|
新浪財(cái)經(jīng)訊4月22日午間消息，北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)昨日凌晨在其最新博文中表示，上周出臺(tái)的房產(chǎn)新政屬“有病亂投醫(yī)，治標(biāo)不治本”，而必須改革土地制度以加快供給、調(diào)節(jié)貨幣總量和利率控制市場流動(dòng)性，并配以綜合的財(cái)稅體制改革等市場化的調(diào)控手段“才有可能讓房地產(chǎn)走向正常的市場化”。
距14日國務(wù)院發(fā)布房產(chǎn)新政整整一周，21日晚上23:46分，任志強(qiáng)在其微博上留言：剛剛寫完搏客，談?wù)剬?duì)國十條的看法。此時(shí)雖已接近凌晨，但數(shù)小時(shí)內(nèi)該博文點(diǎn)擊率仍達(dá)到4500余次，評(píng)論200余條，且這個(gè)數(shù)字在不斷更新中。
這篇讓微博博友期待已久的《這只是個(gè)開始——我對(duì)國發(fā)【2010】10號(hào)文件的解讀》，洋洋灑灑近1萬3千字，而這樣一篇“萬言書”竟是他手寫后再由秘書輸入電腦發(fā)布。“秘書還有一點(diǎn)就打完了。很快就掛在我的新浪博客上。這次博文有些長。對(duì)不起了。”他在微博(http://t.sina.com.cn)中提到。
需用市場化手段調(diào)控
上周出臺(tái)的房產(chǎn)新政在任志強(qiáng)看來是“有病亂投醫(yī)，治標(biāo)不治本”的表現(xiàn)，他認(rèn)為政府應(yīng)著重在“貨幣與利率的調(diào)節(jié)加上供求關(guān)系的平衡”上做文章，否則可能“為控制資產(chǎn)價(jià)格的單一目標(biāo)而可能失去了大局，至少失去了資源配置合理化的適宜信號(hào)”。
“這只是個(gè)開始，真正的重拳也許還在后面，尚有許多未確定因素。”任志強(qiáng)在博客中表示，國務(wù)院10號(hào)文件只是對(duì)各部委和地方政府下列計(jì)劃任務(wù)的工作布置，后續(xù)的執(zhí)行細(xì)則等文件在未來一段時(shí)間將逐漸出臺(tái)。
在博文中他多次提到，希望政府用市場化手段調(diào)控而非行政干預(yù)。“我不反對(duì)政府對(duì)市場的調(diào)控，但更希望政府用市場化的手段調(diào)控，而不是堅(jiān)持用非理性、非制度化、非法律化的行政干預(yù)手段，這種違背市場規(guī)律的做法可以滿足短期的政策目標(biāo)要求，但卻無法解決可持續(xù)的發(fā)展問題。”
而對(duì)于這樣的非市場調(diào)控手段的退出他也表達(dá)了自己的憂慮，“我并不為短期政策干預(yù)下的量價(jià)齊降而擔(dān)憂，我更擔(dān)憂的是房價(jià)平穩(wěn)后政府如何收回或撤銷這些限制性政策。”任志強(qiáng)在萬言書中還多次將大陸與香港作比較，以得出“目前房地產(chǎn)問題核心問題在于制度的不完善而并非監(jiān)管”的結(jié)論。
根本之道仍在增加有效供應(yīng)
2008年，在兩防的政策打壓之下房地產(chǎn)則出現(xiàn)了投資下降、施工周期延長甚至停工現(xiàn)象；2009年，在4萬億投資、低利率、9.6萬億信貸等優(yōu)惠政策刺激下，商品房銷售增長但投資與新開工并未同步回升。任志強(qiáng)認(rèn)為，今年上半年的房價(jià)上漲是供給嚴(yán)重不足所致。
他認(rèn)為，房價(jià)只與商品房市場的土地供應(yīng)有關(guān)，與其他保障性供地則無太大關(guān)聯(lián)。而如果不增加商品房的土地供給，僅靠擠壓現(xiàn)有土地增加住房的有效供給而非商品房的有效供應(yīng)不能解決房地產(chǎn)市場問題。“不解決供給就無法改變供求關(guān)系，也無法解決市場價(jià)格的上漲問題。”
雖然10號(hào)文件中要求增加居住用地的供應(yīng)總量，但并未明確增加的商品房供給量；同時(shí)閑置用地回收后以增加的“普通住房建設(shè)用地”，也并沒有明確是商品房還是租賃住房或非公開銷售的普通住房。
對(duì)于上周的房產(chǎn)新政側(cè)重收緊個(gè)人房貸，任志強(qiáng)直言：“為什么不從產(chǎn)生的原因出手，而是去限制消費(fèi)呢？”。
在他看來，在消費(fèi)需求基礎(chǔ)上的投資和生產(chǎn)能力的增加，是住房供給增加的前提。但任志強(qiáng)擔(dān)憂的是，在房產(chǎn)新政“打壓”下，如果銷售下降或房價(jià)下跌，開發(fā)商投資和生產(chǎn)的積極性受到影響，這樣一來，“迅速增加住房的供給量，像是在說醉話。但愿還有更多的清醒者能用腳投票，踢醒這些醉翁。”
而15日國土資源部發(fā)布的《2010年度全國住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》在任志強(qiáng)看來只是為時(shí)還不晚的“亡羊補(bǔ)牢”，“如果增加土地供給的時(shí)間提前半年或更早些豈不是沒有了這些天價(jià)地的煩惱，也沒有了房屋價(jià)格過快上漲的煩惱嗎？”
計(jì)劃顯示，今年住房用地?cái)M供應(yīng)量達(dá)到18萬公頃，同比增幅超過135%，其中中小套型商品房計(jì)劃供地總量8.04萬公頃，甚至超過去年全國各類實(shí)際住房供地總量。今年一季度房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)達(dá).67萬公頃，同比增長1.25倍。而從土地到住房還要三五年的時(shí)間周期，對(duì)當(dāng)前的供不應(yīng)求似乎并無太大幫助。
他認(rèn)為，遏制部分城市的房價(jià)上漲過快不是為了將房價(jià)打下去，但這種行政措施遏制的房價(jià)、遏制需求而產(chǎn)生的銷售下降并非是市場的正常供求產(chǎn)生的信號(hào)作用。如果這個(gè)問題沒有得到真正解決，未來如果消費(fèi)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，被壓制的需求再一次釋放時(shí)，或面臨著供求嚴(yán)重失衡的局面。
市場中的房價(jià)與民生沒有任何關(guān)系
美、日、英、新加坡、德等國家堅(jiān)持將市場中的房價(jià)放給市場，政府只用市場化的利率、稅收等進(jìn)行管理，而保障則是政府法定的職責(zé)。“住房是民生的基礎(chǔ)正在于政府嚴(yán)格履行保障公民居住權(quán)利的責(zé)任，而絕不是用市場中的低房價(jià)來保障民生，市場中的房價(jià)與民生沒有任何關(guān)系”。任志強(qiáng)表示。
他進(jìn)一步表示，用穩(wěn)定市場中的房價(jià)去替代政府保障民生的責(zé)任無異于將民生推向火坑，“這讓更多本應(yīng)由政府保障或幫助的群體備受煎熬，因?yàn)樗麄兛赡苡肋h(yuǎn)也沒有能力進(jìn)入市場。”
“全社會(huì)都在強(qiáng)烈的呼吁政府應(yīng)擴(kuò)大和嚴(yán)格執(zhí)行保障性住房體系和建立以對(duì)低收入住房困難家庭給以保護(hù)，卻沒有人會(huì)同意用商品房對(duì)低收入家庭給以保障，也沒有人會(huì)將商品房這種市場化產(chǎn)品當(dāng)做計(jì)劃產(chǎn)品實(shí)施分配。”任志強(qiáng)進(jìn)一步解釋。
而當(dāng)政府硬要將市場化的商品房變?yōu)槊裆?，商品房成為被排除于保障之外的居民解決住房的唯一途徑，沒有其他選擇時(shí)，就只能進(jìn)入市場去拼搏了。“于是商品房變成了帶有強(qiáng)制保障的作用，自然就會(huì)產(chǎn)生價(jià)格的管制與價(jià)格的扭曲了。”他在博文中提到。
任志強(qiáng)還提出應(yīng)積極和及時(shí)公布信息，反映價(jià)格變動(dòng)應(yīng)用不同地區(qū)的區(qū)位價(jià)格或中位數(shù)而非平均價(jià)格。
他還就政府對(duì)新聞宣傳加大控制力度提出了自己的看法，“至少要減少假新聞；不要讓管理機(jī)構(gòu)老是去辟謠；至少不要僅從一個(gè)個(gè)別事件去擴(kuò)散，讓民眾以為是整體的變動(dòng)；至少要讓民眾了解真實(shí)的情況，而不是煽動(dòng)民粹的情緒和引發(fā)恐慌。”(金霞發(fā)自上海)
附：就政策影響評(píng)價(jià)任志強(qiáng)的自問自答
1、這次政策的出臺(tái)會(huì)帶來行業(yè)游戲規(guī)則的調(diào)整嗎？
答：這要看政策固執(zhí)的能走多遠(yuǎn)。是當(dāng)房價(jià)下跌時(shí)就掉頭呢，還是從此要變成指令性的計(jì)劃管理，堅(jiān)決的實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)了，這大約是不會(huì)出現(xiàn)的。
2、這次政策的出臺(tái)是否會(huì)讓房地產(chǎn)市場崩盤，以應(yīng)了日本泡沫的預(yù)言？
我認(rèn)為不會(huì)。因?yàn)橹袊暧^經(jīng)濟(jì)的基本面并未發(fā)現(xiàn)改變，也不會(huì)出現(xiàn)2008年的現(xiàn)象。
3 、這次政策的出臺(tái)是否會(huì)陷入房價(jià)的“拐點(diǎn)”，出現(xiàn)2008年的房價(jià)下跌？
答：我想交易量的下降是第一步，房價(jià)從不漲到下跌會(huì)有一個(gè)時(shí)間差，至少要看開發(fā)商手中的現(xiàn)金流和后續(xù)的供給增長情況。政策尚未出完之前，雙方都會(huì)有個(gè)觀察期，最先反應(yīng)的一定是需要靠貸款才能形成的購買，而又被政策所限制了的消費(fèi)群體。當(dāng)各部委和各地方的政策相繼出臺(tái)之后，也許人們就會(huì)從觀察中走出來做合適的選擇了。
4、我現(xiàn)在是該賣房還是該買房？
答：我從來的想法都是要用錢就賣房；不缺錢、不急用錢就不賣房。當(dāng)貨幣處于長期貶值的狀態(tài)下，只有房屋資產(chǎn)是長期保持增值并且在通脹中比貨幣有更強(qiáng)的抗通脹能力的。
對(duì)于買房者來說，永遠(yuǎn)都是需求與能力的對(duì)稱，當(dāng)需求存在又有能力用合理的貸款提供消費(fèi)時(shí)，越早買房就一定會(huì)越合適，信貸會(huì)將未來的收入流變成今天的消費(fèi)能力，讓人們提前獲得高品質(zhì)的生活享受。但卻不可過度的超越自己的能力貪圖奢侈型消費(fèi)。
對(duì)于投資者而言，在不越出自己能力、不需要銀行借貸時(shí)，只不過是個(gè)進(jìn)貨成本的高低，并沒有虧損的概念，更何況像購買股票一樣誰能保證是抄了個(gè)最低點(diǎn)呢？也許此次政策出現(xiàn)的波動(dòng)給了許多人一次機(jī)會(huì)，但沒有人知道何時(shí)會(huì)反彈。 |