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在黃浦江畔的俄軍軍艦上，一邊是欣喜拍照的人們在東海則是熱火朝天的軍演，兩幅景象，一個亞信大背景。國家主席習近平近日考察上海，也定調(diào)了上海的未來發(fā)展方向：當好長江城市帶的龍頭，做好的自貿(mào)區(qū)，努力實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。從新華社配發(fā)的全文中，難以找到“房地產(chǎn)”，“土地供應”，“房價”等關(guān)鍵詞，更別提給上海房地產(chǎn)定調(diào)了。近日爆出住建部將放松限購，而杭州政府也出臺新政限制“備案價格”，以抑制進一步的降價局面發(fā)生。迷霧重重，在上海的房子會不會降價？上海是否會放開限購？上海是否會再現(xiàn)此前的炒房熱潮？筆者認為，習總之行，雖然只字未提樓市，卻表面了中央了另一種態(tài)度。
態(tài)度一:告別賣地發(fā)展城市化
國土資源局今年首次不給任何城市設定土地供應計劃，因為以前下了計劃賣地任務都沒有完成。另外，中央也下決定要求各城市盤活存量。簡單說就是，不攤大餅，將土地市場做健全做實，供應量應該要降下來，存量也需要盤活。上海規(guī)土局順應頒布計劃，700公頃，相比前幾年的1000公頃供應量，降下來了30%。政策的層面來看，盲目賣地帶來的高溢價，城市粗獷發(fā)展有極大弊病，三四線城市的空城現(xiàn)象，上海偏遠地區(qū)基礎(chǔ)設施跟不上的現(xiàn)象都能說明問題。
從市場數(shù)據(jù)來看，上海今年供應51宗住宅用地，成交48宗，同比去年下降了近20%，但是成交價格和溢價率都有上升，上浮比例達100%。和某個白酒廣告喝好一點，喝少一點類似，土地的利用和開發(fā)更加精細化，城市的空間尺度的經(jīng)營也需要更加精細化。
習總特別提到的是自貿(mào)區(qū)的發(fā)展，“期待自貿(mào)區(qū)好收成”，通過關(guān)注企業(yè)扶持企業(yè)，控制風險底線，進行自貿(mào)區(qū)試驗田的制度創(chuàng)新。在這個范疇內(nèi)，產(chǎn)業(yè)的布局和發(fā)展可以創(chuàng)新，金融業(yè)和海外人才引進可以創(chuàng)新，區(qū)域內(nèi)的土地開發(fā)同樣有創(chuàng)新的余地。坦率地來講，地方政府的創(chuàng)新能力有多高，風險控制能力有多強，得到的中央政策支持就有多大。一方面給資源，一方面要兜底擔責任，敢于創(chuàng)新。以產(chǎn)業(yè)發(fā)展來帶動城市的總體建設，帶動土地的供應是未來的趨勢。
臨港和崇明近期新推宅地，崇明以生態(tài)為概念大力發(fā)展城市經(jīng)濟，臨港則在自貿(mào)區(qū)的輻射下進行建設發(fā)展。至于未來的土地經(jīng)營開發(fā)狀況如何還要看產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，產(chǎn)業(yè)人口，中高端技術(shù)、管理人才的落戶安家才能良性消化今后的存量，供需關(guān)系才可平衡。
態(tài)度二：城市群發(fā)展帶需發(fā)揮刺激作用
習總指出上海要大力發(fā)展長江經(jīng)濟帶、海上絲綢之路和絲綢之路。習總要求“基礎(chǔ)設施連接起來、要素流動起來、市場統(tǒng)一起來”，上海的中期任務便是建立城市的“標準化”模塊，未來建立超大型城市群必然是趨勢，近期媒體曝出鐵道路將設立鐵路基金，以此來發(fā)展鐵路沿線的土地開發(fā)和鐵路建設。高鐵或更加快捷的“膠囊列車”的問世，將讓城市之間往來更便捷。
上海和周邊城市的邊界區(qū)域?qū)⑹紫仁芤?。如嘉定區(qū)，2014年4月區(qū)域銷售均價19000元/平米，同比2013年4月16052元/平米上漲了18.91%。與江浙頻繁有生意、生活往來的松江地區(qū)，今年4月銷售均價同比上漲10%。交叉區(qū)域的房價還在處于一個穩(wěn)健上升的區(qū)間，當然個別板塊也存在降價現(xiàn)象，但沒有影響全局。
態(tài)度三：淡忘調(diào)控 強調(diào)轉(zhuǎn)型
不提調(diào)控，不提房價是趨勢，清算地方債務，提高財政必將從房地產(chǎn)為主導轉(zhuǎn)移至四個中心的發(fā)展范疇。購房人將著實體驗到，購房成本和轉(zhuǎn)賣成本高企，房屋的流動性放緩，持有成本也會增加。對房屋品質(zhì)，內(nèi)裝飾，配套配件，周邊環(huán)境等內(nèi)涵的要求將更加被注重。
筆者認為，習總在上海不言房地產(chǎn)，也是另一種表態(tài)，房地產(chǎn)不可無，也不是那么不可少了。 |