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[作者簡介：陳真誠（Steven Chen）著名投融資專家，土地交易與項目投融資撮合人，專欄作家；全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)理事；原創(chuàng)新別墅形態(tài)“OV商務(wù)別墅”，媒體稱為“OV商務(wù)別墅之父”。本文內(nèi)容系個人觀點，僅供參考，不構(gòu)成任何人或任何機構(gòu)、企業(yè)做出任何決策的依據(jù)，也不構(gòu)成對文中提及的個人或機構(gòu)的評價。]
對房地產(chǎn)市場發(fā)起了調(diào)控“總攻”
去年4月及9月，國務(wù)院連續(xù)2輪出臺了嚴厲的調(diào)控政策，在由于調(diào)控政策存在諸多缺陷、政策執(zhí)行不力以及流動性過剩、負利率、通貨膨脹、國際資產(chǎn)價格變化等因素的影響，調(diào)控依然見效不明顯。嚴厲的調(diào)控政策，雖然對房價過快上漲的速度與幅度起到了一定的但有限的抑制作用，但房價依然保持上漲，特別是9月以后，全國連續(xù)4個月房價環(huán)比保持繼續(xù)上漲之勢，并且從一線城市蔓延到了二三線城市甚至縣城等四線市場，投資投機性購房依然盛行。
在這種背景下，公歷新年伊始，農(nóng)歷春節(jié)迫近，雖然預(yù)期中的央行再加息沒有到來，但中央政府果然進一步加碼了房地產(chǎn)調(diào)控。出乎絕大多數(shù)人的意料的是，不但出臺了比去年號稱“史上最嚴”房地產(chǎn)調(diào)控政策更嚴的“新國八條”，以實例詮釋了“沒有最嚴只有更嚴”這句話的內(nèi)涵，還讓傳說已久的房產(chǎn)稅試落了地，將多項調(diào)控舉措象鞭炮一樣串起來，一口氣全部燃放，可戲稱為給房地產(chǎn)市場發(fā)放春節(jié)“紅包”。
就這樣，中央政府吹響了房地產(chǎn)市場調(diào)控的“集結(jié)號”，以超強的力度，集群的“火力”，全方位的出擊，對房地產(chǎn)市場發(fā)起了調(diào)控“總攻”。無疑，這彰顯出誓將在2011年打完房價調(diào)控的“殲滅戰(zhàn)”、一宣調(diào)控持續(xù)多年而難見成效的“舊恥”的決心，迎來了史上房地產(chǎn)調(diào)控的最高潮，也或?qū)㈤_啟房地產(chǎn)市場新時代。
更嚴的“新國八條”橫空出世
為鞏固和擴大調(diào)控成果，繼續(xù)有效遏制投資投機性購房，1月26日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。這次會議指出，必須進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，并出臺了“二套房首付款比例不低于60%”、“貸款利率不低于基準利率的1.1倍”、“不足5年轉(zhuǎn)手交易的住宅統(tǒng)一按銷售收入全額征稅”、“全國性限購”、“強制性限價”等8條政策措施，輿論稱之為“新國八條”。
除加大住房保障力度外，“新國八條”中，對商品房市場影響最大的，主要有如下政策措施：
首先是，中央政府進一步落實了地方政府責任，并強化落實了約談問責機制，加大了行政調(diào)控力度。“新國八條”明確，2011年，各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。而且，還落實了住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負責人進行問責。
這是中央政府首次要求地方政府制定明確具體價格數(shù)量的房價調(diào)控目標，并限時對外公布，力度之嚴，堪稱史無前例。這樣，公眾對2011年本區(qū)域內(nèi)的房價可以建立起明確的預(yù)期，不但可以打消投資、投機者對預(yù)期的追逐，防止人為推高房價預(yù)期并以之推動房價上漲，同時也讓有合理購房需求的自居購房人不再因擔憂房價過快上漲而恐慌性購房。
一直以來，缺乏明確、可量化的調(diào)控目標是歷次房地產(chǎn)調(diào)控存在的主要問題之一，也為一些地方政府沒有嚴格落實中央政策提供了借口和空子。
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