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國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)展規(guī)劃司副司長(zhǎng)陳亞軍：特色小鎮(zhèn)受一些房企的追捧，主要是因?yàn)橐蕴厣℃?zhèn)名義向政府拿地成本相對(duì)較低，但這和特色小鎮(zhèn)建設(shè)的初衷相背離。
國(guó)家發(fā)展改革委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心產(chǎn)業(yè)所所長(zhǎng)榮西武：特色小鎮(zhèn)建設(shè)確實(shí)需要適度建設(shè)一些 房地產(chǎn)項(xiàng)目，但如果以房地產(chǎn)為主、房地產(chǎn)先行，就會(huì)演變?yōu)榉康禺a(chǎn)“一業(yè)獨(dú)大”，所謂的“特色”也將千篇一律。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)專業(yè)委員會(huì)副秘書長(zhǎng)田野：房地產(chǎn)企業(yè)也需要進(jìn)行角色轉(zhuǎn)換，不能再把自己簡(jiǎn)單地定位為蓋樓賣房，而要轉(zhuǎn)型做好特色小鎮(zhèn)的運(yùn)營(yíng)商，把企業(yè)發(fā)展與特色小鎮(zhèn)更緊密地融合在一起。
近年來(lái)，我國(guó)特色小鎮(zhèn)建設(shè)步伐逐漸加快，但也出現(xiàn)了借特色小鎮(zhèn)之名行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之實(shí)的現(xiàn)象。
有關(guān)專家建議，要鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)參與特色小鎮(zhèn)的**建設(shè)，但不能縱容特色小鎮(zhèn)的“房地產(chǎn)化”。一方面要引導(dǎo)房企參與到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展中來(lái)；另一方面也要抬抬進(jìn)入的“門檻”，設(shè)好發(fā)展的“界限”
近年來(lái)，我國(guó)特色小鎮(zhèn)建設(shè)步伐逐漸加快，一些特色小鎮(zhèn)已成為地方經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的重要載體。
不過(guò)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息社近日發(fā)布的一份《全國(guó)特色小鎮(zhèn)培育建設(shè)報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）指出，當(dāng)前一些地方對(duì)特色小鎮(zhèn)的內(nèi)涵和發(fā)展理念缺乏正確認(rèn)識(shí)，存在借特色小鎮(zhèn)之名行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之實(shí)的現(xiàn)象，特色小鎮(zhèn)建設(shè)正成為個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)新的“掘金點(diǎn)”。
有關(guān)專家表示，在鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)參與特色小鎮(zhèn)建設(shè)時(shí)，也要防范特色小鎮(zhèn)重走“房地產(chǎn)化”的老路。當(dāng)前，既要把房地產(chǎn)企業(yè)的投入產(chǎn)出與特色小鎮(zhèn)的長(zhǎng)期收益回報(bào)捆綁起來(lái)，也要圍繞本地實(shí)際，加快打造特色產(chǎn)業(yè)，科學(xué)培育特色小鎮(zhèn)。
特色小鎮(zhèn)解決大問(wèn)題
記者了解到，當(dāng)前我國(guó)的特色小鎮(zhèn)包括特色小鎮(zhèn)和小城鎮(zhèn)兩種形態(tài)。前者是指聚焦特色產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)，集聚發(fā)展要素，不同于行政建制鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)平臺(tái)；后者是指以傳統(tǒng)行政區(qū)劃為單元，特色產(chǎn)業(yè)鮮明、具有一定人口和經(jīng)濟(jì)規(guī)模的建制鎮(zhèn)。
在國(guó)家發(fā)展改革委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心產(chǎn)業(yè)所所長(zhǎng)榮西武看來(lái)，特色小鎮(zhèn)對(duì)于大量農(nóng)業(yè)富余人口涌入大城市將起到“蓄水池”分流作用，不僅可以有效降低農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化成本、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，也是破解大城市交通擁堵等城市治理難題的現(xiàn)實(shí)選擇。特色小鎮(zhèn)還是實(shí)現(xiàn)大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新的重要載體，是破解我國(guó)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化和新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換、推動(dòng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的一項(xiàng)有效嘗試。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)專業(yè)委員會(huì)副秘書長(zhǎng)田野表示，鎮(zhèn)一級(jí)在推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的過(guò)程中一直缺乏有效抓手。而按照新型城鎮(zhèn)化建設(shè)規(guī)劃，要實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口就近城鎮(zhèn)化，必須通過(guò)特色小鎮(zhèn)建設(shè)，在發(fā)展小鎮(zhèn)特色經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，以點(diǎn)帶面，解決城鎮(zhèn)化帶來(lái)的各種問(wèn)題。
根據(jù)中央部署，有關(guān)部門和地方先后制定了特色小鎮(zhèn)建設(shè)的相關(guān)政策。根據(jù)《報(bào)告》，截至今年1月份，全國(guó)共發(fā)布特色小鎮(zhèn)相關(guān)政策105個(gè)，其中有21個(gè)省（區(qū)、市）、33個(gè)地級(jí)市發(fā)布了特色小鎮(zhèn)相關(guān)政策。
在各項(xiàng)政策的推動(dòng)下，特色小鎮(zhèn)進(jìn)入了快速發(fā)展階段。《報(bào)告》指出，首批入選的特色小鎮(zhèn)在產(chǎn)業(yè)形態(tài)、生態(tài)環(huán)境、傳統(tǒng)文化、服務(wù)設(shè)施和體制機(jī)制等方面明顯走在發(fā)展前列，對(duì)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)揮了顯著的引領(lǐng)作用。
例如，浙江德清莫干山小鎮(zhèn)依托良好的生態(tài)資源，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外**商打造的“裸心谷”“法國(guó)玫瑰莊園”等項(xiàng)目已經(jīng)成為長(zhǎng)三角地區(qū)乃至全國(guó)知名的度假地點(diǎn)，帶動(dòng)了全鎮(zhèn)全縣民宿服務(wù)業(yè)的發(fā)展，給莫干山鎮(zhèn)的居民收入和稅收收入帶來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)。
特色小鎮(zhèn)受房企熱捧
值得注意的是，自去年首批特色小鎮(zhèn)名單公布和相關(guān)政策發(fā)布以來(lái)，已有多家房企發(fā)布了小鎮(zhèn)戰(zhàn)略，陸續(xù)有萬(wàn)科、綠地、碧桂園、美好置業(yè)、南山控股等上市公司披露了涉足特色小鎮(zhèn)建設(shè)的計(jì)劃。
《報(bào)告》披露，一些地區(qū)存在借特色小鎮(zhèn)之名行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之實(shí)的現(xiàn)象。例如，在珠三角地區(qū)，某房地產(chǎn)企業(yè)借助“科技小鎮(zhèn)”概念推動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，獲得地方政府大量土地資源支持；在長(zhǎng)三角地區(qū)，一家房地產(chǎn)企業(yè)打算在大城市周邊打造標(biāo)準(zhǔn)化的“農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)”，兩平方公里農(nóng)業(yè)區(qū)配套一平方公里建筑區(qū)，計(jì)劃承載3萬(wàn)人。
國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)展規(guī)劃司副司長(zhǎng)陳亞軍表示，特色小鎮(zhèn)受一些房企的追捧，主要是因?yàn)橐蕴厣℃?zhèn)名義向政府拿地成本相對(duì)較低，但這和特色小鎮(zhèn)建設(shè)的初衷相背離。
“在房地產(chǎn)業(yè)兩極分化、熱點(diǎn)城市監(jiān)管趨嚴(yán)、三四線城市去庫(kù)存壓力高企、房地產(chǎn)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型壓力等背景下，房地產(chǎn)企業(yè)嗅到了特色小鎮(zhèn)帶來(lái)的商機(jī)。”榮西武說(shuō)，特色小鎮(zhèn)建設(shè)確實(shí)需要適度建設(shè)一些房地產(chǎn)項(xiàng)目，但如果以房地產(chǎn)為主、房地產(chǎn)先行，就會(huì)演變?yōu)榉康禺a(chǎn)“一業(yè)獨(dú)大”，所謂的“特色”也將千篇一律。
榮西武進(jìn)一步分析說(shuō)，房地產(chǎn)商介入，會(huì)使住房成本、土地成本、生活成本、創(chuàng)業(yè)成本、融資成本等大幅度增加，客觀上將抑制特色小鎮(zhèn)的發(fā)展。而且，通過(guò)蓋房建成小鎮(zhèn)容易，但產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入難。房企一般缺乏引入實(shí)體產(chǎn)業(yè)的資源，也缺乏運(yùn)營(yíng)實(shí)體企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，而一旦城建起來(lái)了，產(chǎn)業(yè)卻發(fā)展不起來(lái)，形成不了可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，特色小鎮(zhèn)建設(shè)就會(huì)重新回到出售物業(yè)以平衡開(kāi)發(fā)資金的傳統(tǒng)道路。
“我們鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)參與特色小鎮(zhèn)的**建設(shè)，但不能縱容特色小鎮(zhèn)的‘房地產(chǎn)化’。”田野說(shuō)，特色小鎮(zhèn)發(fā)展中，需要做到產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)、規(guī)劃先行、基礎(chǔ)設(shè)施配套完善。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與特色小鎮(zhèn)建設(shè)，應(yīng)該用好PPP模式，引導(dǎo)房企參與到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展中來(lái)，先促進(jìn)人口的集聚，然后再根據(jù)需求進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
田野表示，在此過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)也需要進(jìn)行角色轉(zhuǎn)換，不能再把自己簡(jiǎn)單地定位為蓋樓賣房，而要轉(zhuǎn)型做好特色小鎮(zhèn)的運(yùn)營(yíng)商，把企業(yè)發(fā)展與特色小鎮(zhèn)更緊密地融合在一起。
榮西武也指出，小鎮(zhèn)的綜合承載能力十分有限，因此，要防止房地產(chǎn)商在短期目標(biāo)上追求過(guò)大，把房企的投入產(chǎn)出與小鎮(zhèn)長(zhǎng)期的收益回報(bào)捆綁起來(lái)，防止房企在盈利**不好或財(cái)務(wù)長(zhǎng)期難以平衡的情形下，退出小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)。
依產(chǎn)業(yè)需要定城鎮(zhèn)規(guī)模
從各地特色小鎮(zhèn)建設(shè)的進(jìn)展看，不少小鎮(zhèn)依托原有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、歷史人文積累和資源稟賦，形成了獨(dú)具特色的發(fā)展模式。
《報(bào)告》也指出，一些特色小鎮(zhèn)的“面子”好看，但基礎(chǔ)設(shè)施配套、服務(wù)配套等“里子”不足；有的地方政府舉債建設(shè)特色小鎮(zhèn)，風(fēng)險(xiǎn)較大；有些地方不注重挖掘本地資源，忽略文化、產(chǎn)業(yè)支點(diǎn)。
“特色小鎮(zhèn)的特色，關(guān)鍵在于產(chǎn)業(yè)特色。”田野說(shuō)，特色小鎮(zhèn)建設(shè)，應(yīng)該更多地結(jié)合當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)資源來(lái)展開(kāi)。例如，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為發(fā)達(dá)的浙江省，已經(jīng)涌現(xiàn)出漁業(yè)小鎮(zhèn)、襪業(yè)小鎮(zhèn)等一批有特色的小鎮(zhèn)，形成了良好的產(chǎn)城互動(dòng)。在一些實(shí)體經(jīng)濟(jì)還欠發(fā)達(dá)或者產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠集中的地區(qū)，也可以從自然風(fēng)光和歷史文化資源入手，著手打造以旅游文化為主的特色小鎮(zhèn)，讓更多具有歷史韻味的文化和獨(dú)特的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)在特色小鎮(zhèn)中得到傳承
“科學(xué)培育特色小鎮(zhèn)，必須依據(jù)產(chǎn)業(yè)需要確定城鎮(zhèn)規(guī)模。”榮西武指出，特色小鎮(zhèn)建設(shè)應(yīng)根據(jù)產(chǎn)業(yè)集聚趨勢(shì)、規(guī)模和用地需求，適度確定城鎮(zhèn)規(guī)模，避免過(guò)去在產(chǎn)業(yè)園、大學(xué)城和新城建設(shè)中出現(xiàn)過(guò)多次的“運(yùn)動(dòng)式造城”現(xiàn)象。同時(shí)，在用地結(jié)構(gòu)上嚴(yán)格控制特色小鎮(zhèn)建設(shè)中住宅用地的配建比例，并加強(qiáng)對(duì)房企主導(dǎo)的小鎮(zhèn)規(guī)劃的系統(tǒng)設(shè)計(jì)、盈利模式和后期運(yùn)行方案等重點(diǎn)內(nèi)容的把關(guān)，并建立規(guī)劃實(shí)施的跟蹤評(píng)估機(jī)制。
榮西武還建議，要針對(duì)不同類型企業(yè)主導(dǎo)的特色小鎮(zhèn)，出臺(tái)分類指導(dǎo)政策，鼓勵(lì)有實(shí)力、有市場(chǎng)的實(shí)體企業(yè)參與特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)；適當(dāng)提高房企參與特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)門檻，對(duì)其資金規(guī)模、可持續(xù)建設(shè)能力、項(xiàng)目的綜合收益等做好綜合評(píng)估，對(duì)其規(guī)劃設(shè)計(jì)、盈利模式和后期運(yùn)營(yíng)方案進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。政府在做好引導(dǎo)的同時(shí)，也要充分發(fā)揮企業(yè)主體作用，讓企業(yè)全程參與特色小鎮(zhèn)的設(shè)計(jì)、規(guī)劃、建設(shè)、管理等過(guò)程。 |