????? 如果土地像人類一樣有記憶,那么土地也許會因?yàn)楦袘焉硎蓝底源箿I。畢竟,在僅僅一年以前,土地還是各路房地產(chǎn)商打破頭爭搶的對象,“面粉比面包還貴”正是對土地價格飛漲的真實(shí)注解。但如今,土地儲備正由過去的“香餑餑”淪為今日的“雞肋”。
?
????? 相應(yīng)的,原本已擁有巨額土地儲備而自豪的房地產(chǎn)商們也不得不面對“加分題”可能淪為“負(fù)分題的命運(yùn)。”
?
????? 土地儲備驚現(xiàn)“貶值”
????? 較早明確承認(rèn)土地貶值的是地處“斷供門”風(fēng)口浪尖的深圳市的房地產(chǎn)商鴻榮源置業(yè)集團(tuán)(深圳)有限公司。更準(zhǔn)確地說,這種說法是在鴻榮源潛在重組對象S*ST蘭光的一則公告中被發(fā)現(xiàn)的。
?
????? S*ST蘭光日前公告稱,鑒于鴻榮源的幾個項(xiàng)目尚未取得完整的土地使用權(quán)證以及2007年新進(jìn)的幾塊土地儲備市值出現(xiàn)低于賬面值等情況,客觀上造成鴻榮源房地產(chǎn)資產(chǎn)無法實(shí)現(xiàn)“整體上市”。
?
????? “土地儲備市值出現(xiàn)低于賬面值”,通俗來說就是,現(xiàn)價低于當(dāng)初的土地競買價。有媒體根據(jù)公告中“2007年新進(jìn)的幾塊土地”作為線索并分析認(rèn)為,公告中提到的“市值出現(xiàn)低于賬面值的土地”可能暗指鴻榮源去年在深圳、佛山、惠州和廣州拿到的幾個地塊。
?
????? 如果說“斷供門”是炒樓者最深的痛,那么土地貶值無疑將是房地產(chǎn)商最深的痛。在房價的整個構(gòu)成中,眾所周知的問題是,地價占據(jù)著絕對重要的部分。人們通常所說的地價即土地費(fèi)用,它一般包括向政府繳納的土地出讓金、土地征用費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、土地整理費(fèi)用等。土地費(fèi)用在房價中的比重,占到20%至30%左右。根據(jù)傳導(dǎo)效應(yīng),地價下跌的效果一般要在幾個月后才能反映出來,尤其是對房地產(chǎn)這樣的周期性較長的行業(yè)而言。更重要的是,地價下跌意味著開發(fā)商開發(fā)成本的降低,這本身就使得房價有了下行空間;而地價下跌引發(fā)的房價下跌預(yù)期,改變了人們的消費(fèi)選擇。
?
????? 北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉曾經(jīng)指出,我國房地產(chǎn)開發(fā)商在土地儲備上沉淀的資金已達(dá)1.5萬億元左右,即使以貶值20%計(jì)算,也是一個天文數(shù)字。
?
????? 值得一提的是,土地貶值的提法目前并沒有獲得房地產(chǎn)商的普遍認(rèn)同,更能夠被接受的說法是“地價近期沒有再漲”。但大多數(shù)房地產(chǎn)商同時以自己的實(shí)際行動承認(rèn)了土地價值的今非昔比——流拍。
?
????? 有媒體將最近的幾次土地流拍進(jìn)行了統(tǒng)計(jì):不久前,深圳公開掛牌出讓的5幅地塊流拍了4塊,僅成交的一塊地價回落到了同區(qū)位2006年的水平。之后,深圳再次掛出的3幅地塊中,又流拍了兩塊,成交地塊的樓面價僅為1149元/平方米,相當(dāng)于同區(qū)位2005年的地價水平。隨后,上海8宗土地掛牌出讓中,成交了6宗,流拍兩宗,拍賣現(xiàn)場氣氛冷清;廈門將不久前集體流拍的9幅地塊第二次拍賣,結(jié)果仍有4幅流拍,成交地價則出現(xiàn)大幅下滑20%-30%……。 |