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專家:負利率下的樓市三年向好十年回落
吳江樓市網  發(fā)布時間:2016-07-24  來源:21世紀經濟報道  點擊數(shù):1480

      7月22日,經濟學家鐘偉亮相博鰲·21世紀房地產論壇第16屆年會,縱論房地產和貨幣利率、匯率走勢,以及中國開發(fā)商的未來在哪里。

 
      從利率、匯率的角度來說,鐘偉給中國房地產行業(yè)提供了一個寬廣的國際視野,海外投資應成為房地產企業(yè)的必選;而在互聯(lián)網因素的沖擊下,房地產行業(yè)的格局演變將是顛覆性的,萬科、萬達的模式,可能并不能代表這個行業(yè)的未來。
 
      房地產三年仍然向好
 
      房地產行業(yè)面臨的大背景之一是,貨幣放水、負利率蔓延。“錢印得越來越多,8年時間,我們印出了100萬億。”鐘偉說,這種情況帶來了貧窮感和焦慮感,典型表現(xiàn)是,奢侈消費在全球退潮。
 
      而未來的趨勢是貨幣環(huán)境喜憂參半,更低利率難免。M2增速10%是大考,中國央行以數(shù)量寬松為輔,低利率為主,人民幣名義匯率走上波動中的貶值之路,低利率利于樓市,貶值+M2高增速利于樓市。
 
      此外,資產泡沫或地產金融泡沫是全球性的,是由中央政府最后擔保的剛性泡沫。這帶來的結果是京滬穗深房價上漲并不是特殊現(xiàn)象,全球樓市從2012年至今持續(xù)升溫,大都市平均升幅約在40%,倫敦、波士頓、溫哥華等城市的房價上漲如果算上匯率因素,并不比中國一線城市的房價上漲差多少;在中國,由于股市、債市波動巨大,樓市回升較全球更遲。
 
      因此,鐘偉對于未來三四年間中國的房地產市場表示樂觀。他指出,中國房地產的趨勢可以概括成:3年漲、5年平、10年落。而看好未來三四年房地產市場的原因是,去庫存遠沒有結束,房地產調控政策就不可能發(fā)生大的變化,市場總體仍然向好;而且,未來若經濟回升和出現(xiàn)通脹,樓市也依然是能夠抵御的。
 
      不過他也提醒,目前房地產行業(yè)的庫存去化仍然比較艱難,雖銷售火熱,但投資冰冷,一二線城市較為火爆,三四線城市非住宅類產品行情黯淡。“去庫存是既定方略,庫存去化可能需要3-4年,且區(qū)域分化嚴重,讓我們暫時忘記不現(xiàn)實的房產稅,同時考慮交易環(huán)節(jié)稅費、個稅、遺產稅。”
 
      鐘偉認為,中國不會跌入中等收入陷阱,樓市也不會崩盤。他分析稱,中國經濟的未來圖景類似日、韓,房地產行業(yè)根本不存在產能問題,中國樓市最有可能軟著陸。
 
      “產能是建筑施工行業(yè)的事,由于土地價格、建安成本不像印錢一樣印出來,所以樓市去庫存本身,也沒有去產能的痛苦,房地產行業(yè)的資金回報和安全性還是最好的。”
 
      未來應聚焦互聯(lián)網與海外
 
      “萬科模式可能并不能代表中國房地產的未來。”對于當前中國開發(fā)商的轉型,鐘偉也有自己的看法。
 
      而他不看好萬科的理由是,房地產行業(yè)正在發(fā)生三個新的變化,分別是:互聯(lián)網思維的沖擊、一二手房聯(lián)動沖擊及海外機遇。
 
      他說,商業(yè)模式不是最重要的,重要的是通過技術手段,將商業(yè)模式改造成為接地氣、強有力的盈利模式。“未來的一段時間可以看到,一些原來不被人所關注的、不務正業(yè)的,甚至行業(yè)地位不高的企業(yè),他們是中國未來千億級的房地產企業(yè),比如說鏈家。”
 
      “不要被過去的成功所絆倒。”鐘偉指出,房地產行業(yè)將在分化中產生新的千億級企業(yè),他們可能具有的優(yōu)勢包括:線上線下整合的優(yōu)勢,新房和二手房同步的優(yōu)勢,以及客戶黏性的優(yōu)勢。
 
      鐘偉提醒,貧富分化鴻溝越深,樓市上漲越險。“一線城市現(xiàn)在最低標準的住房是300萬/套,北上廣深的年輕人,有多少能夠掙或者存15萬-30萬塊錢?如果年輕人每年的收入趕不上最基本的房價,只能問父母要錢,那么只有少數(shù)的年輕人能夠買得起;新開發(fā)的房子和這個城市的普通居民沒有什么關系,因為新的地王未來帶來的房子必然是豪宅。收入分配本身限制房地產價格上漲,而房地產價格上漲一定會加深這個行業(yè)的矛盾。”
 
      此番格局之下,鐘偉認為,房地產商應該增加海外開發(fā)的可能性,或者是海外物業(yè)持有的可能性。
 
      舉例來說,如果過去3年在日本投資過房地產,每年的出租型物業(yè)回報能夠達到2位數(shù);如果以內保外貸的方式參與投資,在海外真實的融資成本是國內外的利差,再算上人民幣的貶值,中國房地產企業(yè)在海外投資融資實際上已經是負利率狀態(tài)。“以前不敢加杠桿,現(xiàn)在應該加杠桿。”
 
      他指出,在過去3年,中國流向美國、加拿大、英國、澳大利亞、新西蘭,只包括業(yè)主零散投資的資金規(guī)模,大約在2000億左右,其中主體1200多億是流向美國。
 
      “中國進入新常態(tài)之后,海外地產的回報率和安全性,相比較中國內地的房地產,體現(xiàn)出越來越強的優(yōu)越性。”
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