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根據(jù)媒體報(bào)道，目前我國共享辦公空間的發(fā)展?fàn)顟B(tài)仍然主要處于高速發(fā)展階段，“行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈”是不少品牌對(duì)于當(dāng)下市場(chǎng)的感受。在測(cè)評(píng)中，大多數(shù)辦公空間都提供了類似的空間產(chǎn)品、如獨(dú)立辦公室、固定工位和移動(dòng)工位等等，在硬件設(shè)施方面，除了基本標(biāo)配，健身房、閱讀區(qū)、電話間越來越普遍，工商注冊(cè)、法務(wù)等增值服務(wù)也趨同，如何在競(jìng)爭(zhēng)激烈的行業(yè)中突圍，擴(kuò)大品牌效應(yīng)成為當(dāng)下辦公空間亟待解決的課題。
當(dāng)前最大的挑戰(zhàn)是行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)
深化服務(wù)是不少辦公空間的選擇。氪空間廣州相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，當(dāng)前最大的挑戰(zhàn)是行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，他們希望進(jìn)一步把增值服務(wù)進(jìn)行更好的推廣和落實(shí)。Bee+則開發(fā)了更多的產(chǎn)品形態(tài)，如果提供個(gè)人移動(dòng)辦公、中小企業(yè)獨(dú)立辦公和Business商務(wù)辦公空間等；為企業(yè)提供從辦公空間的選址、設(shè)計(jì)、打造到后期運(yùn)營管理個(gè)性化、一站式解決方案。
經(jīng)營者希望通過提供增值服務(wù)使得自己更有吸引力。比如Bee+在辦公空間內(nèi)打造了午休倉和淋浴間，打造了以烘焙為主題的體驗(yàn)式空間，融合了烘焙、飲品、市集、茶歇、企業(yè)服務(wù)、烘焙課程等于一體。目林現(xiàn)與多家“教育”“餐飲美食”“服務(wù)家品”“生活服務(wù)”等類別品牌達(dá)成外部合作，提供會(huì)員專享優(yōu)惠折扣，從衣食住行、商業(yè)辦公上提供一站式服務(wù)。
多份行業(yè)報(bào)告指出聯(lián)合辦公與共住空間融合發(fā)展成為新趨勢(shì)，戴德梁行指出，共住空間與聯(lián)合辦公融合不可避免，香港聯(lián)合辦公運(yùn)營商Cam pfire已經(jīng)開設(shè)首家共住空間，廣州的世聯(lián)空間也希望打造一個(gè)辦公、生活、商業(yè)一體化的空間。此外，嘗試與航空公司、其他聯(lián)合辦公空間、地產(chǎn)商和新業(yè)態(tài)等等跨界聯(lián)合也能給品牌增加吸引力。
大企業(yè)客戶也來租辦公空間
近年來，很多大型企業(yè)業(yè)務(wù)往模塊化、多元化發(fā)展，在此大背景下，跨境辦公、外設(shè)團(tuán)隊(duì)等業(yè)務(wù)的增加，推動(dòng)大企業(yè)對(duì)于靈活辦公空間的需求。中信廣場(chǎng)的開發(fā)商表示，“一些剛開始入駐廣州的外企企業(yè)人數(shù)不是太多的時(shí)候，以及一些剛開始開設(shè)辦事處的企業(yè)，會(huì)更偏向于靈活性高的共享辦公空間。”
隨著聯(lián)合辦公企業(yè)在地址選擇、空間設(shè)計(jì)、服務(wù)運(yùn)營、品牌效應(yīng)等能力提升，聯(lián)合辦公空間日益受到大企業(yè)客戶的青睞。入駐聯(lián)合辦公空間的性價(jià)比顯然更高。根據(jù)《2018年中國聯(lián)合辦公活力指數(shù)報(bào)告》，相較傳統(tǒng)的 寫字樓辦公模式，聯(lián)合辦公空間的成本優(yōu)勢(shì)明顯。聯(lián)合辦公如果按3000元/月·人計(jì)算，人均辦公面積8平方米，物業(yè)費(fèi)按一線城市租金12.5%的水平估算，固定費(fèi)用4000元/平方米，均攤五年，流水按每人每月200元，和傳統(tǒng)辦公相比，一個(gè)人可以節(jié)省28%。
辦公空間也在不斷調(diào)整自身的產(chǎn)品。通過不斷優(yōu)化物理空間設(shè)計(jì)，氪空間可提升坪效(營業(yè)額/門店面積，衡量經(jīng)營效益)。“越來越多的大公司也開始傾向于(聯(lián)合辦公內(nèi))獨(dú)立辦公空間，氪空間正在針對(duì)大公司的需求進(jìn)行獨(dú)立的定制方案，同時(shí)也會(huì)對(duì)客戶所需求的裝修風(fēng)格、硬件服務(wù)進(jìn)行調(diào)整。”氪空間的負(fù)責(zé)人表示，一個(gè)分店基本都會(huì)有包含各種類型的工位，目前以獨(dú)立辦公室為主。
廣州的品牌包括格蕾斯、歐特福、世聯(lián)空間等認(rèn)為獨(dú)立辦公室更加受歡迎，尤其是3-4人獨(dú)立辦公室；同時(shí)，在測(cè)評(píng)中，超過4成品牌明確提出有定制化辦公。有研究機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，到2020年，聯(lián)合辦公將由如今的70%中小企業(yè)客戶、30%大企業(yè)客戶，發(fā)展成50%大企業(yè)客戶、50%中小企業(yè)客戶。
開發(fā)商入場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)
一些傳統(tǒng)的地產(chǎn)公司在逐漸打造自己的品牌辦公空間，在中國，如SOHO中國旗下的SOHO3Q、金地集團(tuán)的ibase原點(diǎn)等等。在廣州，寰圖、目林、越空間等都有地產(chǎn)開發(fā)商、服務(wù)商的背景。近日，中信廣場(chǎng)也加入自運(yùn)營共享辦公隊(duì)列。
作為天河北區(qū)域的地標(biāo)建筑，中信廣場(chǎng)是廣州最早的地標(biāo)式甲級(jí)寫字樓，二十年來聚集了眾多知名企業(yè)在此辦公。2017年時(shí)，引入七客聯(lián)創(chuàng)國際社區(qū)，坐落商場(chǎng)五樓。今年8月份中信廣場(chǎng)業(yè)主方也將開放共享辦公空間，地址位于商城4樓。
熊谷蜆殼發(fā)展(廣州)有限公司的常務(wù)副總經(jīng)理李雪晶表示，“聯(lián)合辦公空間融入商場(chǎng)可以為租戶創(chuàng)造出更加輕松休閑的辦公環(huán)境，為中信廣場(chǎng)增加一個(gè)商務(wù)功能配套業(yè)態(tài)。”
據(jù)了解，目前中信廣場(chǎng)內(nèi)提供的辦公空間，面積最小的為100多平米，一個(gè)月的租金高達(dá)上萬，若租賃固定辦公室，還需要考慮裝修等成本。此外，“對(duì)于中小初創(chuàng)企業(yè)來說在CBD尋找辦公室和注冊(cè)地是面臨的第一個(gè)難題，很多創(chuàng)業(yè)公司無法接受寫字樓的高租金和前期裝修成本。”
李雪晶坦言，近些年來收到不少商業(yè)客戶類似的訴求，出于對(duì)中信廣場(chǎng)辦公樓商務(wù)辦公客群提供更優(yōu)質(zhì)更全面的服務(wù)的考慮，決定嘗試自行運(yùn)營聯(lián)合辦公空間項(xiàng)目。
“若甲級(jí)寫字樓可同時(shí)提供傳統(tǒng)大型獨(dú)立辦公空間和聯(lián)合辦公空間相結(jié)合的租賃模式，將會(huì)形成完美搭配，為企業(yè)提供多種選擇。在客戶企業(yè)規(guī)模小的時(shí)候，可先選擇入駐聯(lián)合辦公，待規(guī)模發(fā)展擴(kuò)大后換獨(dú)立辦公空間，這樣無需重新適應(yīng)環(huán)境，也降低了辦公成本。”而這種模式在前期引入七客時(shí)已經(jīng)帶來雙贏的效果，李雪晶觀察發(fā)到，過去商場(chǎng)主要是中午時(shí)段比較繁忙，七客聯(lián)創(chuàng)國際社區(qū)無論是工作日還是周末都24小時(shí)開放，不僅增加了商場(chǎng)的人流，帶動(dòng)了零售、餐飲的消費(fèi)，也為商場(chǎng)帶來了更多年輕的消費(fèi)群體。
房地產(chǎn)開發(fā)商入局聯(lián)合辦公空間有一定的優(yōu)勢(shì)，將省去租地的環(huán)節(jié)，專注于空間設(shè)計(jì)和服務(wù)，運(yùn)營和資本競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，聯(lián)合辦公座位這一輕資產(chǎn)管理模式越來越受到房地產(chǎn)商的重視。
外界干擾隱私缺乏，安全性有待提升
聯(lián)合辦公空間雖然提供了更多的辦公體驗(yàn)，但依舊有不少需要改進(jìn)的地方，共享辦公空間容易受外界干擾，隱私缺乏，另安全性上同樣有待提升。
一些聯(lián)合辦公運(yùn)營商在提供私人工作室功能空間的同時(shí)，主要的用戶通常還是在共享的開放空間中工作。在這樣的工作環(huán)境中，周圍他人的交流往往會(huì)讓用戶難以將精力集中在手頭的工作上。這樣的外界干擾及隱私的缺乏會(huì)降低用戶的工作效率。
其次，聯(lián)合辦公空間中的公共區(qū)域通常是缺乏私密性的，這其實(shí)對(duì)于信息安全是有著一定的不利影響。在這樣的環(huán)境中，一些敏感的商業(yè)信息，如商業(yè)合同，可能會(huì)不經(jīng)意地分享到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手中，或者通過與其他會(huì)員的緊密合作而獲得。此外，如果外部缺乏安全性，外來人員可能會(huì)進(jìn)入到聯(lián)合辦公空間中，這將導(dǎo)致人們擔(dān)憂敏感商業(yè)信息的安全性，同時(shí)也會(huì)引起會(huì)員對(duì)個(gè)人設(shè)備和物品安全問題的關(guān)注。 |