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雖然一線城市的樓市火爆，很多房企都超額完成了全年銷售目標(biāo)，但是對(duì)于中國(guó)的三四線城市來(lái)說(shuō)，購(gòu)買力就相對(duì)比較弱，樓盤去化率相對(duì)較低，依然存在大量庫(kù)存，政策上鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房，不僅是美好的遐想，還要切實(shí)地落實(shí)才行。
庫(kù)存高企，無(wú)疑是影響 房地產(chǎn)業(yè)乃至宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的突出問(wèn)題。對(duì)于如何有效化解房地產(chǎn)高庫(kù)存，從中央到地方，不約而同地將目光聚焦到農(nóng)民或農(nóng)民工身上。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《2014年全國(guó)農(nóng)民工監(jiān)測(cè)調(diào)查報(bào)告》顯示，從外出農(nóng)民工住所類型看，由雇主或單位提供宿舍(包括在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和工地居住)的占45.5%，租賃住房占36.9%，在務(wù)工地自購(gòu)房的農(nóng)民工僅1%。與此同時(shí)，2011年相關(guān)部門農(nóng)民工課題研究問(wèn)卷調(diào)查顯示，58.8%的農(nóng)民工打算在城鎮(zhèn)定居，其中40.2%的農(nóng)民工打算在務(wù)工所在城鎮(zhèn)定居。若以城鎮(zhèn)化進(jìn)程推算，戶籍城鎮(zhèn)化率從2014年37.1%提高到2030年70%，未來(lái)15年預(yù)估有5.4億農(nóng)民轉(zhuǎn)化為“新市民”。以城鎮(zhèn)人均住房面積30平方米保守計(jì)算，住宅總需求將達(dá)到162億平方米。無(wú)疑，這會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大影響。
眾所周知，讓農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，既要有意愿，還要有能力。從目前看，讓農(nóng)民或農(nóng)民工大規(guī)模進(jìn)城的條件是否成熟值得探討。
首先，以大多數(shù)農(nóng)民工現(xiàn)有的收入水平，讓他們?cè)诔抢镔?gòu)買商品房，很多人“想都不敢想”；如果通過(guò)給予優(yōu)惠政策來(lái)誘導(dǎo)農(nóng)民購(gòu)房，部分缺乏穩(wěn)定還貸能力的農(nóng)民可能成為“房奴”，對(duì)其后續(xù)生產(chǎn)生活影響很大。其次，商品房高庫(kù)存地區(qū)，往往經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后、公共資源配置相對(duì)薄弱，無(wú)法涵養(yǎng)眾多人口，維持現(xiàn)狀尚有很大壓力，若再吸引大批農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房落戶，農(nóng)民雖有住房仍無(wú)法安身立命。最后，從很多城市看，農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)買的房屋入住率低，也很難租出去。究其本質(zhì)，房企的空置商品房最終成了農(nóng)民的空置商品房。
與“家電下鄉(xiāng)”、“汽車下鄉(xiāng)”等眾多短期刺激政策存在較大副作用一樣，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房政策的副作用也不可忽視。一旦在政府自上而下的推動(dòng)下，讓農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房在全國(guó)形成“燎原之勢(shì)”，是否會(huì)加劇房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)政府的過(guò)度依賴，進(jìn)一步扭曲房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展模式，加劇新一輪惡性競(jìng)爭(zhēng)？而且，房地產(chǎn)業(yè)輕易脫困，是否會(huì)讓房企重新膨脹擴(kuò)張欲望？是否可能影響地方政府支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的決心，進(jìn)一步加劇對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴？這些，都有待觀察。
引農(nóng)進(jìn)城購(gòu)房不能止于去庫(kù)存。如果真希望農(nóng)民成為城市購(gòu)房主力，還須回到“人的城鎮(zhèn)化”這個(gè)主題上來(lái)。而如何引導(dǎo)農(nóng)民有序進(jìn)城，并實(shí)現(xiàn)樓市、人口、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有機(jī)融合，需要統(tǒng)籌思考、精準(zhǔn)謀劃、對(duì)癥施策。
首先，針對(duì)大部分農(nóng)民或農(nóng)民工經(jīng)濟(jì)收入仍然較低的實(shí)際，各地應(yīng)加大財(cái)政支持力度，成立風(fēng)險(xiǎn)防范基金，建立健全風(fēng)險(xiǎn)化解防范機(jī)制，維持購(gòu)房信貸的安全穩(wěn)定。其次，針對(duì)當(dāng)下農(nóng)民就業(yè)機(jī)會(huì)少、回旋余地小、社會(huì)保障不足的實(shí)際，各地應(yīng)在加強(qiáng)農(nóng)民工就業(yè)培訓(xùn)、提高其就業(yè)技能的同時(shí)，切實(shí)保障農(nóng)民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)；再其次，農(nóng)民工是城市建設(shè)發(fā)展重要力量，在我國(guó)住房保障向保居住權(quán)轉(zhuǎn)變的背景下，應(yīng)將長(zhǎng)期在城市有穩(wěn)定工作的農(nóng)民工納入公 租房保障對(duì)象，為農(nóng)民工提供低門檻租賃房源。最后，針對(duì)一些高庫(kù)存城市硬件不硬、軟件不優(yōu)、宜居宜業(yè)指標(biāo)偏低的實(shí)際，應(yīng)在完善基礎(chǔ)措施、發(fā)展二三產(chǎn)業(yè)、優(yōu)化就業(yè)環(huán)境的同時(shí)，著力改進(jìn)戶籍制度、教育文化、醫(yī)療養(yǎng)老、社會(huì)保障、公共服務(wù)，讓進(jìn)城農(nóng)民幼有所教、老有所養(yǎng)、病有所醫(yī)、安居樂(lè)業(yè)，使他們真正融入城市。 |