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去年下半年，央行等七部門出臺新規(guī)，禁止房產(chǎn)中介提供“首付貸”。本輪房產(chǎn)調(diào)控，禁止“首付貸”的監(jiān)管態(tài)度也被重申。然而，在北京地區(qū)，仍有房產(chǎn)中介違規(guī)協(xié)助提供首付貸。為了掩人耳目，還引入了合作的擔保公司，并假借“信用貸”“消費貸”之名活躍在二手房交易市場。
“首付貸”“假按揭”“假流水”在房貸領(lǐng)域并不新鮮，這些都不符合我國信貸政策，甚至違法，但長期以來屢禁不止。“灰色信貸”具有較強的隱蔽性，監(jiān)管難度大，成本高。筆者認為，追本溯源，“首付貸”之類灰色信貸，歸根到底還是因為我國房貸審核標準過于寬松，遏制“首付貸”還須提高房貸審核標準。
高房價剝奪了中低收入者的“住的需求”，嚴重碾軋了其他民生改善及消費能力，侵蝕了廣大民眾的“獲得感”；“脫實向虛”擠壓了實體經(jīng)濟的生存空間，導致金融風險。中財辦的官員明確列出了目前可能引發(fā)系統(tǒng)性風險的五大“灰犀牛”，包括影子銀行、 房地產(chǎn)泡沫、國企債務杠桿、地方債務以及非法集資的問題。其中，影子銀行也有房地產(chǎn)的鬼魅身影。
從世界金融風險史來看，房地產(chǎn)是重要的風險來源點之一，而房貸高杠桿率是公認的罪魁禍首，例如美國和日本的教訓。房價飆升必然有房貸從中推波助瀾，房貸杠桿率越高，房價就越高。有學者統(tǒng)計過發(fā)生金融風暴的國家，凡是房貸高杠桿率的國家必然是“爬得越高，摔得越慘”。
因此，房地產(chǎn)調(diào)控的一個重要手段就是降低房貸高杠桿。各地都大幅度提高首付比例，例如深圳二套房首付高達七成。首付款是銀行的“安全墊”，可以有效對沖房地產(chǎn)資產(chǎn)價格下降所導致的信貸風險。當前，表面上看，各地的房貸政策都收得很緊，但從深圳、北京等地的報道來看，“首付貸”“零首付”等灰色信貸依然暗流涌動，有可能導致房貸風險更加隱蔽、更不可控。
央行等金融監(jiān)管部門和負有調(diào)控房地產(chǎn)直接責任的地方政府早已經(jīng)關(guān)注到灰色信貸，并采取了一系列嚴厲打擊措施。但由于隱蔽性強、識別難度大、監(jiān)管成本高等原因，效果不太理想。雖然有規(guī)定這類信用貸、房抵貸的錢只能用來經(jīng)營和消費，不能用于購房，但銀行很難確定貸款人的貸款用途，灰色信貸屢禁不止。
灰色信貸的“七寸”在最終的房貸資格審核。我國房貸審核對借貸人的償還能力和意愿過于寬松，例如僅僅依靠收入證明、銀行流水、央行的個人征信記錄，這些都是很粗的審核標準，并不能真實、全面反映借貸人的償還能力和意愿，況且，當前銀行流水、收入證明的造假空間太大、合法化成本太低。例如，通過消費貸的錢，分成銀行要求的月份做流水就能輕松蒙混過關(guān)。
次貸危機之后，美國吸取了教訓，銀行收緊了房貸的審核標準，想得到房貸是一件十分不容易的事情。銀行需要嚴格審核貸款人償付房貸的能力和償付房貸意愿。前者貸款人要用文件證明其納稅收入，財產(chǎn)和房租支出等財務狀況。后者要查貸款人的信用分數(shù)。銀行最重要的是審核貸款人的報稅資料。在報稅資料之外，銀行還可能要求會計師對小生意貸款人作出財務報告。
房貸審核標準太粗且缺乏剛性約束，給了首付貸等灰色信貸的生存空間。監(jiān)管部門只有出臺相關(guān)規(guī)制政策，切實提高房貸審核標準，才能真正遏制首付貸。 |