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????? “逆轉(zhuǎn)”信號(hào)
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????? 商品房銷售面積和金額五年來首次下降
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????? 到位資金比例占開發(fā)所需資金降至五年來最低位
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????? 商品住宅空置量五年來首次增長
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????? 銷售均價(jià)回到去年同期水平
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????? 商品房施工面積增幅為近年最大
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????? 21日，廣東省房協(xié)公布的《2008年上半年廣東房地產(chǎn)市場分析報(bào)告》顯示，今年上半年的廣東房地產(chǎn)形勢出現(xiàn)了五年來的首次逆轉(zhuǎn)，“各項(xiàng)指標(biāo)走勢反映出市場延續(xù)去年四季度以來的深度調(diào)整，當(dāng)前狀況如果延續(xù)，隨著去年企業(yè)擴(kuò)張帶來供應(yīng)量的增加，后市商品房銷售壓力仍會(huì)加大”。
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????? 自籌比例增幅達(dá)五年來最高
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????? 房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈條趨緊
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????? 今年上半年，廣東房地產(chǎn)完成開發(fā)投資1342.87億元，同比增長34.13%，與全國增長大體持平；增幅同比上升2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重為8.38%，同比高出1.46個(gè)百分點(diǎn)，低于全國水平1.72個(gè)百分點(diǎn)。雖然開發(fā)投資同比增幅為2003年上半年以來最大，但房協(xié)認(rèn)為，考慮到建材和人工漲幅高，開發(fā)投資實(shí)際增幅應(yīng)適當(dāng)調(diào)低。
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????? 在按用途劃分的完成開發(fā)投資當(dāng)中，住宅增幅在上年同期增長32.41%的基礎(chǔ)上，又有36.22%的增長；辦公樓、商業(yè)用房同比分別下降11.34%和增長5.98%，與上年同期24.80%、16.0%增幅相比下降較大。
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????? 在開發(fā)資金上，上半年廣東房地產(chǎn)到位資金1900.23億元，同比增長16.42%,但在商品房施工面積大幅度增加的同時(shí)，到位資金同比增幅下降8.73個(gè)百分點(diǎn)。而從資金來源看，自籌資金占到位資金比重增加10.65個(gè)百分點(diǎn)，其他資金的比重下降，“顯示整個(gè)資金鏈條趨緊”。
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????? 銷售面積和金額同比下降兩成
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????? 住宅容量面積近5年來首次增長
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????? 今年上半年廣東商品房銷售面積2012.58萬平方米，同比下降20.35%，銷售額1180.2億元，同比下降20.66%，為近5年(上半年）來首次降幅。
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????? 上半年商品房均價(jià)是5864元/平方米，同比微降0.39%,環(huán)比下降0.51%，基本回落到去年同期水平；其中第二季度6002元/平方米，環(huán)比增長6.04%。其中，商品住宅均價(jià)5711元/平方米，同比增長2.77%,環(huán)比下降0.12%；其中第二季度均價(jià)5821元/平方米，環(huán)比增長4.96%。
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????? 市場消化能力變差
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????? 此外，二手房銷售量與銷售額也同比分別下降25%和33%，廣州、深圳二手房銷售面積、銷售金額都同比大幅下降，尤其是深圳都下降了60%多。
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????? 同時(shí)，上半年市場整體消化系數(shù)均為負(fù)增長，這是自2003年上半年不斷攀升以來首次下滑，低于2006年上半年水平，反映市場活躍程度不夠，消化能力較差。
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????? 市場活躍程度不足，空置商品房也在增加。上半年末商品房空置總量1586.42萬平方米，較2007年末增加7.2萬平方米，增長0.46%。其中住宅空置增加60.35萬平方米，增長8.03%，出現(xiàn)近5年(上半年）來首次增長。
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????? 施工面積大幅增長
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????? 銷售壓力加大
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????? 上半年，購置土地面積增長49.76%，但省房協(xié)分析，這與去年大量購置土地后辦手續(xù)延后統(tǒng)計(jì)有關(guān)。在購置量增長的情況下，購置金額增長46.27%，比2007年上半年減少近40個(gè)百分點(diǎn)；土地購置單價(jià)也同比下降2.52%，增幅下滑48個(gè)百分點(diǎn)?！巴恋刭徶脝蝺r(jià)從連續(xù)3年(上半年）高位增幅逆轉(zhuǎn)為輕微跌幅(-2.52%），顯示樓市低迷轉(zhuǎn)折時(shí)期，土地市場受影響明顯”。
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????? 在去年大量購置土地且閑置地處置政策收緊的雙重影響下，廣東上半年商品房施工面積同比增長35.18%，增幅增加24.95個(gè)百分點(diǎn)，為近年最大。尤其是商品住宅施工面積同比增長36.01%，竣工面積同比增長4.99%，“未來一段時(shí)間住宅市場供應(yīng)加大，銷售壓力仍會(huì)加大”。
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????? 政策和客戶
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????? 心態(tài)是關(guān)鍵
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????? 近一段時(shí)間以來，房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨向無疑是人們關(guān)注的焦點(diǎn)。日前，中國奧園地產(chǎn)集團(tuán)品牌營銷總監(jiān)羅江海在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，樓市的發(fā)展有周期性，目前是樓市的調(diào)整期，關(guān)鍵要看政策和客戶心態(tài)。
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????? 羅江海分析稱，任何出臺(tái)的政策其目的是為樓市的健康發(fā)展，避免大起大落的情況。至于客戶心態(tài)，羅江海認(rèn)為，目前購房者觀望較多，交投平淡，不過，客戶心態(tài)也是有周期性的，有看漲就有看跌。他還認(rèn)為，一般來說，股市和樓市要走出低谷需要2年時(shí)間，以前兩個(gè)市場的低谷都是交錯(cuò)出現(xiàn)，像今年這樣重疊是很罕見的。
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????? 另外，針對市場關(guān)注的資金問題，羅江海告訴記者，房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，緊縮銀根對房地產(chǎn)的影響是非常明顯的，目前有些房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)資金鏈緊張，但他同時(shí)表示，中國奧園目前暫無資金壓力。
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