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房貸對(duì)于我國(guó)居民而言，屬于最大的家庭負(fù)債。
西南財(cái)經(jīng)大學(xué)教授甘犁曾撰文表示，中國(guó)家庭出現(xiàn)了一個(gè)嚴(yán)重問(wèn)題，即 房地產(chǎn)在家庭財(cái)富中的占比過(guò)高。根據(jù)甘犁統(tǒng)計(jì)，中國(guó)家庭資產(chǎn)中房地產(chǎn)占比已經(jīng)達(dá)到68%，北京和上海則高達(dá)85%。
不過(guò)，第一太平戴維斯世界研究部最新報(bào)告指出，許多發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的擔(dān)保貸款仍然很低，資產(chǎn)價(jià)值遠(yuǎn)超貸款水平。美國(guó)住宅房地產(chǎn)價(jià)值不到家庭負(fù)債水平的三倍。但中國(guó)住宅市場(chǎng)卻擁有超過(guò)家庭負(fù)債總額八倍的資產(chǎn)作為擔(dān)保。在該研究部調(diào)研的中國(guó)、美國(guó)、日本、英國(guó)、德國(guó)、法國(guó)以及意大利等國(guó)家中，中國(guó)住宅資產(chǎn)總值與家庭負(fù)債余額比值最高，為8.4。
安居客首席分析師張波也認(rèn)為，中國(guó)樓市整體“黑天鵝”現(xiàn)象幾率極低，但部分城市仍需警惕。相比海外市場(chǎng)，中國(guó)樓市的確安全不少，首先體現(xiàn)在樓市出現(xiàn)泡沫破裂的可能性極小。這并非指目前房?jī)r(jià)不高，而是由于中國(guó)樓市在調(diào)控中執(zhí)行了更為嚴(yán)格的信貸政策。
降杠桿成效明顯
恰如張波所言，自2016年開始，各地不但在限購(gòu)、限售方面頻繁加碼，貸款要求也更為嚴(yán)格。二套房高首付加之利率上調(diào)，及對(duì)首付貸等現(xiàn)象大力打擊，導(dǎo)致樓市成交量大幅下跌。與此同時(shí)，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)為樓市的長(zhǎng)期發(fā)展定調(diào)，加之短期強(qiáng)化樓市調(diào)控措施亦不會(huì)放松，樓市出現(xiàn)大幅波動(dòng)的可能性較小。
根據(jù)央行歷年公布的數(shù)據(jù)，2017年房貸漲幅明顯放緩，調(diào)控降杠桿效果明顯。2016年住戶部門貸款增加6.33萬(wàn)億元，其中，中長(zhǎng)期貸款增加5.68萬(wàn)億元。2017年人民幣貸款增加13.53萬(wàn)億元，同比多增8782億元；住戶部門貸款增加7.13萬(wàn)億元，其中，中長(zhǎng)期貸款增加5.3萬(wàn)億元。
重點(diǎn)調(diào)控城市的效果更為顯著。以北京為例，央行營(yíng)管部1月17日發(fā)布的《2017年北京市貨幣信貸統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告》顯示，北京地區(qū)房地產(chǎn)貸款增速回落至調(diào)控區(qū)間。全年個(gè)人購(gòu)房貸款新增額占人民幣各項(xiàng)貸款新增額比重降至20.2%，較2016年40.3%的新增額占比下降20.1個(gè)百分點(diǎn)。
個(gè)人購(gòu)房貸款月度新增額也呈不斷下降趨勢(shì)。2017年12月個(gè)人購(gòu)房貸款新增額18.1億元，為全年最低水平，比前11個(gè)月月均增量少104.5億元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從最近數(shù)年數(shù)據(jù)看，2017年北京 二手房住宅成交大約在13.6萬(wàn)套，相比2016年的27萬(wàn)套暴跌50%,這一成交量也是2015年來(lái)的最低值。從政策預(yù)期看，本輪房?jī)r(jià)調(diào)控全面再升級(jí)，遇漲即調(diào)。與往年調(diào)控不一樣的是，本輪以信貸收緊為代表的熱點(diǎn)城市調(diào)控力度刷新了歷史紀(jì)錄，多次政策可以說(shuō)全方面封堵了任何炒房的可能性。房地產(chǎn)降杠桿政策已經(jīng)全面落地。
我國(guó)樓市安全性很高
自從我國(guó)實(shí)行商品房制度以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)便與金融業(yè)緊密地結(jié)合在一起。而個(gè)人住房貸款作為多數(shù)居民購(gòu)房時(shí)的選擇，其變動(dòng)更是會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生較顯著影響。
易居研究院研究員賴勤表示，與歷史相似時(shí)點(diǎn)對(duì)比，2017年房貸利率上升的原因與2012年9月份至2014年三季度房貸利率上升的原因更接近，都存在樓市調(diào)控和銀根收緊的情況。房貸利率與樓市調(diào)控政策，共同構(gòu)成了一套“組合拳”，對(duì)樓市發(fā)揮調(diào)控作用。預(yù)計(jì)2018年我國(guó)貨幣流動(dòng)性趨緊的情況仍可能得不到改善，房貸利率將延續(xù)上浮趨勢(shì)。
不過(guò)，第一太平戴維斯世界研究部統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，中國(guó)樓市的安全性仍然很高。據(jù)悉，中國(guó)的高儲(chǔ)蓄率（占可支配收入的36%）在房?jī)r(jià)上漲中所起的作用可能甚于債務(wù)。中國(guó)的國(guó)內(nèi)儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)有限，加上房產(chǎn)的保值性質(zhì)，導(dǎo)致資本直接流向住房市場(chǎng)。
同時(shí)，中國(guó)家庭的負(fù)債率遠(yuǎn)低于全球其他地方。目前中國(guó)人均負(fù)債為2萬(wàn)美元，美國(guó)的人均負(fù)債高達(dá)14.53萬(wàn)美元，日本是13.4萬(wàn)美元。中國(guó)的家庭負(fù)債占GDP比例只有44%，美國(guó)的占比高達(dá)80%，世界發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的平均水平是74%。
該研究部還提出，并非所有債務(wù)都與房地產(chǎn)泡沫和經(jīng)濟(jì)危機(jī)有關(guān)。自20世紀(jì)90年代初以來(lái)，日本的整體債務(wù)水平較高，但房地產(chǎn)價(jià)格處于緩慢緊縮走勢(shì)。美國(guó)政府債務(wù)與GDP的比率較高并且仍在不斷上升，但在巴塞爾協(xié)議IV等國(guó)際銀行業(yè)監(jiān)管規(guī)定收緊*押貸款之后，家庭債務(wù)的增長(zhǎng)得到了抑制。
因此結(jié)論是，貸款和房地產(chǎn)的未來(lái)格局可能會(huì)有別于以往，貸款和資產(chǎn)持有環(huán)境已經(jīng)出現(xiàn)兩極分化。發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的年老一代持有大量房地產(chǎn)股權(quán)；而相同國(guó)家的年輕一代以及新興經(jīng)濟(jì)體的人口尚未積累房地產(chǎn)資本，無(wú)擔(dān)保債務(wù)也在增長(zhǎng)。這種全球性現(xiàn)象或產(chǎn)生遠(yuǎn)甚于傳統(tǒng)銀行債務(wù)和以往房地產(chǎn)周期的深遠(yuǎn)影響。無(wú)擔(dān)保信貸緊縮的影響可能與典型的銀行業(yè)危機(jī)一樣激烈，尤其是在導(dǎo)致消費(fèi)者信心下降、消費(fèi)者支出停滯的情況下。此時(shí)，銀行收回*押、強(qiáng)制拍賣資產(chǎn)的可能性很小，不會(huì)導(dǎo)致價(jià)格下跌。但另一方面，**活動(dòng)缺乏或租金鮮有上漲，又導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格上漲乏力。在這些情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有崩潰，而是停滯發(fā)展。
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