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很多人問，高速路、橋隧收費還有個“裝模作樣”的價格聽證會，樓盤定價怎么就沒有個類似的價格意見征集呢？其實，掌握好地產(chǎn)商的定價規(guī)則，就會易于選到性價高的房子。
上個月， 城南某樓盤開盤，我推薦的兩個朋友都參加了搖號，之前他們問我具體價格，我說一房一價，這個不好判定，就算認(rèn)識開發(fā)商，他們也不會給你提前透漏，只能到最后一刻，你選到房子了，具體價格才會出來。
在這之前，我只能告訴你價位區(qū)間。
那天開盤，開發(fā)商推出兩棟樓，一棟臨街的A號樓，一棟靠小區(qū)里邊的B號樓，兩棟樓緊挨著，都是33層的高層。
后來兩個人都選上了房子，一個選了臨街的A號樓的32層，一個選了靠小區(qū)里邊B號樓的12層。都是朝東的同一戶型。
但兩個人一對比價格，驚呆了。前邊的價格6800/㎡，后邊的8200/㎡。
同時購買的同一個小區(qū)，還是相鄰的兩棟樓的同一戶型，為何單價相差1400元，總價就算下了相差快20萬了。整整一套房子的首付。
8200/㎡的覺得自己買貴了，問我是不是被開發(fā)商騙了，我跟他大概講了講樓層、朝向、戶型對價格的影響，但他還是將信將疑。
我知道他心里又在罵我是開發(fā)商的狗腿子，無論怎么樣都替他們圓場。
對于現(xiàn)在的高層建筑來說，樓層不但決定上下樓是否方便，同時還決定采光效果和時長以及通風(fēng)的效果如何。
一般情況下，高層的房子，價格會隨著樓層高度的增加而增加，到中位數(shù)的時候會逐步遞減。頂層和一層的價格一般會最低，除非是一層送花園或者頂層送露臺的情況。
那 房地產(chǎn)商究竟是怎么給房子定價的呢？你買的房子是賺了還是虧了呢？我大概羅列了一下幾個原因：
樓層
除了采光外，樓層還和視界有關(guān)。尤其是當(dāng)某個樓盤具有臨湖、或者鄰水等因素時，這一定會成為商家的一個炒作點。當(dāng)具備這些因素時，樓層越高，自然房價也會越貴。
但這并不意味著最高的樓層一定是最貴的，因為最高的那層盡管采光和觀景都是最好的，但是可能會出現(xiàn)雨天漏水、冬天散熱、夏天高溫的尷尬現(xiàn)象，所以最高層的房價其實一般是低于中間樓層的。
此外，樓層的數(shù)字是很多人在買房時經(jīng)常要考慮的，有人覺得一樓接地氣，就喜歡一樓。有人覺得14樓數(shù)字不吉利，也有人帶“8”的不好， 還有人認(rèn)為單層好雙層不好。這些說法眾說紛紜，很難有一個統(tǒng)一的說法。但在有些地區(qū)有一個統(tǒng)一的說法時，當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商可能就會把大家不愿買的層樓統(tǒng)一留到最后低價賣
朝向
和樓層一樣，朝向也會影響到采光通風(fēng)的問題。從采光上來說，同一個樓層，朝南的房間可能會常年陽光明媚，備受太陽恩寵，朝北的那個戶型可能就會長期陰陰沉沉。
但是同樣朝北，東西戶型通常比中間戶型的光照更加溫和，可謂雨露均沾。
所以中間朝南戶型的房價往往大于東西戶型，東西戶型朝陽的一面又大于朝北的一面。
位置
這個位置并不是說小區(qū)在整個城區(qū)所處的位置，而是說你的目標(biāo)戶型在小區(qū)的位置。
如果它鄰街而樓層較低，很可能在晚上會被噪音困擾；如果它鄰水、鄰湖，價格自然會高；如果它距離小區(qū)出口過遠(yuǎn)，可能你的開發(fā)商承諾小區(qū)距離地鐵站五分鐘兌現(xiàn)了，而你走到小區(qū)門口卻要十分鐘......
時間
很多人都會郁悶，為什么自己看中了一套房子，過幾天價格就變了？可能是高了，也可能是降了。這種忽高忽低的價格變化，讓很多買房業(yè)主摸不著頭腦。
這點確實是最令人困惑的，它不像樓層、朝向等因素那么直觀，往往和樓盤的銷售計劃有關(guān)。
每個房地產(chǎn)商在不同的階段都會有不同的銷售計劃，這些銷售計劃下發(fā)到每個置業(yè)顧問手里，就變成了不同階段的業(yè)績考核。
可能在考核初期，房價會稍微高一點，在接近考核末期或者是需要沖業(yè)績的時間點，房價可能就會因之降低來促成成交量。也有的時候，房地產(chǎn)商需要資金流快速流動，那么房價就會在短時間內(nèi)降低，相反，如果這個房地產(chǎn)商資金流周轉(zhuǎn)正常，不差錢，房價也可能居高不下。
在什么時間買房最劃算，就需要看買房者的觀察力是否敏銳，信息是否高效快捷，選準(zhǔn)一個合適的時間買入，往往會帶來意料不到的效果。
策略
一般沒有經(jīng)驗的買房者常常會被房地產(chǎn)商或者置業(yè)顧問“套路”，這個“套路”并不是什么惡意的事情，而是普遍存在于各行各業(yè)中。
其實道理很簡單，在你買一件衣服時，你越表現(xiàn)的難以割舍，也越難殺下價錢，你越是表現(xiàn)的風(fēng)輕云淡，轉(zhuǎn)身就走，越容易被導(dǎo)購員挽留，然后降價。
買房子也是一個道理，你對某個樓層、某個戶型越是表現(xiàn)出鐘愛，主動權(quán)越是難以掌握在自己手中。
因此，在看房子的時候最好隱藏一下自己的情緒，但也請注意，千萬不要到處挑毛病，那樣會使置業(yè)顧問的心情不好，即使他手里有低價，也不一定會給你，互相尊重，才能達(dá)成一筆好交易。
樓王
基本上每個小區(qū)都會選定一棟樓盤做樓王，樓王的位置、朝向、景觀、采光等方面可能都是最好的，價錢也自然是最高的。除了這些優(yōu)點以外，它還有一個難以察覺但十分重要的作用 ——價格標(biāo)桿。
樓王只有一棟，好的樓層和戶型更少，但并不見得能給開發(fā)商帶來巨大的利潤，但是通過其他樓棟和樓王之間的對比，卻往往能撬動購買者的心理杠桿，促成其他樓棟的交易快速達(dá)成。
比如和樓王相近的一個樓棟，可能只是景觀上稍微差了一點，其他地方幾乎一樣好，價格卻差出來了很多，就會很容易造成一種其他樓棟很劃算的感覺。
以往開發(fā)商依據(jù)樓層定價，樓層越高價格越高，是“倒金字塔定價”。但后來發(fā)生了變化，定價原則是根據(jù)購房者選擇較為集中的樓層，“橄欖型定價”。
所以，剔除所有的主觀因素，總結(jié)了下邊幾點供大家參考：
第一，購房者沒必要追求高樓層。
第二，沒必要追求同一個樓盤里價格特別高的房子。比如所謂樓王，單價會比邊上貴很多，但是這個價值不會完全體現(xiàn)在市場中。與其挑樓王，不如挑品質(zhì)好的樓盤。
第三，現(xiàn)在很多樓盤的東邊套比西邊套貴很多，除非景觀資源特別好，否則也沒有貴太多的理由。所謂“西曬”問題，更多存在于古早的老房子，現(xiàn)在已經(jīng)不用太擔(dān)心了。另外，中間套也未必是不好的，它的戶型可能更方正，朝南采光面更好，價格比邊套也會低很多，又何樂而不為呢？ |