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近日，有關(guān)商品房現(xiàn)房銷售的話題，引起了多方關(guān)注?，F(xiàn)房銷售和商品房預(yù)售制有利有弊，現(xiàn)房銷售的出現(xiàn)，不代表取消商品房預(yù)售制。
預(yù)售制度有利有弊
蘇州在2016年8月11日出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū) 房地產(chǎn)市場管理的實(shí)施意見》，要求提高項(xiàng)目預(yù)售條件。根據(jù)該實(shí)施意見，土地出讓成交價(jià)超過市場指導(dǎo)價(jià)(不含市場指導(dǎo)價(jià))的，工程結(jié)構(gòu)封頂后方可申請預(yù)售許可;土地出讓成交價(jià)超過市場指導(dǎo)價(jià)10%(不含10%)的，工程竣工驗(yàn)收后方可申請預(yù)售許可。
商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由購房者預(yù)先支付定金或房款的行為。商品房預(yù)售最早出現(xiàn)于香港。我國在1994年，建立了預(yù)售許可制度，并對預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。商品房預(yù)售許可制度的確立，是與我國房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程緊密聯(lián)系的。長期以來，我國城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應(yīng)求，加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)是客觀需要。
有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國80%至90%的商品住宅都是采用預(yù)售方式。商品房預(yù)售制加速了整個(gè)建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。我國發(fā)展住房市場化以來，預(yù)售制度客觀上對房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展起到了關(guān)鍵作用。
然而，商品房預(yù)售制度也存在一些弊端。在商品房預(yù)售制度下，對于購房者而言是先交錢再拿房，存在很多不可預(yù)料的因素和風(fēng)險(xiǎn)。例如，如果遇到開發(fā)商偷工減料，建造劣質(zhì)工程，可能購房者拿到的是不合格房子。更嚴(yán)重的情況是，遇到房地產(chǎn)下行周期，若房地產(chǎn)開發(fā)商資金管理不善，其所開發(fā)樓盤可能最終會(huì)變成“爛尾樓”。
房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的各種質(zhì)量問題基本都與預(yù)售制度有關(guān)。雖然，預(yù)售制度加快了房企的銷售節(jié)奏和建設(shè)數(shù)量，是房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的基礎(chǔ)條件之一，但對購房者來說，因?yàn)楸Ｕ隙忍?，存在各種不確定風(fēng)險(xiǎn)，由此產(chǎn)生的大量糾紛經(jīng)常讓購房者付出不小的代價(jià)。
商品房預(yù)售制度相關(guān)的糾紛有多種，有的開發(fā)商為了資金快速回籠，在沒有取得預(yù)售證的情況下就開始賣房，很多行為并未在職能部門的監(jiān)管之下;面積差距問題也是糾紛中較多的一種，預(yù)售合同與實(shí)際面積不符，特別是公攤面積小于圖紙，購房者可能面臨利益受損;由于開發(fā)商資金鏈問題，對工期把握不準(zhǔn)問題等，導(dǎo)致交房時(shí)間沒有按合同約定，造成逾期交房;還有一鐘糾紛是逾期辦證問題，交樓時(shí)間逾期將直接影響購房者辦理房產(chǎn)證。此外，在實(shí)踐中還存在商品住房開發(fā)期間發(fā)生設(shè)計(jì)變更，但開發(fā)商并未主動(dòng)通知購房者，導(dǎo)致購房者拿到的房子“貨不對版”。
商品房預(yù)售制度客觀上還會(huì)加大司法部門的工作量，給購房者帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。對于按揭買房的購房者而言，如果開發(fā)商資金鏈斷裂，購房者不僅要還銀行貸款，還會(huì)面臨拿不到房子的悲慘處境，但現(xiàn)房銷售可以有效地避免這些糾紛，減少消費(fèi)者的風(fēng)險(xiǎn)。
取消預(yù)售制有何影響
對于應(yīng)該預(yù)售還是應(yīng)該現(xiàn)售，尚存很多爭議。如果取消預(yù)售，將會(huì)對樓市產(chǎn)生怎樣的影響?
預(yù)售制度能夠?qū)崿F(xiàn)高周轉(zhuǎn)，提高房地產(chǎn)開發(fā)速度。但是，如果取消預(yù)售制度，會(huì)造成開發(fā)商資金鏈緊張，開發(fā)周期變長，進(jìn)而減少住房供給量。周轉(zhuǎn)變慢，資金鏈變緊張，這對于所有開發(fā)商來說，都不是什么好事。但是，那些資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商相對而言尚屬于能承受的壓力，只是利潤減少而已，而中小開發(fā)商或者資金本就捉襟見肘的開發(fā)商而言影響頗大。
對于消費(fèi)者而言，現(xiàn)房銷售最為安全。取消預(yù)售對購房者非常有利，能夠避免預(yù)售房屋的不確定性，減少糾紛，保障購房者的資金安全。而為了達(dá)到快速去化的目的，很多年不被開發(fā)商充分重視的品質(zhì)品牌或許要再度得到精心維護(hù)，因?yàn)楝F(xiàn)房時(shí)代品質(zhì)好壞一目了然，品牌也會(huì)得到維護(hù)。
現(xiàn)房銷售是大勢所趨，但從短期來看，如果取消房地產(chǎn)預(yù)售制度，會(huì)帶來供應(yīng)量短期銳減，不利于市場平穩(wěn)運(yùn)行。因此，必須在房價(jià)平穩(wěn)周期內(nèi)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售。無論是實(shí)施商品房預(yù)售還是現(xiàn)房銷售，都應(yīng)該以維護(hù)良好的市場秩序?yàn)楦?。特別是實(shí)行預(yù)售制度時(shí)，開發(fā)商更應(yīng)該秉承誠信原則，按照合同約定及時(shí)交付房屋，應(yīng)趨利避害，維護(hù)市場穩(wěn)定，促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 |