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      據(jù)《北京商報》

 

      中介聯(lián)手

 

      “今年春天以來，二手房價格步入快速上漲通道，幾乎是隔兩周價格上漲一次。”東四環(huán)外十里堡區(qū)域一名房地產(chǎn)中介從業(yè)人員告訴媒體記者。以晨光家園為例，年初小區(qū)的成交均價在3.8萬元/平方米，目前的成交均價已超過5萬元/平方米。該小區(qū)內(nèi)兩居室成交最好，也最為稀缺，年初時，一套85平方米的兩居室價格約350萬元，而目前在售的兩居室報價已達到450萬元，即使如此高的價格，業(yè)主出售的意愿也不強烈。

 

      媒體記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，二手房成交較好的區(qū)域，相比年初的價格漲幅均在50%以上。那么，是什么原因不斷推升房價的上漲呢？市場上行房源減少、土地價格不斷攀升等均是房價上漲的原因，但不得不提的是，房地產(chǎn)中介的推波助瀾也是房價上漲的幕后推手之一。

 

      易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，房源的獲取是二手房交易的重要環(huán)節(jié)，當(dāng)房產(chǎn)中介掌握了大多數(shù)甚至是全部在售房源時，從某種意義上來說，中介便擁有了市場定價權(quán)。房源是房產(chǎn)交易的基礎(chǔ)，大多數(shù)房產(chǎn)中介為獲得房源，在業(yè)主委托房屋時，對房屋的報價會高于市場成交價格，在市場上行時，這種行業(yè)“潛規(guī)則”就會導(dǎo)致房屋報價不斷走高。

 

      事實上，無論房價漲幅多高，有人“買單”才是房價不斷上漲的推動力。此外，有業(yè)內(nèi)人士分析稱，因為房產(chǎn)中介是通過成交價格來抽取傭金，經(jīng)紀人有動力來以更高的價格促成交易。而在一些區(qū)域，多家中介公司甚至?xí)?ldquo;約定價格”的形式來給業(yè)主報價。

 

      媒體記者走訪多個二手房市場較好的區(qū)域發(fā)現(xiàn)，這些區(qū)域的中介機構(gòu)十分活躍。其中，房產(chǎn)中介人員張貼的“求購房源”的小廣告幾乎存在于每一棟樓的每個單元門上，而這種方式提出的房屋價格均高于市場成交價格。“這樣能獲得更多的房源，雖然價格高，但目前市場較好，高價格的房子也能成交。”一位從事房產(chǎn)中介行業(yè)多年的經(jīng)紀人如是說。

 

      供應(yīng)短缺

 

      除了中介這只手在樓市背后為房價推波助瀾外，從買方角度來看，供應(yīng)的短缺更加劇了房地產(chǎn)市場上的供需矛盾，讓“稀缺”的房源倍加搶手。

 

      中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言，“金九銀十”前，北京房地產(chǎn)市場一直面臨著供應(yīng)量過低的情況，數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，北京商品房供應(yīng)套數(shù)和面積刷新了歷史新低，僅供應(yīng)了18399套，同比去年同期減少了37.2%。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高珊更是直言，今年北京純商品住宅供應(yīng)態(tài)勢已經(jīng)可以用極度稀缺來形容。

 

      高珊進一步分析稱，去年前8個月，北京新建商品住宅成交供需比基本能夠維持平衡，而今年同期這一市場供需比已跌至1:1.7，整體市場供應(yīng)的不足導(dǎo)致即使進入“了傳統(tǒng)旺季‘金九’，樓市成交形勢仍難有太大起色。實際上，新建商品住宅供應(yīng)不足、價格快速上漲，剛需以及改善型消費人群只能從商住房和二手房中做出選擇，這部分龐大的客群基礎(chǔ)，令這兩類細分市場的成交量大幅增加，同時也促進這些項目上調(diào)售價”。高珊表示。

 

      具體來說，有業(yè)內(nèi)專家表示，今年，大量買房需求從新房轉(zhuǎn)移至二手房市場，加劇二手房庫存消化，并進一步推動二手房市場成交量價雙漲。該專家向媒體記者透露數(shù)據(jù)顯示，今年1月北京的二手房庫存還有86563套，到了8月末就僅剩54309套了，而從往年來看，全年庫存數(shù)據(jù)一般不會發(fā)生如此大幅的波動，基本都能保持在一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)。“從這一數(shù)據(jù)可以看出，隨著今年上半年二手房市場量價齊升，二手房庫存已處于低位。實際調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在售房源減少明顯，尤其是一些成交較好的區(qū)域，幾乎處于無房可售的境地，二手房價格躥升速度也很‘可觀’。”此外，北京商品住宅整體供應(yīng)方面一向相對穩(wěn)定，尤其對平衡全市新房交易價格起著一定影響的自住型商品房也出現(xiàn)了大幅縮水的情況。

 

      統(tǒng)計顯示，“金九”上半月，新建商品住宅(不含保障房)共成交6027套，環(huán)比8月上半月減少了11.3%。從成交結(jié)構(gòu)上分析，北京樓市旺季出現(xiàn)成交量明顯下滑，主要是由于自住型商品房成交驟降。數(shù)據(jù)顯示，上半個月，自住房網(wǎng)簽套數(shù)出現(xiàn)了91.7%的大幅度下降。

 

      后市看漲

 

      供需關(guān)系的變化最終還是需要通過影響消費者的心理預(yù)期而反映到房價的漲跌上。“今年包括北京樓市在內(nèi)一線城市整體進入‘高端年’。”張大偉表示。在此情況下，買方的心理勢必會更加受到各種“風(fēng)吹草動”的左右，甚至變得“草木皆兵”起來。有專家甚至將此現(xiàn)象地形容為恐慌性追漲購房情緒釋放。

 

      近期，各種網(wǎng)絡(luò)社交平臺隔三差五就會傳出樓市調(diào)控新政收緊等消息，每當(dāng)傳言開始泛濫之時，消費者的“搶購”之風(fēng)就會開始刮起，并隨著預(yù)期的淡化而逐漸減弱。以近期政策調(diào)控傳言集中的一線商住交易市場為例，高珊表示，樓市商住調(diào)控政策預(yù)期再度升溫，而且預(yù)期中政策實施力度相比之前更為嚴格，而這也引發(fā)了商住項目出現(xiàn)成交熱潮，中秋入市的兩個商住老項目就均出現(xiàn)了漲價的情況，其中房山區(qū)的超級蜂巢相比5月首次入市時價格上漲了24%。

 

      不過，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，從當(dāng)前市場供給端收縮的態(tài)勢看，下階段新房價格仍將可能保持平穩(wěn)增長的趨勢。“很多城市已經(jīng)進入城市化后期，供應(yīng)量很難出現(xiàn)大幅提升，雖然今年北京政府相關(guān)部門增加了‘7090’類型土地供應(yīng)，但供需緊張的形勢仍難改變。”張大偉直言，而且現(xiàn)在房價相對較低的剛需新房項目入市難度不斷加大，目前整體市場高端化形勢非常明顯，這就導(dǎo)致能令后市房價降溫因素越來越少，加之北京住宅土地供應(yīng)量不斷減少，僅有成交的土地屢創(chuàng)高價，如無意外，未來房價或?qū)⒗^續(xù)維持整體穩(wěn)步上漲態(tài)勢。