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中國一線城市與部分二線城市的房價在春節(jié)后一路飆升，中國樓市泡沫論隨之再次出現(xiàn)。
在博鰲論壇期間，經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳志武表示，中國政府將 房地產(chǎn)泡沫越做越大，正朝著次貸危機(jī)的方向走去。不僅陳志武，高盛投資管理部中國副主席暨首席投資策略師哈繼銘在此期間也表示，中國的房地產(chǎn)泡沫是全球最大的。
中國房地產(chǎn)是否存在泡沫？全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌認(rèn)為，樓市存在泡沫的主要表現(xiàn)就是房價上漲過快。
房價漲到什么程度算高、算有泡沫了，對這個問題大家的觀點(diǎn)并不一致。一般的判斷依據(jù)是房價收入比（一套中等水平的住宅價格與一個中等收入家庭年收入之比），這個比值在6倍以下比較正常。房價收入比在一個國家的不同歷史階段不一樣，各個國家之間也不一樣?，F(xiàn)實(shí)中，發(fā)達(dá)國家房價收入比低一些，發(fā)展中國家高一些。
顧云昌認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)市場是存在泡沫的，但泡沫并非普遍存在，許多三四線城市沒有或基本沒有泡沫。
既然一線城市和部分二線城市的房地產(chǎn)市場存在泡沫，那泡沫會不會破？什么時候會破？顧云昌認(rèn)為，泡沫的最終結(jié)果可能有兩種：一種是破滅，一種是被吸收。所謂破滅就是到一定程度時房價大跌，并導(dǎo)致金融危機(jī)。還有一種情況就是泡沫被吸收了、擠出了。當(dāng)人們的收入增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房價的漲幅，房價在一定階段漲勢放緩，甚至出現(xiàn)下跌的情況，這個過程就是擠泡沫的過程。比如從2011年到2014年，這4年就全國平均水平而言，房價收入比小幅下降，這個過程其實(shí)就是擠泡沫的過程。
目前我國一些大城市的樓市泡沫還在不斷被吹大，的確存在破滅的風(fēng)險，但是還沒有達(dá)到馬上要破滅的狀態(tài)，更不存在樓市整體存在泡沫的問題。也就是說，中國樓市總體上不會崩盤、不會硬著陸。
該如何看待一線城市和部分二線城市的樓市泡沫已經(jīng)很大，但是房價還在上漲，那些沒有泡沫或基本沒有泡沫的三四線城市的房價卻漲不上去的現(xiàn)象？顧云昌認(rèn)為，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，具有非常明顯的地區(qū)特征，各城市的樓市主要由各地區(qū)的供求關(guān)系決定。從目前看，三四線城市的房價收入比相對合理，沒有泡沫或基本沒有泡沫，三四線城市的房地產(chǎn)市場的主要問題是庫存太多。一線城市的房地產(chǎn)市場肯定是有泡沫的，但是恰恰是有泡沫的地方，房價還在漲，事情就是這么矛盾。有些人在做判斷的時候，往往看到一些一二線城市的房價越來越高，普通百姓越來越難以負(fù)擔(dān)，就以為泡沫要破滅了，其實(shí)不然，因?yàn)檫@些地方恰恰還有購買力在支撐。一旦某地房地產(chǎn)市場沒有購買力（包括自住型購買力和投資、投機(jī)型購買力）支撐了，就會出現(xiàn)有價無市的情況，進(jìn)而導(dǎo)致房價下降或者泡沫破滅。
一線城市和部分二線城市的樓市泡沫是怎么形成的？顧云昌認(rèn)為，樓市泡沫一般與貨幣量密切相關(guān)，房地產(chǎn)市場具有強(qiáng)大的對貨幣的吸收力，任何一次貨幣的增發(fā)擴(kuò)張，實(shí)際上最終都會流入吸附能力最強(qiáng)的樓市。某種意義上說，房價上漲是貨幣貶值的一種表現(xiàn)。
有人在博鰲論壇期間表示，中國房價之所以沒有下跌是因?yàn)橛姓咴谕苿悠渖蠞q。顧云昌認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的發(fā)展是有周期的，既有15～20年的長周期，還有3～4年的短周期。處于上升周期時，交易量增加房價上漲，反過來交易量下降，房價不漲或下跌。本輪短周期是從2015年下半年開始出現(xiàn)的，現(xiàn)在還在上升通道中。從長周期看，中國的房地產(chǎn)市場已告別15年的黃金時代，迎來下一個15年左右的白銀時代。白銀時代要持續(xù)到2030年左右，2030年之前，我國仍處在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，住房主要的需求對象是由農(nóng)民工構(gòu)成的新市民，再加上原有市民的改善性需求和一部分剛性需求。白銀時代的特點(diǎn)是每年增量不大，但是總量大。
顧云昌判斷，在未來十幾年中，中國房價整體上會穩(wěn)中有升，但會有上下波動。從短周期看，2016年房價整體還是穩(wěn)定上升趨勢。 |