|
在一線城市限購(gòu)之后，受溢出效應(yīng)影響，環(huán)一線城市周邊也由于成交大漲而被陸續(xù)限購(gòu)。與此同時(shí)，房企投資也傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)，部分強(qiáng)三四線城市最近土拍市場(chǎng)隱現(xiàn)火熱氣息。
3月22日，蘇州太倉(cāng)7幅土地出讓，共計(jì)建筑面積35萬平方米。這是太倉(cāng)土拍歷史上首次推出限價(jià)制度，每幅地塊均設(shè)置網(wǎng)上競(jìng)價(jià)終止報(bào)價(jià)以及一次性報(bào)價(jià)最高價(jià)。
據(jù)太倉(cāng)市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)顯示，本次土拍共有超過50家房企報(bào)名參加，多幅土地報(bào)名房企超過20家，導(dǎo)致有5幅土地直接進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)。由于限價(jià)，所有土地都控制在溢價(jià)50%左右成交。本次土拍中，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、同濟(jì)地產(chǎn)、東原地產(chǎn)、金地地產(chǎn)為首入太倉(cāng)。
“最近在土拍市場(chǎng)我們?cè)庥龅降钠放品科笤絹碓蕉啵热缧褫x、金地、中海、金茂、萬科、龍湖等。”一名專注于三四線城市做住宅的房企人士對(duì)記者透露，調(diào)控在繼續(xù)，整體市場(chǎng)下行是有可能的。他所言的“整體市場(chǎng)下行”，指的是銷售市場(chǎng)上的成交量下探、繼而影響到土地市場(chǎng)的下探。
無可否認(rèn)的是，三四線城市土地潮涌已是趨勢(shì)。日前，南昌市公布了2017年土地供應(yīng)計(jì)劃：今年南昌市計(jì)劃供地合計(jì)30777畝。擬供應(yīng)的住宅用地中主要包括保障性住房用地和其他普通商品房用地，供應(yīng)面積分別為2444畝和5140.44畝，合計(jì)7584.44畝，約占供地總面積24.64%。其中，保障性住房用地主要指棚戶區(qū)改造用地。
強(qiáng)三四線城市受熱捧
早在2月中旬無錫的一場(chǎng)土拍現(xiàn)場(chǎng)，就涌現(xiàn)了包括碧桂園、新城、恒大、中海、保利、金茂、龍湖、萬科等品牌房企參與。房企涌向強(qiáng)三四線城市，地價(jià)也隨之被刷新。
前述太倉(cāng)土拍，盡管有限價(jià)措施，但當(dāng)天有好幾幅地塊地價(jià)也被刷新紀(jì)錄。比如遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以32937萬元總價(jià)，樓面價(jià)3877.47元/平方米，摘得港區(qū)WG2017-1-2光華路南和平路西c-01地塊，刷新了區(qū)域樓面價(jià)紀(jì)錄，溢價(jià)率為53.15%。
3月22日，廣西南寧多幅地塊出讓，其中一幅位于核心地段的地塊引來恒大、萬科、招商、綠地等13家房企參拍，最終由中昂地產(chǎn)以5000元/平方米的高樓面地價(jià)競(jìng)得，刷新其所在區(qū)域歷年來樓面地價(jià)紀(jì)錄。
旭輝控股董事長(zhǎng)林中此前在年報(bào)發(fā)布會(huì)上透露，今年會(huì)關(guān)注強(qiáng)三四線城市的拿地機(jī)會(huì)。新希望地產(chǎn)與中梁地產(chǎn)同屬在三四線城市發(fā)展較快的房企。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中梁地產(chǎn)目前除了湖州之外，浙江所有地級(jí)市都已進(jìn)駐。“經(jīng)我們測(cè)算，地塊價(jià)值一旦超過內(nèi)部可行性研究分析，就會(huì)放棄參與競(jìng)拍”，中梁地產(chǎn)相關(guān)人士表示。
據(jù)介紹，今年以來截至3月20日，中梁地產(chǎn)銷售已過百億，這個(gè)金額相當(dāng)于公司2016年三季度末的銷售規(guī)模。
“三四線目前投資客比例不算多，自住為主。”中梁地產(chǎn)一名員工透露，大部分三四線城市不適合投資，主要靠當(dāng)?shù)氐馁Y金流動(dòng)性支撐樓市。
正如上述業(yè)內(nèi)人士所言， 房地產(chǎn)行業(yè)的金融屬性越來越強(qiáng)。“大型房企融資途徑多，哪怕一兩個(gè)項(xiàng)目拿錯(cuò)了，也能扛得?。坏械钠髽I(yè)為了拿地，不顧利潤(rùn)測(cè)算，市場(chǎng)熱度過后，風(fēng)險(xiǎn)就暴露了”。
上述人士又指出，強(qiáng)三四線城市地產(chǎn)項(xiàng)目的成本與利潤(rùn)目前來看還不錯(cuò)，但是蛋糕小，房企需一邊尋找一邊吃下地塊，這樣比較辛苦；在弱一點(diǎn)的三四線城市，不容易找到合適的地塊。“能否搶占這一輪三四線城市的商機(jī)，看企業(yè)的本事了”，他指出，因此目前房企間已有明顯分化。
一個(gè)現(xiàn)象是，大部分房企已開始通過項(xiàng)目層面的融資稀釋風(fēng)險(xiǎn)。從這方面來看，有部分企業(yè)對(duì)于土地市場(chǎng)也已開始變得謹(jǐn)慎。
M2小周期變化
三四線城市土地漸熱，但二線城市的土地仍不見降溫。
3月24日，杭州市蕭山區(qū)一天兩幅土地收獲72.66億元土地出讓金。兩地塊位于建設(shè)一路和寧東路交叉口，總出讓面積94978平方米，總體量達(dá)23.74萬平方米，兩宗地總起始價(jià)為40.4億元。被恒大、融信分別競(jìng)得。
這導(dǎo)致杭州市國(guó)土資源局當(dāng)晚發(fā)布土地新政：當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到50%時(shí)，地塊所建商品房屋須在取得不動(dòng)產(chǎn)登記證后方可銷售；溢價(jià)率達(dá)到70%時(shí)鎖定限價(jià)，轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)自持比例；當(dāng)有兩個(gè)或兩個(gè)以上競(jìng)買人投報(bào)自持面積比例為100%時(shí)，轉(zhuǎn)入投報(bào)配建養(yǎng)老設(shè)施程序。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)與M2有關(guān)。去年的一輪房?jī)r(jià)上漲可看作是寬松的貨幣環(huán)境疊加資產(chǎn)荒，共同導(dǎo)致了資金集中流入熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)房?jī)r(jià)超預(yù)期上漲。從貨幣環(huán)境來看，除了幾次降息外，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注貨幣供應(yīng)增速。2009年以來 M2的規(guī)模保持了高速增長(zhǎng)，季度環(huán)比增速基本均為正，M2/GDP的比例大幅上升，從2009年的1.74倍逐年上升到2016年的2.03倍。
然而，央行3月初公布的數(shù)據(jù)顯示，2月份人民幣貸款增加1.17萬億元，環(huán)比有所減少，同比多增4391億元。截至2月末，廣義貨幣（M2）余額158.29萬億元，同比增長(zhǎng)11.1%，增速分別比上月末和去年同期低0.2個(gè)和2.2個(gè)百分點(diǎn)；狹義貨幣（M1）余額47.65萬億元，同比增長(zhǎng)21.4%，增速分別比上月末和去年同期高6.9個(gè)和4個(gè)百分點(diǎn)。
截至2月底，M1-M2增速剪刀差環(huán)比擴(kuò)大 7.1 個(gè)百分點(diǎn)到 10.3%。張宏偉指出，由此可見，M2增速有下行趨勢(shì)，預(yù)計(jì)3月份還會(huì)下行。
另一名房企人士則認(rèn)為，若等到M1與M2交叉的時(shí)候，市場(chǎng)就迎來可以出手拿地的時(shí)機(jī)。“我們預(yù)測(cè)7、8月份會(huì)交叉，形成機(jī)會(huì)點(diǎn)。”他透露，公司目前也在三四線城市找尋目標(biāo)。
同策咨詢研究部一份研究報(bào)告指出，當(dāng)M1-M2增速剪刀差處于高點(diǎn)時(shí)，貨幣政策寬松令房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度提高，商品住宅市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的火熱態(tài)勢(shì)，此時(shí)會(huì)有相應(yīng)的樓市收緊政策出臺(tái)；反之當(dāng)M1-M2增速剪刀差處于低位時(shí)，就會(huì)有救市政策出臺(tái)。2016年下半年M1-M2增速剪刀差持續(xù)處于歷史高位，預(yù)計(jì)2017年仍處于政策收緊期，觸底期應(yīng)該在2017年下半年。
|