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或高調(diào)“放炮”，或侃侃而談；或凝神傾聽(tīng)，或神采飛揚(yáng)……昨日，“2013年智慧城市建設(shè)暨新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展高峰論壇”在鄭州舉行。
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，第九屆、十屆全國(guó)人大副委員長(zhǎng)成思危，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹，北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)（600743）股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)，建業(yè)集團(tuán)董事局主席胡葆森等名家大腕共論當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)。會(huì)后，曾經(jīng)作為大河財(cái)富論壇特邀嘉賓的秦虹，愉快地接受大河報(bào)記者獨(dú)家專訪。
任志強(qiáng)
1
2013年房?jī)r(jià)整體是穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)
昨天下午，有“任大炮”之稱的房產(chǎn)大佬任志強(qiáng)剛走上演講臺(tái)，會(huì)場(chǎng)就響起一片掌聲。不少“粉絲”擁到前排，拿手機(jī)拍照。臺(tái)下，不少觀眾對(duì)“3月房?jī)r(jià)暴漲”之說(shuō)議論紛紛。
果然，任志強(qiáng)在簡(jiǎn)單分析過(guò)一些宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)后“舊事重提”。他撇開(kāi)正在放映的PPT，側(cè)著身子，用特別正式的語(yǔ)氣說(shuō)：“我曾說(shuō)過(guò)這樣的話，‘今年三月份房?jī)r(jià)會(huì)暴漲’，結(jié)果沒(méi)人信。”臺(tái)下，觀眾報(bào)以一陣笑聲。
他說(shuō)：“我的理論，基于對(duì)土地市場(chǎng)的分析。去年很多地方土地供應(yīng)量是負(fù)數(shù)，因?yàn)榈胤秸畷?huì)選擇房?jī)r(jià)高的時(shí)候，地價(jià)高的時(shí)候出售。也就是說(shuō)，到了今年，如果地價(jià)高，政府就愿意拿出來(lái)賣(mài)。所以我就得出個(gè)結(jié)論，如果2012年土地供應(yīng)量嚴(yán)重不足，（今年）3月份房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)暴漲。”
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，2月份全國(guó)66個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，一些一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅超過(guò)3％。任志強(qiáng)認(rèn)為，房?jī)r(jià)單月漲3％并不是一個(gè)小數(shù)目，“一年下來(lái)，就是上漲36％！”他表示，當(dāng)時(shí)他沒(méi)有說(shuō)五六月份，也沒(méi)說(shuō)年底，是因?yàn)樗X(jué)得3月份房?jī)r(jià)暴漲后，政府就會(huì)采取措施，抑制增長(zhǎng)勢(shì)頭。果然，就出了“國(guó)五條”。但是，“國(guó)五條”實(shí)際效果如何還不確定。
他判斷，2013年房?jī)r(jià)整體還是穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，因?yàn)槟承┑貐^(qū)供不應(yīng)求的市場(chǎng)狀況會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，而且這些地區(qū)的上漲形勢(shì)極有可能影響房源充足的地區(qū)房?jī)r(jià)也有小幅上升。
2
“國(guó)五條”政策成了“螃蟹”，
看誰(shuí)第一個(gè)吃？
何時(shí)執(zhí)行“國(guó)五條”細(xì)則？昨日，記者求證鄭州市有關(guān)政府部門(mén)，得到的回應(yīng)是，“要看中央的態(tài)度，以及其他地市的做法”。
昨日，記者就此采訪與會(huì)專家，但多數(shù)專家避而不談。一個(gè)用來(lái)回避這個(gè)話題的最常用理由是：“我沒(méi)有參與這個(gè)政策的詳細(xì)制定過(guò)程，無(wú)權(quán)表態(tài)。”
然而，任志強(qiáng)卻直截了當(dāng)?shù)乇磉_(dá)自己的觀點(diǎn)：誰(shuí)也不知道“國(guó)五條”是不是真的會(huì)實(shí)施。他說(shuō)，到現(xiàn)在為止，還沒(méi)有人帶頭制定相關(guān)細(xì)則，雖然各地政府都知道有這個(gè)政策，但沒(méi)有一個(gè)城市冒頭說(shuō)要執(zhí)行這個(gè)政策。其實(shí)，每個(gè)城市也都在積極做這個(gè)準(zhǔn)備。
3月份“國(guó)五條”出臺(tái)后，鄭州乃至全國(guó)二手房和一手房，大都銷(xiāo)量增加、價(jià)格上漲。有專家甚至預(yù)測(cè)，3月份鄭州二手房銷(xiāo)量抵得上過(guò)去半年。
秦虹
國(guó)家調(diào)控政策，意在解決3個(gè)“不平衡”
下一步，國(guó)家宏觀調(diào)控政策是什么？這是當(dāng)前熱度最高的問(wèn)題之一。遺憾的是，在與會(huì)嘉賓的演講中，對(duì)此沒(méi)有過(guò)多涉及。昨天下午，論壇結(jié)束后，記者帶著問(wèn)題，“攔下”秦虹女士。
秦虹坦言，她并不知道下一步的調(diào)控政策具體是什么。但是，在她看來(lái)，下一步的調(diào)控政策首先要依據(jù)當(dāng)前的住房發(fā)展的實(shí)際情況，來(lái)作出決策和判斷，才是有意義的?；诋?dāng)前住房發(fā)展的主要實(shí)際情況來(lái)看，國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策，就是要解決“不平衡”。
她說(shuō)，當(dāng)前我們住房發(fā)展的主要矛盾是什么？就是不平衡問(wèn)題。
三個(gè)不平衡
第一，住房資源占有的不平衡。雖然人均32.9平方米，但有的家庭擁有很多套房。例如媒體曝光的陜西龔愛(ài)愛(ài)，在北京有41套住房，有9000多平方米，她一個(gè)人在北京擁有的住房，就頂300多個(gè)人占的面積。住房資源占有的不平衡，反映出的是居民家庭財(cái)產(chǎn)的兩極分化。
第二，住房改善速度的不平衡。一部分高收入家庭10年內(nèi)換好多次房，住得很大、很寬敞、很豪華、很奢侈，一部分人改善速度很慢。
第三，大中小城市住房發(fā)展水平的不平衡。大城市價(jià)格越拉越高，供求關(guān)系難以緩解，小城市面臨供大于求。
通過(guò)政策調(diào)控，政府應(yīng)堅(jiān)持下去
秦虹特別強(qiáng)調(diào)這樣一個(gè)觀點(diǎn)：“如果我們不注意、不防范這種不平衡繼續(xù)發(fā)生的話，就會(huì)對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定，帶來(lái)極大的危害。”
1998年時(shí)，住房的主要矛盾就是不足，就是短缺。當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)新增人口3億人，國(guó)家加大供應(yīng)，解決這個(gè)主要矛盾。秦虹說(shuō)，目前，主要矛盾已經(jīng)發(fā)生了變化，光簡(jiǎn)單地增加供應(yīng)，如果不能供應(yīng)給真正需要的人的話，只能加劇不平衡，引發(fā)社會(huì)更大的矛盾。
秦虹表示，她對(duì)政府解決這個(gè)不平衡的政策和思路是認(rèn)可的。政府主要是通過(guò)政策手段，解決兩個(gè)方面的問(wèn)題。一個(gè)是真正有效地控制投機(jī)性需求，也包括一部分過(guò)度投資的需求。防止家庭財(cái)富兩極分化繼續(xù)擴(kuò)大。第二是切實(shí)滿足城鎮(zhèn)新增的自住性需求，保護(hù)和支持自住性需求。“從2010年‘國(guó)十條’以來(lái)，政府一直在堅(jiān)持這個(gè)政策。下一步，我認(rèn)為，政府應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)持下去。”她說(shuō)。
稅收政策對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生什么影響？不確定
“國(guó)五條”中征收“差價(jià)20％個(gè)稅”，雖然是2006年就有的“舊政策”，但其引發(fā)的后果，超出許多人的想象。“20％個(gè)稅政策”啥時(shí)候嚴(yán)格實(shí)施？目前還未有定論。值得關(guān)注的是，不少老百姓因?yàn)閾?dān)心“被多征稅”，恐慌性地辦理二手房交易手續(xù)。記者了解到，鄭州市房管部門(mén)已有6位工作人員，因?yàn)?月2日以后長(zhǎng)期加班而暈倒，但第二天仍要堅(jiān)守在崗位上——因?yàn)檗k事老百姓太多！
秦虹認(rèn)為，稅收作為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)手段之一，強(qiáng)制性很強(qiáng)，它的特點(diǎn)是市場(chǎng)選擇性好。但稅收對(duì)房?jī)r(jià)傳導(dǎo)機(jī)制是比較復(fù)雜的，稅收政策能在一定程度上調(diào)整供求，但是它對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生什么樣的影響，是不確定的。例如，香港去年出政策，外地人買(mǎi)房子交12％印花稅，銷(xiāo)量降下來(lái)了，但房?jī)r(jià)沒(méi)有降。因?yàn)槎愂詹幌裢恋卣吣菢?，?duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生直接作用。
對(duì)于買(mǎi)房繳個(gè)稅，任志強(qiáng)顯然有更多的抱怨。他說(shuō)，中國(guó)有兩條稅是最高的，一個(gè)是租金70年的，一起收了，第二個(gè)就是先讓你拿個(gè)人所得稅，然后讓你拿稅后的錢(qián)去買(mǎi)房子之后再收你房子里的稅，“這種重復(fù)性收稅首先提高了進(jìn)入市場(chǎng)的門(mén)檻。”