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是好是壞。
8月3日，北京市住建委就“共有產(chǎn)權(quán)住房”實(shí)施的相關(guān)細(xì)則向公眾征求意見。
經(jīng)過這一輪房?jī)r(jià)上漲，共有產(chǎn)權(quán)住房終于又重出江湖。相比于廣州、武漢等城市加快培育租賃市場(chǎng)，共有產(chǎn)權(quán)住房為平抑房?jī)r(jià)提供了一種新思路。
共有產(chǎn)權(quán)重出江湖
之所以說“重出”，是因?yàn)?014年 房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低谷時(shí)，住建部聯(lián)合六部委下發(fā)的《關(guān)于試點(diǎn)城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品住房的指導(dǎo)意見》（以下稱，《意見》）并沒有具體落實(shí)。
直到2016年，房地產(chǎn)市場(chǎng)重回高點(diǎn)，上海作為**試點(diǎn)城市，開展了“共有產(chǎn)權(quán)住房”試點(diǎn)工作。
上海試點(diǎn)成效如何？易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向國(guó)是直通車記者介紹，上海在加快自持型租賃住房**的情況下，共有產(chǎn)權(quán)的說法相對(duì)減少。但可以肯定的是，共有產(chǎn)權(quán)房概念的熱，與房?jī)r(jià)持續(xù)上漲背景有關(guān)。
同為一線城市，北京房?jī)r(jià)經(jīng)歷2015年年初的短暫緩和，2016年再次大幅度猛漲。房地產(chǎn)調(diào)控箭在弦上。
北京9.30新政提高了購(gòu)房首付，3.17新政啟動(dòng)了“認(rèn)房又認(rèn)貸”。多管齊下，截至目前，北京房?jī)r(jià)已有明顯“降溫”趨勢(shì)。
中國(guó)社科院發(fā)布的2017年上半年《住房市場(chǎng)發(fā)展分析報(bào)告》顯示，二季度北京地區(qū)房?jī)r(jià)下跌7.74%。其中5月、6月連續(xù)環(huán)比下跌，6月北京房?jī)r(jià)中位數(shù)已經(jīng)跌破6萬元/平方米。
但這樣的價(jià)格，對(duì)普通中低收入家庭而言，仍可望而不可及。如何保障中低收入家庭住有所居，考驗(yàn)著政策制定者的智慧。
不失為一種新思路
近日，廣州、武漢、成都等12個(gè)城市啟動(dòng)了房屋租賃試點(diǎn)工作。
國(guó)是直通車記者梳理發(fā)現(xiàn)，已出臺(tái)政策的城市，往往將“推動(dòng)國(guó)企開展租賃業(yè)務(wù)、加大租賃用地供給”視為加快完善租賃市場(chǎng)的“法寶”。
但一個(gè)顯然的弊端是，國(guó)企和開發(fā)商大量建造租賃性住房，意味著企業(yè)持有成本將大大提高，資金周轉(zhuǎn)將面臨巨大壓力。
同時(shí)，租售比畸高，租金回報(bào)率低的現(xiàn)狀，還會(huì)導(dǎo)致國(guó)企面臨虧損風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商后期退出無門。
相較而言，北京推出“共有產(chǎn)權(quán)住房”不失為一種新思路。
共有產(chǎn)權(quán)住房從市場(chǎng)規(guī)律出發(fā)，將某一類剛需住房放在一個(gè)特定的房屋產(chǎn)權(quán)池子里，購(gòu)房者不必一次性買斷產(chǎn)權(quán)，5年后，進(jìn)可購(gòu)買房屋的完全產(chǎn)權(quán)，退可上市交易買賣。
舉個(gè)例子，一套價(jià)值500萬元的房子，按照共同產(chǎn)權(quán)模式，對(duì)半出資，購(gòu)房者只需繳納250萬元，即可享有房子的使用權(quán)和一半產(chǎn)權(quán)。
5年后，購(gòu)房者可繼續(xù)加持，購(gòu)買房屋的完全產(chǎn)權(quán)，也可以上市交易，提現(xiàn)走人。
這對(duì)那些暫時(shí)沒能力購(gòu)買完全產(chǎn)權(quán)的剛需家庭而言，是利好消息。
北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志向記者表示，共有產(chǎn)權(quán)住房的推出，意味著北京在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的探索上邁出了一大步。
對(duì)房地產(chǎn)是好是壞
從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，共有產(chǎn)權(quán)住房的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟是好是壞？
從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理來看，任何一種商品，都受價(jià)格信號(hào)的調(diào)節(jié)。需求多了，價(jià)格上漲，從而實(shí)現(xiàn)供需平衡，需求少了，價(jià)格下降，供需也會(huì)實(shí)現(xiàn)平衡。
北京共有產(chǎn)權(quán)住房的實(shí)施，旨在解決本市戶籍無房家庭和符合限購(gòu)條件的外地人的住房問題。
按照規(guī)定，除了在各區(qū)域建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房外，北京還將在重點(diǎn)功能區(qū)建設(shè)滿足人才需求的共有產(chǎn)權(quán)房。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2014年實(shí)施保障性住房設(shè)計(jì)方案專家審查至今，北京已累計(jì)審查保障性住房項(xiàng)目規(guī)模1400萬平方米，19萬套。
從供給的角度來說，共有產(chǎn)權(quán)住房數(shù)量增加可以緩解剛需人群的住房需求，但反之，市場(chǎng)上流通的完全產(chǎn)權(quán)住房數(shù)量會(huì)相對(duì)減少。
從需求的角度來講，同地段、戶型相近，共有產(chǎn)權(quán)住房具有更大的吸引力。實(shí)施方案盡管設(shè)定了嚴(yán)格的申購(gòu)條件，但尋租依然難以避免。
對(duì)開發(fā)商而言，完全產(chǎn)權(quán)的剛需房賣不出好價(jià)錢，開發(fā)商提供此類住房的積極性也會(huì)大大下降。
由此，開發(fā)商要么低價(jià)拿地，開發(fā)共有產(chǎn)權(quán)住房；要么正常拿地，開發(fā)高端改善型住房。而中間地段的完全產(chǎn)權(quán)剛需，則可能面臨尷尬的境地。
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