18日,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的4月70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示,在調(diào)控政策收緊的壓力下,樓市出現(xiàn)分化,熱點(diǎn)城市明顯降溫。其中,15個(gè)一線和熱點(diǎn)" />

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熱點(diǎn)專題

非重點(diǎn)調(diào)控城市引漲4月房價(jià) 樓市“五限”政策將繼續(xù)擴(kuò)圍
吳江樓市網(wǎng)  發(fā)布時(shí)間:2017-05-19  來源:中財(cái)網(wǎng)  點(diǎn)擊數(shù):19255

      18日,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的4月70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示,在調(diào)控政策收緊的壓力下,樓市出現(xiàn)分化,熱點(diǎn)城市明顯降溫。其中,15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅全部回落。非重點(diǎn)調(diào)控的二三線城市則領(lǐng)漲。其中,26個(gè)城市房價(jià)環(huán)比漲幅超過1%,3個(gè)城市漲幅超2%。

 
      業(yè)內(nèi)人士表示,樓市從限購到限貸,從限價(jià)到限售,再到一線城市全線"限商",進(jìn)入了"五限"時(shí)代。截至目前,樓市仍處于拉鋸狀態(tài),在樓市預(yù)期未有根本改變的背景下,預(yù)計(jì)后續(xù)調(diào)控政策將繼續(xù)擴(kuò)圍,調(diào)控城市數(shù)量也將繼續(xù)增加,直至樓市整體企穩(wěn)。
 
      分化熱點(diǎn)城市降溫驅(qū)使投資外溢
 
      統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示,4月,70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比算數(shù)平均增幅為0.73%,依然保持高位,但15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅全部回落。
 
      其中,合肥降幅最為明顯,同比下調(diào)7.4個(gè)百分點(diǎn),廈門同比下降6.6個(gè)百分點(diǎn),南京降5.5個(gè)百分點(diǎn),上海、杭州也分別下調(diào)4.4%和3.5%。環(huán)比方面,5個(gè)城市漲幅有所回落。其中,上海、南京、福州環(huán)比下調(diào)1%,合肥環(huán)比下調(diào)2%,天津下調(diào)3%。
 
      國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示,因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)發(fā)揮作用,4月,15個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅全線回落,環(huán)比方面,9個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格下降或持平。
 
      從70城數(shù)據(jù)來看,有30城新建商品住宅價(jià)格同比漲幅回落。其中,回落城市中有23個(gè)為一二線城市。
 
      劉建偉表示,初步測算,一線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)7個(gè)月回落,4月比3月回落2.8個(gè)百分點(diǎn);二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)5個(gè)月回落,4月比3月回落1個(gè)百分點(diǎn);從環(huán)比看,4月70個(gè)城市中有23個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格漲幅比上月回落,比3月增加13個(gè);7個(gè)城市由上月上漲轉(zhuǎn)為持平或下降;3個(gè)城市降幅擴(kuò)大。
 
      中原地產(chǎn)首席分析師分析認(rèn)為,在樓市深度調(diào)控下,4月房價(jià)變動(dòng)明顯分化。其中,全面進(jìn)入調(diào)控周期的一二線城市,房價(jià)漲幅明顯收窄。整體表現(xiàn)為,一線城市明顯降溫,二線逐漸平穩(wěn),三線城市有所上升。
 
      事實(shí)上,除廣州上漲1.4%外,4月房價(jià)漲幅較大城市均為此輪調(diào)控外的二三線城市。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,70大中城市中,62個(gè)城市環(huán)比上漲,其中,26個(gè)城市漲幅超過1%,3個(gè)城市漲幅超過2%。具體來看,唐山4月房價(jià)環(huán)比上漲2.3%,蚌埠環(huán)比上漲2.2%,宜昌環(huán)比上漲2.1%,北海上漲1.9%,沈陽上漲1.8%,揚(yáng)州、金華上漲1.7%,昆明、西安、韶關(guān)則分別上漲1.6個(gè)百分點(diǎn)。
 
      對(duì)此,該分析師解釋稱,熱點(diǎn)城市調(diào)控全線加碼,投資需求因此外溢至此前漲幅較低的城市。
 
      4月房地產(chǎn)成交量也同樣出現(xiàn)了分化趨勢(shì)。其中,四個(gè)一線城市成交面積環(huán)比下滑31%,其中,廣州環(huán)比降幅為47%,北京同比下降35%,上海同比降幅也超4成。二線城市方面,城市成交面積環(huán)比上升4%,同比下降28%。三線城市則出現(xiàn)了成交面積同、環(huán)比均漲的現(xiàn)象,環(huán)比上升13%,同比亦上漲16%。
 
      警惕土地市場升溫投資熱情不減
 
      事實(shí)上,三線城市集體大幅度上漲的根本原因在于購房者投資熱情未減。調(diào)控措施多著眼于"限",雖然抑制了成交,但未能從根本上抑制購房投資需求。
 
      業(yè)內(nèi)人士表示,在需求外溢、投機(jī)心理難平的同時(shí),供求不均加劇了樓市拉鋸戰(zhàn)。
 
      數(shù)據(jù)顯示,受限價(jià)政策影響,熱點(diǎn)城市嚴(yán)控預(yù)售證審批,新增供應(yīng)量仍處低位,29個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅新增供應(yīng)量同、環(huán)比分別減少35%和5%,供應(yīng)持續(xù)偏緊的局面并未有所好轉(zhuǎn),其中,有13個(gè)城市新增供應(yīng)量環(huán)比上升,占44.8%。但從同比來看,29個(gè)城市中僅貴陽、青島、鄭州、寧波、昆明供應(yīng)量上漲。
 
      具體來看,一線城市環(huán)比下降13%,同比更是銳減54%,上海、深圳連續(xù)兩月回升,但相比去年同期跌幅仍在55%以上;二三線城市環(huán)比微降4%,重慶、鄭州等城市供應(yīng)量顯著提升,環(huán)比漲幅超70%,廈門、福州供應(yīng)量降至歷史低位,不足5萬平方米,環(huán)比跌幅均在90%左右。
在樓市高強(qiáng)度調(diào)控下,與樓市供求持續(xù)低迷相對(duì)應(yīng),土拍熱度仍在繼續(xù)。CRIC數(shù)據(jù)顯示,盡管土地市場成交量連續(xù)四個(gè)月走低,平均溢價(jià)率也較3月有所下降,但成交均價(jià)環(huán)比依然大漲20%,一方面是熱點(diǎn)城市地塊稀缺導(dǎo)致競爭激烈,另一方面是部分房企拿地補(bǔ)倉意愿強(qiáng)烈。
 
      該業(yè)內(nèi)人士表示,從日前統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)也可看出,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速延續(xù)自去年下半年以來持續(xù)回升的態(tài)勢(shì),再創(chuàng)兩年以來新高,這體現(xiàn)了房企對(duì)后市預(yù)期的看好。
 
      中原地產(chǎn)分析師也同意上述觀點(diǎn),他認(rèn)為,供應(yīng)不足導(dǎo)致買賣市場供需懸殊。過去兩年,樓市整體資金流入明顯,但從土地供應(yīng)角度看,2016年的土地供應(yīng),一二線城市明顯偏少,一線城市合計(jì)供應(yīng)住宅規(guī)劃建筑面積只有1739.34萬平方米,二線城市只有42559萬平方米,剔除其中的大量配套建設(shè),實(shí)際供應(yīng)的純住宅面積遠(yuǎn)不夠消化量。
 
      預(yù)判調(diào)控高壓不減擴(kuò)圍在即
 
      針對(duì)不斷上漲的房價(jià),三四線城市也相繼采取措施為市場降溫。
 
      統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)的當(dāng)天,4月漲幅第一名的唐山便發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》,指出對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供在我市連續(xù)1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭,在路南區(qū)、路北區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)限購1套住房(所稱住房均含新建商品住房和二手住房);對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在我市連續(xù)1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭,暫停在以上范圍內(nèi)向其售房。
 
      15日,開封市政府出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序的通知》,要求在開封市區(qū)內(nèi)購買的新建住房,取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年方可轉(zhuǎn)讓;原則上,新房半年內(nèi)漲幅不得高于5%,一年內(nèi)漲幅不得高于10%。
 
      此外,海南瓊中、保亭縣也分別表示,在該縣范圍內(nèi),非本省戶籍居民家庭限購1套住房;在該縣范圍內(nèi),暫停向在本省擁有1套及以上住房的非本省戶籍居民家庭出售住房;禁止期房轉(zhuǎn)讓和限制現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓等。
 
      調(diào)控收緊版圖正向四線甚至更低級(jí)別城市擴(kuò)圍。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì),去年9月底以來,各城市陸續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)政策超過百項(xiàng),房地產(chǎn)調(diào)控高壓不減。成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、濟(jì)南、西安、南京、開封、三亞等多地,再加上河北省環(huán)京重點(diǎn)區(qū)域全部采取限售措施。
 
      分析師表示,目前樓市的減法已經(jīng)做到極致,從限購到限貸,從限價(jià)到限售,再到一線城市全線"限商",樓市進(jìn)入了五限時(shí)代。從本輪政策來看,調(diào)控目標(biāo)是明顯的托底蓋帽,約束房價(jià)上漲過快區(qū)域,去庫存城市政策平穩(wěn)。因此,在整體市場熱度從過去一二線轉(zhuǎn)移到三四線城市的背景下,預(yù)計(jì)調(diào)控將繼續(xù)向更低層次擴(kuò)圍,調(diào)控的城市數(shù)量也將繼續(xù)增加,調(diào)控內(nèi)容也將更加嚴(yán)格。
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