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12月6日，第二屆平安地產(chǎn)金融創(chuàng)新論壇在深圳舉行。中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會副會長任志強在論壇上發(fā)表了題為《房地產(chǎn)市場運行與預(yù)測》的主題演講。
“明顯可以看出，現(xiàn)在房地產(chǎn)的投資下滑以及市場出現(xiàn)了變化，都是和宏觀政策密切相關(guān)的。”任志強認為，房地產(chǎn)的表現(xiàn)主要由宏觀政策調(diào)控決定，而房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣帶動了固定投資和消費業(yè)水平的下降。“如果沒有政府的調(diào)控或政策變化，也許市場運行會更加平穩(wěn)。如果不能市場化，或許我們所謂常態(tài)的低增長的速度就會由于房地產(chǎn)投資的變化而變化。”
至于具體的變化是多少，任志強表示，“（房地產(chǎn)）差了6—8%的增速的話可能會影響GDP大概0.3—0.6%。”
任志強指出，一線城市的房地產(chǎn)市場對政策的反應(yīng)更加敏感，政策改向后一線城市的房地產(chǎn)投資有所回暖。雖然一線城市的地價上漲，但全國地價仍普遍下降，全國的住宅房銷售面積增幅也下滑，其中二三線城市和中部地區(qū)下滑速度最快；而對全國地產(chǎn)商而言，約存在5.7—5.8億的待售面積，“去庫存的壓力還是很大的，再投資能力減弱，資金增速下降。”他認為，個人住房信貸下滑和地產(chǎn)商預(yù)售資金的減速密切相關(guān)，而正是由這兩者導(dǎo)致了房企的開發(fā)到位資金急劇下滑。
同時，任志強認為中國的住房消費需求逐步提高，但與發(fā)達國家相比，還沒達到正常的水平值。從長遠來看，中國房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展“不是沒有前途”，而是取決于宏觀政策。
在隨后的嘉賓對話中被問及對明年房價的看法時，任志強答道，“不認為短期之內(nèi)房價會上漲，除非后面有一系列的政策變化。”
最后談到對“新常態(tài)”的定義時，任志強表示，“我不知道什么是‘新’什么是‘舊’，只知道大家還要住房。”
附任志強演講（有刪節(jié)）：
新常態(tài)是因為宏觀政策沒有放開。如果把貨幣政策都放開了，金融市場都放開了，宋國青教授講的那個我倒有點贊成。
如果單從房地產(chǎn)情況來看，宋教授說按照美國的房貸，個人房貸應(yīng)該最少40萬億。房地產(chǎn)可能增長好幾倍，劉世錦說的占25%的投資比重可能比今年投資增長率增長20%以上。統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，個人收入處于下降的趨勢。隨著宏觀經(jīng)濟變化，我們一直想改善第一次收入分配的比例關(guān)系。GDP下降的時候是不是老百姓的收入能增長，現(xiàn)在看來起碼不是，至少是宏觀經(jīng)濟下降的時候我們看到人均收入也是下降的，它和我們的房子有關(guān)系，和我們的投資也有關(guān)系。
固定投資一直在下降。基礎(chǔ)設(shè)施今年增長了27%多，一直保持高速增長，（但）民間投資下降太快了，包括房地產(chǎn)和其他行業(yè)的民間投資。老百姓收入下降的時候，融資條件差的時候，金融環(huán)境差的時候，民間投資就會下降。反過來說也因為市場不好所以投資率下降，所以這兩者有相同的關(guān)系，都和經(jīng)濟增長速度有關(guān)。去年很低的增長率，關(guān)于增加值，我們克強指數(shù)是三項都是往下走，克強指數(shù)如果是真，GDP的真實數(shù)據(jù)只有6%?，F(xiàn)在表面上看房地產(chǎn)和基礎(chǔ)工業(yè)增長值增長速度沒有太大的影響，但是上游影響鋼鐵、水泥、玻璃，下游影響家電、家裝等等。如果我們投資占過去25%，現(xiàn)在18%了，其中和他相互代迭的關(guān)系也有影響。消費業(yè)同比增長速度下降。房地產(chǎn)速度增加時，消費業(yè)增加。9月份統(tǒng)計中家電和家裝的部分下降的速度很快，就是因為（與房地產(chǎn)有關(guān)）部分的消費沒有了。
宏觀政策和市場化決定了我們的經(jīng)濟，尤其決定了房地產(chǎn)?，F(xiàn)在出臺了一些包括“930”的政策，可能有利于平穩(wěn)，仍然維持在較低的水平。差了6—8%的增速的話可能會影響GDP大概0.3—0.6%。
政策發(fā)生變化之后，二三線房地產(chǎn)投資趨于下降，一線城市增速還在持續(xù)增長，更活躍展現(xiàn)出一線城市比其他地區(qū)對政策的反映更快。當(dāng)土地購置處于負增長的時候開工處于負增長。它也和投資相關(guān)，當(dāng)土地開工是負增長的時候，新開工通常也是負增長。從全國的地價來看普遍的地價處于下降的趨勢，一線城市仍然處于一個快速上漲的過程。目前看，去庫存較長的周期中價格的影響不會太大，09年的時候銷售迅速回升，但是價格回升的時間在2010年，這是一個和現(xiàn)金流相關(guān)的一個去化過程。
商業(yè)銷售在今年是相對平穩(wěn)的一種情況，住宅下滑的比例是最大的。銷售面積的增幅中，二三線城市持續(xù)下滑，但中部地區(qū)下滑的速度是最快的，中部和西部地區(qū)實際上持續(xù)穩(wěn)定了一個過程，從銷售額的情況看，東、中、西和一二三線城市的城市差別性最大。（07年來房價）三次的漲落可以明顯看出來因為宏觀政策的調(diào)整導(dǎo)致上浮或者是下滑，非市場化的因素或者是行政干預(yù)的因素是讓市場發(fā)生變化的可能性是最大的。如果沒有政府的調(diào)控或者是政策變化的話也許市場運行會更加平穩(wěn)?，F(xiàn)在房地產(chǎn)的投資下滑以及市場出現(xiàn)了變化，都是和宏觀政策密切相關(guān)的。這個宏觀政策如果做了一定的調(diào)整，或許我們所謂常態(tài)的低增長的速度就會由于房地產(chǎn)投資的變化而變化的。
去庫存的壓力還是很大的，再投資的能力是減弱的，資金增速下降。個人住房信貸下滑和我們的預(yù)售資金的減速也密切相關(guān)，這兩者導(dǎo)致了我們的開發(fā)到位資金是急劇下滑的。為什么會出現(xiàn)下滑，其中一個是銀行貨幣增量的問題。社會融資總量出現(xiàn)一個下降的趨勢，這對房地產(chǎn)的資金擁有量發(fā)生了很大的變化。
資金的增速在3%點成為最低點，一個是08年底的時候是自有資金的最低點，第二個是2012年的時候是自有資金增長比較低的。我們看到2014年以后，8、9月份實際上已經(jīng)到了更低的低點。這個低點和08年有什么區(qū)別，如果我們按照到位資金和完成的資金對比的話，08年大概是1:1.34，今年9月份是1:1.31少了0.3個點，今年9月份的情況比2008年的情況更差的情況。
未來的發(fā)展不僅僅是城鎮(zhèn)化決定了住房的需求，更重要的是消費需求導(dǎo)致。未來的發(fā)展過程當(dāng)中，人們最首先要改善的是住房問題。從消費結(jié)構(gòu)的情況看，食品類和服裝類是迅速下降的趨勢，但居住是迅速上升的趨勢。消費需求發(fā)生變化之后人們對住房需求的要求是越來越高，對健康的需求和對娛樂的需求也是在增長的過程中。
歐美住房消費需求在家庭收入中要占25%以上，中國是一個逐步提高的國家但是還沒有到正常需求的過程。馬斯洛消費的重塑決定了人們在家庭生活發(fā)展過程當(dāng)中，住房的消費會越來越成為家庭消費中的最重要的因素。
城鎮(zhèn)化的改造的過程需要一個很長的時間。在城市化發(fā)展過程中，人們?nèi)绾伟炎》炕緲?biāo)準(zhǔn)提到更高，這可能就是解決宏觀問題解決市場問題中一個重要的關(guān)鍵。過去的發(fā)展速度來說，在農(nóng)村已經(jīng)普遍高于城市，但未來的發(fā)展當(dāng)中，總量不足和局部地區(qū)過剩這兩個矛盾同時存在。
長遠看中國房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展不是沒有前途，而是我們用一個什么樣好的宏觀政策來決定未來發(fā)展的速度。 |