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????? 月供收入比高于35%即“超標”
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????? 某網(wǎng)站最新的一項調(diào)查顯示，有91.1%的人購房用了按揭。
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????? 其中，月供占月收入20%-50%的人數(shù)有54.1%，月供占月收入50%以上的達到31.75%.從這一組數(shù)據(jù)可以看出，近幾年如果沒有住房按揭貸款，國內(nèi)房地產(chǎn)市場要在短期內(nèi)繁榮起來是不可能的。但是，這樣也有成本與風(fēng)險。如果年輕人進行住房按揭不把這些成本與風(fēng)險考慮。
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????? 在決策之內(nèi)，那么個人就可能面臨家庭負債過重的風(fēng)險。
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????? 目前，國內(nèi)設(shè)定的標準是首付不低于總房款的20%、個人月供按揭貸款/月收入不得超過50%，而在美國等國家，一般是要求月供款占月收入的28%-35%，超過這個限度就高了。
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????? 近年來，一直有年輕的朋友問我：房價高不高？要不要買房？什么時候買房……
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????? 我往往會告訴他們，可以用以下三條標準來測算。
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????? 一是房價收入比。聯(lián)合國1993年對世界107個國家進行了全面研究得出的標準是3-6倍。即你購買一套房子時，總房款(包括裝修費）與家庭稅后收入之比如果為3-6倍，則說明這種房價在你的支付能力內(nèi)。這一比例越高，說明房價就越高。
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????? 二是個人住房按揭月供款與家庭每月可支配收入比(要把利率風(fēng)險考慮進去）。
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????? 這個比一般在28%-35%.如果超過35%，則個人負擔過重，不僅擠壓個人其他消費，而且會降低家庭的生活質(zhì)量。
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????? 三是家庭負債余額(即家庭的各種負債，如汽車貸款、信用卡、私人借款、教育貸款等）與家庭總收入比。這一比例不能超過50%.從上述的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查來看，國內(nèi)不少民眾特別是年輕一族在做購房決策時沒有進行仔細測算，蜂擁購房，從而導(dǎo)致月供收入比過高。而這又有房價一路高漲的原因。
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????? 趁房價高時大房換小房
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????? 那么，過高的房價又是怎樣造成的？房地產(chǎn)開發(fā)商會說是由市場供求關(guān)系決定的。從表面上看，這種說法與實際相差不遠。因為，很多購房者(炒房者除外）在買房時是處于信息不完全、不對稱、不科學(xué)、不規(guī)范的情況之下，從而預(yù)期房價一直會漲，預(yù)期購買房子一定能夠保值增值，這樣自然也就與房地產(chǎn)開發(fā)商、炒房者一起推高了房價。
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????? 再加上目前國內(nèi)購房者多數(shù)是20-35歲的城市年輕人，他們中有不少人是獨生子女，從小就在兩三代人的庇護下成長，一旦成為住房消費主體，出于個人享受方面的考慮會比其父輩更多，對成本、負擔等方面的考慮相對少一些。在這種模式下，房價也容易被推高。
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????? 因此，高房價、“超標享受”使個人住房按揭月供款負擔過重的現(xiàn)象也就十分平常了。面對這樣一種困境，民眾如何來化解這些風(fēng)險或負擔？
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????? 我認為辦法有兩種。一是民眾在房價高位時趁機調(diào)整個人住房持有方式，如由大房子調(diào)整為小一些的房子、由高價的房子調(diào)整為價格低一些的房子、由市中心的房子調(diào)整為近郊房子；二是如果看到利率上升時，可以考慮是否調(diào)整方式，如由浮動利率轉(zhuǎn)為固定利率等。
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????? 對于目前還沒有購房的民眾，一定要根據(jù)個人實際情況量力而為，不要沖動購房。一定要從多個渠道獲取再多一些的市場、樓盤的信息，并充分考慮自身還有哪些約束條件。
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????? 如果國內(nèi)的住房消費者都能夠更多些理性，那么，房地產(chǎn)市場上任何興風(fēng)作浪的行為就會成為過眼云煙，難以侵害暫時還處于弱勢地位的消費者了。
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