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導(dǎo)讀：
一 二手房價倒掛致"搖號買房"蔓延 限價政策效應(yīng)遞減
二線城市房價抬頭 調(diào)控政策或再升級
6月房價上漲城市數(shù)量增多 樓市開啟全面嚴打模式
一二手房價倒掛致"搖號買房"蔓延 限價政策效應(yīng)遞減
近日，多個城市再出“搖號”新政。
在陜西發(fā)布了商品房搖號細則后，7月13日，福州出臺《關(guān)于福州市五城區(qū)商品住宅項目公證搖號銷售實施意見》（以下簡稱《實施意見》），稱即日起，福州市所轄鼓樓、臺江、倉山、晉安、馬尾等五城區(qū)的三類商品住宅項目，按照“首套剛需優(yōu)先”原則，實行公證搖號方式公開銷售。這是福建省在泉州、莆田、寧德三地之后，推出搖號政策的第四個城市。
這被認為與部分城市限價令下，一二手房價格倒掛，樓市呈現(xiàn)出“買房好似打新股”的特征有關(guān)。
這在“倒掛”現(xiàn)象最為明顯的二線城市尤為明顯。有機構(gòu)對7月17日國家統(tǒng)計局公布的房價數(shù)據(jù)做出測算，6月31個二線城市新建商品住宅價格上漲6.3%，漲幅領(lǐng)跑各線城市。
有地產(chǎn)人士呼吁，地方政府在陸續(xù)推出搖號政策的同時，應(yīng)當對限價政策的力度把控和措施組合做出新的調(diào)整，減少其對市場供求平衡的影響。
二線城市一二手房價倒掛突出
“搖號買房”正在走向全國。
為了避免由于搶購房源所引發(fā)的茶水費等亂象，保證售房過程公正，此前，上海、南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢、深圳等8個城市出臺了購房搖號政策。7月以來，也有部分地區(qū)，如福建的泉州、莆田、寧德、福州四地，就在近期集中開啟“搖號買房”模式。
這些城市之所以需要搖號，被認為主要是由各地的 新房市場普遍受到限購、限價、限貸等抑制性政策，一二手房價格“倒掛”嚴重所致。
7月17日，新城集團高級副總裁歐陽捷認為，導(dǎo)致?lián)u號搶房的原因，是由于新房價格受限，但房價上漲預(yù)期無法改變，這讓二手房價持續(xù)上漲，房價倒掛產(chǎn)生巨大利差。“這吸引有資格的購房者變身為投資者，放大了需求，搖號政策出臺迫不得已。”
具體來看，二線城市的“倒掛”最為嚴重。業(yè)內(nèi)人士指出，對于北京等以存量房交易為主的一線城市而言，新房位置一般較為偏遠，價格較低，出現(xiàn)與改善需求為主的二手房價格倒掛現(xiàn)象比較正常。而對于三四線城市而言，城市住房供應(yīng)量大，二手房價格相對偏低，一般也不會出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象。
但二線城市和部分三線熱點城市的，諸葛找房此前的一份報告稱，在杭州、濟南、上海、成都等一些熱點城市的部分行政區(qū)，價格倒掛現(xiàn)象嚴重，倒掛區(qū)間在3000元到7000元左右不等。如杭州拱墅區(qū)，新房與二手房均價價差達到6900元，而在上海靜安、廣州黃埔等地區(qū)，價差也達到6000元左右。
記者采訪了多位中西部二線城市有購房意愿和資格的購房者，他們均向記者表示，購房第一選擇是新房。甚至有成都的購房者明確表示，“不會考慮二手房”。
21媒體記者了解到，雖然二線城市在整體調(diào)控的情況下，樓市有所降溫，但新房市場依舊保持著較高的活力。
中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，7月前兩周，北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、南京、武漢、重慶、成都等受其監(jiān)測的10個重點城市，累計開盤77個項目，推出房源21795套，二線城市對這些樓盤的去化率分別達到91%和84%。
宏觀來看，中指院的數(shù)據(jù)顯示，上半年，受其監(jiān)測的25個二線代表城市，月均成交面積約76萬平方米，同比下降7%。但二線城市的新房成交卻在攀升。易居研究院的一份數(shù)據(jù)顯示，18個二線城市新建商品住宅成交面積約9756.9萬平方米，同比增長1%。
這在價格層面亦有體現(xiàn)，中原地產(chǎn)研究中心根據(jù)7月17日國家統(tǒng)計局發(fā)布的6月房價數(shù)據(jù)測算，6月31個二線城市新建商品住宅價格上漲6.3%，漲幅比上月擴大0.9個百分點，領(lǐng)跑各線城市。
歐陽捷認為，這一現(xiàn)象的根本原因，一是住房供不應(yīng)求。一二線城市住宅用地供應(yīng)趨勢性下降，而一些地方的政策卻導(dǎo)致需求增加，同時又并未做好增加供應(yīng)的準備。二是預(yù)期管理不足。面對供不應(yīng)求、房價上漲承壓的局面，政府強化調(diào)控，但正面引導(dǎo)不足。
限價政策邊際效應(yīng)遞減
在二線城市新房火熱的同時，二手房市場卻呈現(xiàn)不同的局面。
鏈家近日發(fā)布報告稱，6月鏈家監(jiān)測的重點11城，二手房成交全面下滑，天津、成都、青島的成交量環(huán)比下滑超過40%，而成都、青島兩城均價環(huán)比也下跌7.8%和4.1%。
“倒掛帶來的新房對二手房的擠出效應(yīng)，在近一年來一直存在。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂告訴21媒體，6月份重點城市二手房量價普遍回落主要原因在于前期價格上漲，購房者大量涌入新房市場后，購買力被持續(xù)耗散，且人才落戶等政策的邊際效應(yīng)遞減，在嚴限購限貸疊加信貸收緊的環(huán)境下市場出現(xiàn)自發(fā)回落。
許小樂進一步分析，部分城市的限價嚴而限購松，是助推市場火熱的重要因素，內(nèi)在關(guān)系在于限價嚴帶來套利的必然性，而限購松帶來入市的可能性，兩者疊加帶來新房市場的“火熱”，但是這種“火熱”只存在于新房市場，更加“市場化”的二手房市場并未因此出現(xiàn)“火熱”。
二線城市領(lǐng)漲樓市的現(xiàn)狀，也讓各方開始反思當下樓市調(diào)控策略的力度、組合是否有效。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，限價應(yīng)當充分考慮幾個因素，包括當?shù)氐腃PI走勢、房價走勢、當?shù)睾暧^經(jīng)濟和人均可支配收入等因素。另外在調(diào)控嚴厲的時候，也會有類似行政類的價格漲幅措施，類似不允許超過同期同類產(chǎn)品的定價等。而結(jié)合土地成本、造價成本、盈利目標等，也會在具體的預(yù)售價格審批上會有所體現(xiàn)。
“只要限價令不取消，一二手房價倒掛現(xiàn)象就不會改變。”在歐陽捷看來，“控房價、抑泡沫、防風(fēng)險”的政策邏輯不會改變，在真正的長效機制形成并徹底改變目前的供求失衡與市場扭曲現(xiàn)象之前，限價令還將長期持續(xù)。
但多位分析人士也指出，這并不意味著限價策略會退出，歐陽捷也承認，如果取消限價令，勢必導(dǎo)致新房價格快速上漲并反超二手房價，從而加大泡沫破裂的風(fēng)險。
但一些城市已經(jīng)在調(diào)整。有的城市如成都，已經(jīng)采取措施加大了限購力度，也被認為是其樓市近期降溫的主要原因。而另一些城市則對限價政策作出調(diào)整和新的嘗試。7月初，昆明，要求商品住房接受價格管理的6個月內(nèi)，每月實際銷售均價不得高于同項目、同品質(zhì)、同類型最近一個月的商品住房合同網(wǎng)簽備案均價；在預(yù)售價格6個月后方可申請調(diào)整，且每12個月內(nèi)，商品住房合同網(wǎng)簽備案均價上浮不得超過6%。
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