估費(fèi)、抵押費(fèi)、公證費(fèi)等。一筆30萬元的房貸轉(zhuǎn)按揭，費(fèi)用基本上在7000-8000元之間。需要注意的是，辦理房屋貸款的提前還款應(yīng)是已經(jīng)貸款在1年以上的客戶，這樣多數(shù)銀行才不收取違約金。
雙周供：不是朝三暮四的區(qū)別
所謂貸款“雙周供”，是指個(gè)人按揭貸款由傳統(tǒng)的每月還款一次改為每兩周還款一次，每次還款額為原來月供的一半。有人會認(rèn)為，這不就是朝三暮四嗎？有啥區(qū)別??！其實(shí)，盡管每個(gè)月仍然償還同樣數(shù)額的房貸，但由于還款方式的改變、還款頻率的提高，借款人的還款總額卻獲得了有效的減少，還款周期得以明顯的縮短，客戶在還款期內(nèi)能省下不少的利息。
不明白的話，我們來算筆賬好了。如果客戶在銀行貸了一筆50萬元的款，按照30年的貸款期限、基準(zhǔn)利率6.12%來算，選擇傳統(tǒng)的按月等額還款法，每個(gè)月要還款3036元；如果選擇“雙周供”，每兩周還款額為1518元，相當(dāng)于原月供的一半。而由于供款次數(shù)頻密，本金減少速度加快，最后算下來借款者可以節(jié)省115186元的利息支出，節(jié)省的利息比高達(dá)19.42%。同時(shí)，加上每年大約還款26次（折合月供為13個(gè)月），借款人只需要24.7年就可以還清這筆貸款，相比普通還款縮短了5.3年。
目前“雙周供”主要適用于期供類房屋按揭、抵押貸款，如一手樓、二手樓的房屋按揭貸款以及按揭還款的房屋抵押貸款。
隨薪供：等額本金或等額本息
“隨薪供”指在一定固定限期內(nèi)，只需按期償還貸款利息，固定限期到期后，再按期償還本息的還款方式，其中固定限期申請年限最長不超過3年。該還款方式可為借款者緩解當(dāng)前的還款壓力，也為流動性需求較大客戶提供了新的選擇。
名次聽上去玄乎，其實(shí)就是個(gè)等額本息法還是等額本金法的問題。當(dāng)前房貸還款方式主要有等額本金和等額本息兩種。等額本金還款是將貸款本金平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月，同時(shí)購房者需付清上一還款日至本次還款日之間的利息；等額本息還款是把貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月，購房者每個(gè)月還給銀行固定金額。
兩者比較，等額本息法比較適合年輕的、職業(yè)穩(wěn)定的買房人，此種方法可以減輕還款人早期壓力并更多享受生活，后期隨著收入水平的提高，實(shí)際的還貸壓力也會下降。而等額本金法比較適合于50歲以上的買房者，以應(yīng)對退休后收入下降的情況，不容易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
提前還：選擇一個(gè)最合理方式
在經(jīng)濟(jì)形勢較為復(fù)雜、投資環(huán)境也不確定的背景下，房奴們省錢的最佳方式就是提前還貸，畢竟，不欠銀行或少欠銀行錢，就不用或少付銀行利息了。目前大部分銀行都允許購房者提前還貸，且提供了全部還款、部分還款、縮短貸款期限等多種方式讓消費(fèi)者選擇，而且不收罰息，不過部分銀行需要提前預(yù)約并有提前還款次數(shù)限制。消費(fèi)者可根據(jù)自身財(cái)務(wù)狀況考慮提前還款，但前提是資金比較充裕，且要量力而行。
從理論上講，部分提前還款包括三種方式：一是剩余貸款每月還款額不變，只縮短還款期限，這樣可多省利息；二是減少每月還款額，還款期限不變，以減少月供負(fù)擔(dān)，但利息支出多于第一種方式；三是減少每月還款額，同時(shí)縮短還款期限，這樣會節(jié)省更多利息。但據(jù)記者了解，目前本市的銀行多數(shù)只提供其中一種方式。另外，消費(fèi)者還可選擇縮短還款期限的方式節(jié)省利息，但此方式會導(dǎo)致月供增加。
無債一身輕，但是并不是把房貸提前還了，就是最大的利好。比如，還貸年限已經(jīng)超過一半，月還款額中本金大于利息，那么提前還款的意義就不大。
定改?。弘S機(jī)應(yīng)變是最好辦法
許多借款人可能記得，兩三年前，固定利率房貸業(yè)務(wù)火爆異常，銀行熱推、買房人爭相辦理，甚至有些已辦理了貸款的也想變成固定利率的。由于固定利率推出時(shí)尚處在利率上升通道，所以在設(shè)計(jì)時(shí)比同期浮動利率略高，只要央行加一次息，它的優(yōu)勢就立即顯現(xiàn)出來。但是一旦降息，選擇它的購房者就吃虧了。因此，在經(jīng)過幾次大幅降息之后且還有降息的預(yù)期下，市民以前選擇的房貸固定利率業(yè)務(wù)，現(xiàn)在則成為綁在頭上的“緊箍咒”，明顯吃虧。
在這種背景下，借款人最好將固定利率房貸業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為浮動利率才劃算。但將“固定利率”改為“浮動利率”，通常需要向銀行繳納一定數(shù)額的違約金。借款人在進(jìn)行變更前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行比較，如果付出的成本偏高甚至不及節(jié)省的利息，那就沒有必要進(jìn)行改變。 |