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　　前兩個月，全國住房成交量同比增長6.1%。這個數(shù)字大體反映出成交量回暖的現(xiàn)實。剛剛結(jié)束的住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部全國房地產(chǎn)市場調(diào)研，得出了上述數(shù)據(jù)。此次住建部派出了規(guī)模龐大的調(diào)研組，以 “微服私訪”對全國30多個大中城市進行實地踩盤和調(diào)查。最近， “樓市回暖”的字眼不斷被提及，而近段時間內(nèi)股市房地產(chǎn)板塊的上漲態(tài)勢也顯現(xiàn)出投資者對 “回暖”預(yù)期的把握。就此而言，住建部的增長結(jié)論并沒有什么新意，但大多數(shù)報道中所采用的 “微服私訪”這個詞卻讓人頗感新穎。從相關(guān)調(diào)查的過程看，所謂 “微服私訪”有多大的說服力，有關(guān)部門是否就能以 “微服私訪”得出的結(jié)論來決定今后的政策走向？

　　在房地產(chǎn)市場爭論多多、博弈復(fù)雜、統(tǒng)計數(shù)據(jù)多如牛毛的情況下，住建部采取 “微服私訪”的方式調(diào)研樓市值得鼓勵。作為房地產(chǎn)主管部門，沒有調(diào)查就不能把準市場脈搏，開出的藥方就缺少針對性。但是，所謂 “微服私訪”，即調(diào)查者隱藏真實身份到各樓盤現(xiàn)場去了解真實狀況。然而對于其過程中所面對的開發(fā)商來說，對以購房者身份 “微服私訪”的調(diào)查者聲稱產(chǎn)品緊俏、熱銷，僅是一種銷售策略的表現(xiàn)而已。因此最終全國住房成交量同比增長6.1%的結(jié)論，是否完全真實值得商榷？不可否認的是，當前城市住房成交量的確呈現(xiàn)出 “小陽春”現(xiàn)象，這既是因為政府暖市，也是因為開發(fā)商以降價來提升交易量。但個別城市的住房成交量回暖，卻并不意味著中國樓市的回暖時刻來臨。

　　對于當前樓市行情而言，我們的態(tài)度是無需悲觀，但也尚未到樂觀的時候。不悲觀，是因為成交量的連續(xù)上揚所帶來的熱效應(yīng)一直在延續(xù)，只要是性價比優(yōu)勢比較明顯的樓盤，或者是定價到位的樓盤，依然能夠獲得購房者的青睞。“沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格”，對于價格合適的樓盤購房者并非不買賬。然而若以此判斷行情回升樓市回暖，甚至體現(xiàn)出漲價的沖動，卻并沒有樂觀的理由。實際上，比照日前房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科發(fā)布的年報，以及不惜造成凈利潤下降來計提12.3億元作為存貨跌價準備的消息，似乎可以得出一個結(jié)論：房地產(chǎn)業(yè)的寒冬還沒有完全過去，房地產(chǎn)企業(yè)仍必須做好長期的準備。同樣，根據(jù)前不久央行發(fā)布 《中國貨幣政策執(zhí)行報告 (2008年第四季度)》稱，未來3個月打算買房的居民人數(shù)占比為13.3%，分別比上季度和去年同期下降1.8%、 2.8%，創(chuàng)1999年開始此項調(diào)查以來的最低水平。在購買信心持續(xù)低迷的形勢下，需要通過更多的舉措能讓樓市熱度持續(xù)。

　　我們說，樓市最壞的時候可能已經(jīng)過去，但目前房地產(chǎn)市場仍需筑底整固。在這一過程中，成交量可能仍有反復(fù)。 短期內(nèi)，若市場預(yù)期的改變以及政府進一步扶持政策的推出，或有望促進成交量繼續(xù)回暖。加上庫存壓力的緩解和現(xiàn)金流狀況的改善，開發(fā)商的日子將比去年好過不少，然而實質(zhì)性的趨勢尚有待進一步觀察，行業(yè)回暖則更有待宏觀經(jīng)濟來驗證。當前國際金融危機尚未見底、中國經(jīng)濟增長依舊面臨下行風險，居民預(yù)期收入也存在不確定性。來自官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至去年12月底，全國商品房空置面積為1.64億平方米。要消化掉這些空置房需要漫長的時間，選擇合適的價格進行銷售恐怕仍是今后一段時間樓市的主旋律。