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房地產(chǎn)市場(chǎng)已由剛性需求主導(dǎo)。此時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不再以投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)收益主導(dǎo)，轉(zhuǎn)而看供求關(guān)系與剛性需求者的真實(shí)購(gòu)買力，房?jī)r(jià)收入比等數(shù)據(jù)將使國(guó)人的真實(shí)收入水平水落石出。
今年1到2月，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售勢(shì)頭回暖，銷售出現(xiàn)的新趨勢(shì)顯示市場(chǎng)發(fā)生了變化。
進(jìn)入市場(chǎng)者價(jià)格敏感度高，中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)分析，跌價(jià)10%的項(xiàng)目占據(jù)了90%的成交量，各大房企紛紛降價(jià)求售。今年前2個(gè)月，萬(wàn)科、保利、金地等一線房企的銷售均價(jià)，較去年下降約一成，其中金地的下降幅度最高，達(dá)24%。
剛性需求主導(dǎo)的市場(chǎng)，供求關(guān)系逐漸顯示威力。銷量回升無(wú)助于緩解全盛期的供應(yīng)量， 根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2012年2月末，全國(guó)商品房待售面積超過(guò)3億平方米，比2011年年末增加了3332萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加2674萬(wàn)平方米。資料顯示，截至2012年2月底，北京等10個(gè)典型城市新建商品住宅庫(kù)存總量為5766萬(wàn)平方米，與去年同期相比增長(zhǎng)38.1%，與上月相比下降2.27%。庫(kù)存總量同比仍然漲幅較大，處于歷史高位。庫(kù)存量超過(guò)2008年的水平，如果政策不變，開(kāi)發(fā)商降價(jià)求售將成為主流。
政府鼓勵(lì)剛性需求的預(yù)期十分明確，市場(chǎng)回暖正是剛性需求預(yù)期的產(chǎn)物。一些銀行已經(jīng)打開(kāi)了首套房貸優(yōu)惠利率的閘門，地方放開(kāi)公積金貸款，上海等地降低了保障房供應(yīng)門檻，鼓勵(lì)更多的人進(jìn)入市場(chǎng)，與政府共享產(chǎn)權(quán)。這是地方政府在狹窄的調(diào)整空間內(nèi)，既要保障民生又要回籠資金的一箭雙雕舉措。
剛性需求市場(chǎng)，降價(jià)邊界在哪里？取決于收入地方財(cái)政實(shí)體經(jīng)濟(jì)與金融杠桿幾個(gè)因素的共同作用。
溫家寶總理在記者招待會(huì)上提出房?jī)r(jià)收入比，這是對(duì)房地產(chǎn)回歸消費(fèi)品的明確提示。按照國(guó)際常規(guī)數(shù)據(jù)，世界銀行和聯(lián)合國(guó)人居中心分別得出的 “合理的住房?jī)r(jià)格”支出，應(yīng)該為每個(gè)家庭3—6年和4—6年的收入，中國(guó)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這一數(shù)字，房?jī)r(jià)有大幅下降空間。
可以肯定的是，目前的收入數(shù)據(jù)并不準(zhǔn)確。以北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011北京城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到32903元。很難相信，北京城鎮(zhèn)居民人均可支配收入僅3萬(wàn)余元，否則中國(guó)不可能成為奢侈品消費(fèi)第一大國(guó)。以萬(wàn)科等房地產(chǎn)商的數(shù)據(jù)論，收緊房貸對(duì)市場(chǎng)影響有限，在高峰期使用貸款購(gòu)房者只占少數(shù)。房?jī)r(jià)將讓中國(guó)城市居民的真實(shí)收入水落石出，目前市場(chǎng)擁有的現(xiàn)金購(gòu)買力可能超出我們的想像。
如果房地產(chǎn)價(jià)格下挫，出現(xiàn)地方財(cái)政破產(chǎn)危局，為了防止硬著陸，最好的辦法莫過(guò)于加長(zhǎng)剛性需求者的金融杠桿，如給予首次置業(yè)與改善型置業(yè)者以貸款優(yōu)惠，房貸利率下降與降低首付比例，以增長(zhǎng)金融杠桿。有人認(rèn)為，給剛性需求者貸款風(fēng)險(xiǎn)太大，但從以往的經(jīng)驗(yàn)看，鑒于東亞人士對(duì)于自有住房的看重，在東南亞金融危機(jī)日本泡沫崩潰后，沒(méi)有出現(xiàn)類似于美國(guó)的大面積違約現(xiàn)象。尤其是中國(guó)香港，“負(fù)翁一族”繼續(xù)繳款，信用令人感動(dòng)。只要未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)上升，收入相對(duì)于住房?jī)r(jià)格維持均衡水準(zhǔn)，不必過(guò)于擔(dān)憂剛性需求者的信用。
促進(jìn)剛性需求，提升居民收入，增加可控的金融杠桿，房地產(chǎn)逐漸落地可期。
很多數(shù)據(jù)未必可靠，但市場(chǎng)會(huì)讓真實(shí)的數(shù)據(jù)水落石出。比如房地產(chǎn)市場(chǎng)讓居民的真實(shí)購(gòu)買力貧富差距，奢侈品市場(chǎng)讓中國(guó)的基尼系數(shù)等無(wú)可遮蓋。 |