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????? 今年以來，部分地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)，是否會(huì)影響金融安全？國內(nèi)商品住房的價(jià)格是否存在泡沫？這都成為日前在滬舉行的亞洲房地產(chǎn)學(xué)會(huì)年會(huì)暨國際研討會(huì)的熱門話題。

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????? 高首付避免按揭壞賬

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????? 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)副校長(zhǎng)、本屆亞洲房地產(chǎn)學(xué)會(huì)年會(huì)會(huì)長(zhǎng)王洪衛(wèi)教授認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)信貸體系與歐美不同。一是在按揭過程中，首付款要占30%以上，第二套房的比例更高，而在美國，貸款比例一般高達(dá)90%以上；二是中國按揭貸款的衍生產(chǎn)品受到嚴(yán)格限制，相關(guān)的金融產(chǎn)品很少。在這種情況下，即便房?jī)r(jià)有所回落，國內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)類似次貸的金融危機(jī)，也不會(huì)出現(xiàn)銀行大量的按揭壞賬。

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????? 投資需求助推泡沫

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????? 一般商品的價(jià)格取決于供求關(guān)系，因此，歐美成熟市場(chǎng)研究房地產(chǎn)的趨勢(shì)很看重居民的收入和購買力。然而，國內(nèi)近年來在房地產(chǎn)研究中，卻很少有人重視居民收入與房?jī)r(jià)的對(duì)比。市場(chǎng)走勢(shì)也是如此。比如，上海目前的平均房?jī)r(jià)高達(dá)每平方米17000元，而去年上海在職人員的平均月收入僅2800多元，收入與房?jī)r(jià)比相差懸殊。

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????? 對(duì)此，王洪衛(wèi)認(rèn)為，在亞洲收入增加與房?jī)r(jià)高漲不對(duì)應(yīng)的現(xiàn)象很普遍，比如日本、中國香港就屬于相同的情況。這是因?yàn)檎疀Q定了土地的價(jià)格，掌握了土地的供求，也就決定房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的態(tài)勢(shì)。只有將土地的定價(jià)權(quán)還給市場(chǎng)，房?jī)r(jià)才有可能按供求關(guān)系下跌，但現(xiàn)在，中國內(nèi)地不可能出現(xiàn)這樣的局面。上海財(cái)大房地產(chǎn)市場(chǎng)研究專家張學(xué)文教授也認(rèn)為，目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)是不遵循供求均衡法則的。也就是說，國內(nèi)部分地區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格不以剛性需求為基礎(chǔ)，而是在投資需求的拉動(dòng)下，房子能賣多高就賣多高，從而產(chǎn)生了泡沫。

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????? 以稅收杠桿平衡房?jī)r(jià)

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????? 那么，在高房?jī)r(jià)與多數(shù)人收入不對(duì)應(yīng)的背景下，如何保證我國房地產(chǎn)健康發(fā)展呢？張學(xué)文認(rèn)為，新加坡和中國香港的“雙軌制”解決住房問題可能更有效果。新加坡有80%的居民居住在由政府出資建造的廉價(jià)房?jī)?nèi)，私人購買公寓和別墅的僅占12.4%；中國香港近一半的人口居住在出租公屋及政府補(bǔ)助出售單位里。因此，像上海這樣的國內(nèi)大城市，讓每個(gè)居民都進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)是不合理的，應(yīng)該走“雙軌制”：有條件的購買商品房，沒條件由政府補(bǔ)助租金或提供經(jīng)濟(jì)房。

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????? 王洪衛(wèi)建議，國家可以調(diào)整房地產(chǎn)稅收，以此調(diào)控城市房?jī)r(jià)。比如，對(duì)城市低收入者，為他們提供廉租屋，不僅不收稅，反而由政府補(bǔ)貼租金；對(duì)中等收入者，可提供購買小戶型房的稅收優(yōu)惠，如低于90平方米的，可以貼息返稅；對(duì)高收入者購買大房型房源的，則提高消費(fèi)稅。以稅收杠桿平衡房?jī)r(jià)，是當(dāng)前形勢(shì)下的一個(gè)較好辦法。