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核心提示：任志強(qiáng)認(rèn)為，國(guó)十條是遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，而并不是為了讓房?jī)r(jià)下跌?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)環(huán)比上漲為零，實(shí)際房?jī)r(jià)就是跌的。
數(shù)據(jù)顯示，8月下旬開始，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了成交量回暖的跡象。傳統(tǒng)的“金九銀十”已至，按照住宅的項(xiàng)目施工周期，未來(lái)半年將迎來(lái)住宅供應(yīng)的高潮，而按捺不住的剛性需求也開始釋放。在供需結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變中，房市的成交量和價(jià)格將會(huì)呈現(xiàn)怎樣的走向？本輪房市調(diào)控的目標(biāo)是否已經(jīng)達(dá)到？為求解房市走向的相關(guān)問題，本期本報(bào)邀請(qǐng)了華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)、四十人論壇成員、工銀瑞信基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳超，瑞士信貸董事總經(jīng)理陶冬進(jìn)行討論，是為21世紀(jì)北京圓桌第268期。(曹理達(dá))
房?jī)r(jià)為什么沒有大跌？
《21世紀(jì)》：如何評(píng)價(jià)房市調(diào)控的效果？新政實(shí)施后四個(gè)半月的時(shí)間，房?jī)r(jià)并未大幅下挫。背后的原因有哪些？
任志強(qiáng)：國(guó)十條的目標(biāo)是遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，而并不是為了讓房?jī)r(jià)下跌?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)環(huán)比上漲為零，實(shí)際房?jī)r(jià)就是跌的。因?yàn)槲覀冊(cè)诤饬縂DP增長(zhǎng)和利率的時(shí)候，要扣除CPI的增長(zhǎng)因素。目前7月的CPI是3.3%，那么房?jī)r(jià)就實(shí)際下降了3%左右。
銀行的壓力測(cè)試也不應(yīng)該解讀成為房?jī)r(jià)下跌做準(zhǔn)備。中國(guó)和西方發(fā)達(dá)國(guó)家的銀行不同，美國(guó)銀行要做壓力測(cè)試，是因?yàn)橛?ldquo;再貸款”。再貸款是什么？舉例來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)是1000元的時(shí)候，銀行給房主800元貸款，當(dāng)房?jī)r(jià)漲到2000元時(shí)，貸款人就可能再拿到1000元的貸款，這就是再貸款。在有大量再貸款的國(guó)家，房子降價(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響是巨大的。當(dāng)房子漲到2000時(shí)，每個(gè)人可能貸了1800，如果房?jī)r(jià)下降20%，房?jī)r(jià)變成1600。貸款是1800，房子值1600，形成了負(fù)資產(chǎn)，這樣貸款就不值得還了，索性讓銀行收走，貸款人還賺了200。所以發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)下跌個(gè)20-30%，銀行就承受不了了，而我們沒有這方面的風(fēng)險(xiǎn)。
現(xiàn)在的利率水平很低，對(duì)于開發(fā)商和消費(fèi)者來(lái)講，低利率就意味著資金價(jià)格便宜。如果按照利率成本來(lái)算，現(xiàn)在利率只相當(dāng)于過(guò)去的一半，開發(fā)商可以多一倍時(shí)間的來(lái)進(jìn)行開發(fā)，原來(lái)一年的成本現(xiàn)在可以攤到兩年。從購(gòu)房者的角度也是一樣，2007年買房子的時(shí)候是高利率，現(xiàn)在是低利率，現(xiàn)在首套房的購(gòu)房利率水平是當(dāng)時(shí)的0.7倍，相差30%。所以現(xiàn)在首套房銷售，并沒有受到多大的影響。
陶冬：新政出臺(tái)還不到五個(gè)月，價(jià)格還不能這么快發(fā)生逆轉(zhuǎn)，現(xiàn)在市場(chǎng)表現(xiàn)為量跌價(jià)不跌。在經(jīng)過(guò)一輪牛市之后，多數(shù)賣房人和開發(fā)商在資金方面比較充裕，所以在調(diào)控初期賣方的觀望者占多數(shù)。而買房人在房?jī)r(jià)沒有跌到心理預(yù)期時(shí)，也拒絕入市。這種價(jià)格上的焦灼是在房地產(chǎn)調(diào)整時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)的情況。
除此之外，還有其他的因素在起作用。一是超大規(guī)模的流動(dòng)性。寬松的貨幣環(huán)境和低利率，加上通貨膨脹預(yù)期不斷增強(qiáng)，使得不少的資金從銀行搬家，流向了房地產(chǎn)市場(chǎng)。二是政府在進(jìn)行房地產(chǎn)實(shí)行調(diào)控時(shí)面臨兩難，既要適當(dāng)抑制房?jī)r(jià)，同時(shí)也不希望房?jī)r(jià)大跌。三是經(jīng)驗(yàn)因素。中國(guó)的房?jī)r(jià)連升了六七年，而且中間經(jīng)歷了2005年和2008年兩次調(diào)整，這兩次調(diào)整力度都不小，但結(jié)果房?jī)r(jià)都在上升。這更堅(jiān)定了賣房人認(rèn)為房?jī)r(jià)只升不跌的心態(tài)，使得目前商品房的供應(yīng)仍有相當(dāng)大的價(jià)格剛性。四是中國(guó)整個(gè)人口結(jié)構(gòu)的變遷。80后開始進(jìn)入就業(yè)結(jié)婚的高峰期，這一代獨(dú)生子女依靠父母的資金支持，形成的實(shí)際購(gòu)買力要比國(guó)外的同齡人高出很多，也助長(zhǎng)了剛性需求，支撐了房?jī)r(jià)。
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