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近日，由江蘇省工商聯(lián)房地產(chǎn)商會在蘇州吳江主辦的“長三角房地產(chǎn)高峰論壇”上，自江蘇、上海、安徽、浙江四地品牌房企以及來自全國的專家學(xué)者參與的論壇上，企業(yè)家和學(xué)者不約而同地認(rèn)為“2018年將是地產(chǎn)小年”。
同樣，龍頭房企萬科也拋出了“2018地產(chǎn)小年”的論點，曾經(jīng)作為房價四小龍的蘇州，2017年經(jīng)歷了最強調(diào)控年，未來的房價走勢又將會如何？專家、房企會如何預(yù)測？
土地供應(yīng)開閘放水 調(diào)節(jié)供需降溫樓市
土地市場往往是樓市的“晴雨表”。11月28日，吳江區(qū)7宗宅地開拍。不同于以往的激烈角逐，這次土拍中房企們似乎異常的冷靜，開發(fā)區(qū)43號地塊的流拍，更是讓人直呼土拍市場似乎迎來了“寒潮”。
據(jù)調(diào)查，上一次蘇州土地流拍應(yīng)該是去年中旬，而流拍的原因是：競拍太熱！加價超過限價500萬，導(dǎo)致流拍。
一年之間，蘇州的土拍市場為何有如此大的轉(zhuǎn)變？除了地塊自身不夠誘惑，就是房企已經(jīng)變得更加理性了，土拍再也不會是一場“盛宴”，而是一場冷靜的交易。
土地市場的降溫和蘇州今年下半年以來，土地供給的大力增加有著直接的關(guān)系。今年下半年以來，市區(qū)土地供應(yīng)量價齊增，3季度4季度供給成交建面3116964㎡，相比上半年建筑面積供給增加了1129243㎡，環(huán)比增加了56.8%，銷售金額也遠超上半年。
經(jīng)濟學(xué)家沈健表示,適當(dāng)增加土地的供應(yīng)量,實際上目的就是讓房地產(chǎn)供應(yīng)量增加,從而達到穩(wěn)定市場預(yù)期，改變供需關(guān)系的作用。 “蘇州市大力增加土地供給，是從根本上對樓市進行調(diào)控，未來蘇州土地市場逐步走向平穩(wěn)理性。”
限價鎖死上漲空間 高地價項目無奈觀望
此外，項目的限價銷售，也會讓2018年的樓市更加“冷清”。因部分項目拿地成本過高，“面粉貴于面包”的現(xiàn)象屢見不鮮，在土地樓面價與周邊競品項目成交均價幾乎持平的背景下，高端產(chǎn)品入市很難有較高的溢價空間。
以蘇地2016-WG-46號姑蘇區(qū)干將東路北、倉街東地塊為例，仁恒地產(chǎn)于2016年9月22日以總價20.7億元將其收入囊中，樓面價38745元/平方米，溢價率高達81%。以樓面價來看，該地塊僅建安成本就將超過四萬，而目前政府對四萬以上的備案價相當(dāng)敏感，我們有理由相信，該地塊的上市將經(jīng)歷一個比較漫長的過程。
（蘇地2016-WG-46號地塊）
長期以來大家習(xí)慣于用“面粉和面包”來形容“土地和房屋”的關(guān)系，面粉和土地都是原材料，必須經(jīng)過加工才能夠制成面包和房屋。照理說前者應(yīng)該比后者的價格低，但在“競地價、限房價”的要求下，面粉卻貴過面包。這對于開發(fā)商來說是難以接受的，某地王盤內(nèi)部人士甚至聲稱：“集團上已經(jīng)準(zhǔn)備好了在蘇州觀望兩至三年的戰(zhàn)略。”限價之下，部分項目或許會尋求延遲上市來“用時間換取利潤空間”。
據(jù)統(tǒng)計，以2016年9月23日出讓的地塊為例，蘇地網(wǎng)掛[2016]第4公告中15宗含住宅地塊中，僅有恒大的三個地塊（蘇地2016-WG-60號）蘇州恒大悅瓏灣以及（蘇地2016-WG-659號、蘇地2016-WG-58號）恒大珺睿庭目前已經(jīng)上市，其余均處于籌建中。
旭輝集團副總裁兼蘇南事業(yè)部總經(jīng)理王鳳友曾表示，限價鎖死價格后，即使2018年房源供應(yīng)因為現(xiàn)房銷售減少，也不會出現(xiàn)房價大幅上漲的可能。“2018年，蘇州的房價和今年比不會有太大的差異，對購房者來說這是一個利好的消息。”
預(yù)測：2018年房價短期下滑蘇州五年房價保持平穩(wěn)
十九大指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。經(jīng)濟學(xué)家沈健在面對蘇房網(wǎng)采訪時表示“選擇在民生部分而不是經(jīng)濟部分提到房屋問題，表達了國家的態(tài)度，房子將不再是經(jīng)濟問題，而是民生問題，未來不可能再出現(xiàn)暴漲了，房地產(chǎn)會更趨于理性，專注于滿足人們的居住需求。”
沈健認(rèn)為，目前政府一是采取限價銷售作為短期機制，防止房價過快上漲。二是加大土地供給來調(diào)節(jié)供需關(guān)系。未來蘇州樓市的供求關(guān)系將趨于穩(wěn)定，長效機制將建立，不會暴漲但是也不會斷崖式下跌。同時沈教授預(yù)測“蘇州房價在2018年短期內(nèi)會暫時下滑。在可以預(yù)見的未來5年內(nèi)，蘇州房價都不會再大幅上漲。”
來源：蘇房網(wǎng)
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