|
2014年7月28日18時(shí)30分，杭州市住保房管局官方微博正式發(fā)布取消限購(gòu)的公告，一段時(shí)間來(lái)，杭州是否取消限購(gòu)的猜想總算塵埃落定。概括其內(nèi)容為：杭州主城區(qū)140方以上(包含140方)放開限購(gòu)，蕭山區(qū)、余杭區(qū)限購(gòu)全面解禁。
針對(duì)杭州取消限購(gòu)的消息，第一時(shí)間采訪了杭州朗盛地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)徐紅亮。
徐紅亮：其實(shí)在7月21日，蕭山區(qū)已經(jīng)事實(shí)取消了限購(gòu)，雖然在當(dāng)天引起了成交大漲315%的現(xiàn)象，但隨后幾天成交歸于平淡。可見，取消限購(gòu)的刺激作用非常有限。
再來(lái)看杭州本次的取消限購(gòu)政策，并非全面放開，其效果更是大大折扣。比如放開主城區(qū)140方以上大戶型產(chǎn)品，這部分產(chǎn)品對(duì)應(yīng)的客群基本以改善型為主，在目前的大勢(shì)下，觀望情緒最為濃厚，并且限貸不放開，大量客戶在首付款的支付就存在極大壓力。從某種角度上來(lái)說(shuō)，放開限貸比放開限購(gòu)的意義更大，當(dāng)然這又是另外一個(gè)課題。
那么，杭州的取消限購(gòu)會(huì)帶來(lái)什么呢？對(duì)市場(chǎng)的積極意義是必然存在的，也能夠在一定程度上刺激需求釋放，導(dǎo)致成交量有一定程度的上浮，但幅度有限，難以使房?jī)r(jià)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)的上漲。本次的取消限購(gòu)，更重要是政府向市場(chǎng)表達(dá)一個(gè)信號(hào)，給市場(chǎng)、給購(gòu)房者的信心作用大于對(duì)市場(chǎng)成交量、價(jià)的實(shí)際影響。
限購(gòu)作用有多大？
自從2010年4月實(shí)施以來(lái)，限購(gòu)令無(wú)疑是樓市最大的“緊箍咒”，直接導(dǎo)致2010年、2011年的樓市整體出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”的情況，庫(kù)存量急劇上漲，又進(jìn)一步促使“量?jī)r(jià)齊跌”，全國(guó)樓市短期內(nèi)陷入惡性循環(huán)。
以杭州為例，于2011年2月28日出臺(tái)“限購(gòu)令”細(xì)則，3月1日正式執(zhí)行，隨后如全國(guó)一樣，杭州樓市也陷入一片“冰點(diǎn)”。
根據(jù)朗盛地產(chǎn)的跟蹤分析，對(duì)比杭州樓市在“限購(gòu)令”出臺(tái)前后的成交情況可以發(fā)現(xiàn)，在“限購(gòu)令”出臺(tái)前，每月的成交量平均保持在7000-8000套(其中2月份成交量低很大一部分是由于春節(jié)因素)，但是在“限購(gòu)令”出臺(tái)后，成交量直線下降，基本僅為原來(lái)的一半，“限購(gòu)令”的威力可見一斑。
當(dāng)然，受影響最大的，還屬大戶型產(chǎn)品，約為選擇此類產(chǎn)品的客戶往往屬于被限之列，“想買卻買不了”的現(xiàn)象非常普遍，大戶型產(chǎn)品的銷售更是一片蕭條。
根據(jù)朗盛地產(chǎn)的市場(chǎng)跟蹤，對(duì)目前的市場(chǎng)存量情況與2014年一季度的成交情況進(jìn)行對(duì)比分析可以發(fā)現(xiàn)，90㎡以下存量戶型的平均去化時(shí)間為25個(gè)月，90-140㎡存量戶型的平均去化時(shí)間為36個(gè)月，而140㎡以上存量大戶型的去化時(shí)間達(dá)到了52個(gè)月，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于平均的去化時(shí)間31個(gè)月，可見目前大戶型產(chǎn)品的滯銷已經(jīng)非常嚴(yán)重。
限購(gòu)4年，壓力4年，并且一直在持續(xù)，全國(guó)大部分城市，特別是限購(gòu)城市的庫(kù)存壓力已經(jīng)十分巨大。例如杭州，根據(jù)朗盛地產(chǎn)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至7月28日，杭州商品房的總存量達(dá)到了13.2萬(wàn)余套，達(dá)到歷史最高“水位”，已經(jīng)瀕臨危險(xiǎn)邊緣。 |