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“大家在長租公寓方面都是剛剛起步階段，與同類的品牌差異其實并不大，現(xiàn)階段還是同質(zhì)化比較嚴(yán)重。”萬科北京泊寓相關(guān)負責(zé)人在接受記者采訪時的一句感嘆，道出了目前長租市場遇到的一些實質(zhì)性問題。
8月15日，記者實地走訪北京和成都多家品牌長租公寓發(fā)現(xiàn)，目前品牌公寓在運營上存在多種模式，其中集中式和分散式長租公寓面臨著不同的競爭重點，但卻面臨著同樣的擴張痛點。
中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴記者，目前長租公寓并沒有盈利模式，最核心的問題是資產(chǎn)收益率與資金成本不匹配。從公寓的資產(chǎn)價格來說，租金的收益率不到1%，這種情況下連管理成本都無法收回。
起步期同質(zhì)化：未來差異競爭重點在服務(wù)
根據(jù)邁點研究院數(shù)據(jù)顯示，北上廣深這四個一線城市的集中式品牌長租公寓數(shù)量合計達335家，占集中式品牌長租公寓市場的70%。
其中，有以YOU+、魔方等為代表的互聯(lián)網(wǎng)型公寓品牌，還涌現(xiàn)出以萬科泊寓、世聯(lián)紅璞、龍湖冠寓等為代表的開發(fā)商系公寓，以窩趣、城家為代表的酒店系公寓及以自如、相寓為代表的中介系公寓。
在以規(guī)模和開店速度為主要指標(biāo)的情況下，差異化往往成為被忽略的問題。
從長租公寓的模式來看，集中式更加注重物業(yè)服務(wù)和社區(qū)運營，而分散式則更加側(cè)重居住剛需。前者的差異化競爭關(guān)鍵點在服務(wù)，而后者則主要在房源。
分散式長租公寓的差異主要源于房源的不同。優(yōu)客逸家CEO劉翔在接受記者采訪時表示，與自如相比，二者差異主要體現(xiàn)在房源類型上。自如主要布局在北上深這樣的賣方市場，做的是老舊房改造，而優(yōu)客逸家主要是選擇毛坯房改造。
集中式長租公寓主要以物業(yè)配套服務(wù)為主，但服務(wù)項目的同質(zhì)化趨勢更加明顯。記者走訪發(fā)現(xiàn)，集中式公寓大多配備公共區(qū)域，其中健身房、書吧、咖啡吧、公共廚房、開發(fā)式會議室等區(qū)域成為標(biāo)配。
北京泊寓相關(guān)負責(zé)人告訴記者：“租賃的客群對房屋的首要考慮因素還是在通勤距離上，硬件投入上基本差不多，未來真正出現(xiàn)差異化可能會在服務(wù)上面。”
劉翔同樣認(rèn)為，盡管公寓在裝修風(fēng)格上不盡相同，但也是最容易被競爭對手抄襲的，真正產(chǎn)生核心競爭力的還是企業(yè)品牌服務(wù)軟實力。
上述泊寓負責(zé)人則強調(diào)，長租公寓正處于起步期，現(xiàn)階段不需要品牌差異化競爭，目前差異化主要體現(xiàn)在不同檔次的產(chǎn)品力之間的差異，而北京泊寓并沒有希望通過增值服務(wù)來增加營收的想法。
擴張痛點：優(yōu)質(zhì)物業(yè)資源較少
作為起步階段的長租公寓產(chǎn)品，正面臨著項目拓展難、資金投入與產(chǎn)出不匹配、行業(yè)規(guī)范不明等痛點。實際上，在長租公寓的運營當(dāng)中還會遇到各式各樣的難題。
“長租公寓的發(fā)展并不是受投資限制，而是資源驅(qū)動，如何突破資源獲取優(yōu)質(zhì)物業(yè)，從而突破發(fā)展的瓶頸，這是我們目前遇到的比較大的困難。”北京泊寓相關(guān)負責(zé)人坦言。
她告訴記者，由于北京是賣方市場，優(yōu)質(zhì)物業(yè)資源相對比較少，再加上市場極其不透明，導(dǎo)致很多項目幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，商業(yè)物業(yè)租賃市場亂象較多，在拓展資源上泊寓更注重多元化，并已介入一手土地資源，同時跟一些國企或資產(chǎn)持有者達成合作協(xié)議。
在突破規(guī)?；l(fā)展的瓶頸上，一線城市的資源稀缺并不是唯一的難題。魔方公寓相關(guān)負責(zé)人表示，長租公寓管理歸口一直沒有明確，給公寓企業(yè)在拓展規(guī)模的過程中帶來很大阻力，特別是改造后的公寓項目消防驗收標(biāo)準(zhǔn)不清晰。
“解決了這個問題，我們可能會獲取更多的項目。”北京泊寓相關(guān)負責(zé)人表示。此外，對于商業(yè)辦公樓等物業(yè)是否可以做長租公寓，“現(xiàn)在也是一個問號。”樂乎青年社區(qū)創(chuàng)始人羅意也指出，什么樣的土地屬性和房產(chǎn)屬性可以發(fā)展，其實目前沒有定論。
重資產(chǎn)壓力待解：靠租金難回本
此外，更重要的是資金難題，長租公寓不僅投資回報周期長，而且前期投資非常大。泊寓北京相關(guān)負責(zé)人坦言，長租公寓是投資周期較長的行業(yè)，對于輕資產(chǎn)來說，行業(yè)投資回報周期基本在5~8年，所以如何獲取資金支持也是一大痛點。
記者了解到，在成都，優(yōu)客逸家每間房的裝修成本在1.5萬元~1.8萬元，再加上租入成本和新增空調(diào)等具體項目費用，僅靠收取租金很難回本。同樣，北京泊寓也有同樣的難題，以勁松店為例，該店每平方米投資超過2000元。龍湖方面則透露，根據(jù)不同戶型、面積、資產(chǎn)條件等因素，冠寓在成都的裝修成本在1000元~2000元／平方米。
龍湖冠寓成都金楠天街店目前處于滿租狀態(tài)。據(jù)記者統(tǒng)計，該店每個月的租金收入約43萬元，但因為整棟物業(yè)屬龍湖100%持有，通過租金回報難以在短時間實現(xiàn)盈利。龍湖方面表示，未來希望通過整合商業(yè)、公寓、聯(lián)合辦公便捷商業(yè)的綜合體形態(tài)，以推動商業(yè)運營的綜合盈利。
北京泊寓相關(guān)負責(zé)人表示：“如何去把資產(chǎn)快速變現(xiàn)，如何利用金融手段進行融資，這些都是問題。我們現(xiàn)在也在積極推動RETIs或者類RETIs的形式來實現(xiàn)融資。”
此外，劉翔則表示，考慮到市場的租金承受能力，可投入的成本有限，如何保證居住體驗和品質(zhì)等都成為實際運營當(dāng)中的困擾。劉翔坦言，目前最大的痛點主要體現(xiàn)在供應(yīng)鏈上，因為裝修行業(yè)沒有產(chǎn)業(yè)化，所以會存在不規(guī)范、工期延誤，甚至因為開發(fā)商工程的質(zhì)量受到影響等問題。 |