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調(diào)控深入，各地進(jìn)入存量房時(shí)代的特征逐漸明朗化，與此同時(shí)，最近中介掛出的二手房源呈下滑態(tài)勢(shì)，成交也在低位徘徊。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，判斷一個(gè)城市是否進(jìn)入存量房時(shí)代，只需要看其二手房交易量是否超過 新房。這將呈三大特征：二手市場(chǎng)活躍的城市，表明投資活動(dòng)越多，資金流入量越大；房價(jià)上升壓力越大，則表明置換型市場(chǎng)競爭激烈，張宏偉認(rèn)為均價(jià)1.5萬元/平方米的城市是主流；租賃市場(chǎng)會(huì)開始興起，切入長租公寓的時(shí)機(jī)來了。
一線城市、熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)縮量，二手房成交主導(dǎo)市場(chǎng)的趨勢(shì)將越發(fā)明顯。有券商預(yù)測(cè)，到2020年，存量房交易占新房成交的比例將提升至70%。
存量時(shí)代城市格局
杭州就是正在進(jìn)入存量時(shí)代的熱門城市之一。在過去兩年去庫存的政策影響下，可售新房數(shù)量下滑明顯，加上新推地塊的預(yù)售證審批要求提高，新房從拿地到入市的供應(yīng)周期在變長。自2015年起，杭州市二手房成交量明顯增加，此現(xiàn)象在主城區(qū)尤其明顯。
杭州市住保房管局市場(chǎng)處的數(shù)據(jù)顯示，2015年杭州主城區(qū)二手住宅成交43794套，超過同年新建商品住宅的43679套，實(shí)現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)。
到了2016年，主城區(qū)二手住宅共計(jì)成交69580套，比新建商品住宅的成交多出17814套，主城區(qū)率先進(jìn)入存量房時(shí)代。
北京則更早進(jìn)入了存量房時(shí)代。2009年，其二手住宅成交量已達(dá)26.7萬套，遠(yuǎn)超當(dāng)時(shí)新建商品住宅11.5萬套的成交量。
2016年，北京二手房成交量繼續(xù)攀升，在所有商品住宅中占比超過8成。據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)，北京全年二手房成交突破27.2萬套，新房成交量僅為4.7萬套。
中國指數(shù)研究院報(bào)告表明，除一線城市外，南京在2016年突破15萬套二手房成交量，不僅相當(dāng)于2014年和2015年兩年成交量的總和，也比2016年新房銷量多出2.4萬套。成都、天津、杭州的二手房交易套數(shù)和新房交易套數(shù)在進(jìn)入2016年后也都達(dá)到了1︰1左右。
對(duì)此中原地產(chǎn)首席分析師張大偉于16日向記者表示，從市場(chǎng)看，二手房價(jià)格相比新建住宅更能代表市場(chǎng)價(jià)格，尤其大部分熱點(diǎn)一二線城市，二手房交易量都已超50%。
從市場(chǎng)趨勢(shì)看，北京二手房市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了成交量大跌，成交價(jià)格微跌的現(xiàn)象，預(yù)計(jì)從趨勢(shì)看，在淡季6-8月，成交量有可能繼續(xù)低迷，而成交價(jià)格的變化可能會(huì)更加明顯。
相比新房市場(chǎng)的規(guī)范，二手房交易過去一直存在許多漏洞，一名業(yè)內(nèi)人士指出，此領(lǐng)域相對(duì)處于“野蠻生長”階段，交易信息不完全透明，還有虛假房源、二手房經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)水平良莠不齊等問題。
不過，早已進(jìn)入存量時(shí)代的上海，二手房交易過程產(chǎn)生的資金就受到官方監(jiān)管，買家將房款打到指定的監(jiān)管賬戶，在未完成房產(chǎn)交易過戶前，可確保這筆資金的安全性。
房企搶灘
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企通過公開市場(chǎng)拿地已變得越來越難，這導(dǎo)致其開始尋求土地以外的投資機(jī)會(huì)，比如二手房市場(chǎng)。這既是防御 房地產(chǎn)領(lǐng)域政策調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)的考慮，也是在2017年市場(chǎng)降溫預(yù)期下的一種主動(dòng)防御策略。
對(duì)于房企而言，告別黃金十年，二手存量房交易市場(chǎng)將取代新房交易市場(chǎng)成為資本追逐的熱點(diǎn)。開發(fā)商萬科、融創(chuàng)都開始搶灘二手存量市場(chǎng)。
4月19日，萬科投資30億元入股鏈家集團(tuán)。今年初，融創(chuàng)中國以26億元的價(jià)格獲得北京鏈家6.25%股權(quán)。
數(shù)據(jù)顯示，在二手房交易領(lǐng)域，鏈家在北京、上海、天津、成都、青島、大連、武漢、重慶的市場(chǎng)占有率為第一。
張宏偉指出，隨著新房市場(chǎng)逐漸觸碰到天花板，萬科一直在尋找新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。萬科的商業(yè)邏輯是利用自身的房地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)捆綁新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，這包括養(yǎng)老、教育、度假、租賃公寓、物流地產(chǎn)等地產(chǎn)業(yè)務(wù)，及裝修與智能家居、建筑產(chǎn)業(yè)化等延伸業(yè)務(wù)。
今年年初，萬科總裁郁亮也公開表示，萬科希望傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)以外的新業(yè)務(wù)也能達(dá)到跟開發(fā)業(yè)務(wù)相提并論、并駕齊驅(qū)的水平。
房企切入長租公寓的邏輯也在于此。 |