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近日，監(jiān)管部門透露消息稱，被納入“三道紅線”試點(diǎn)的幾十家重點(diǎn)房企已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超過年度銷售額的40%。另據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，這一比例的限制，不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。
數(shù)十家房企進(jìn)入“監(jiān)測”范圍
從去年的“三道紅線”到今年年初的“集中供地”，再到如今“房企購地金額不得超過年度銷售額的40%”等一系列動作，無疑都是在“房住不炒”的主基調(diào)下，加強(qiáng)對房企投、融資端的調(diào)控力度。
克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，“三道紅線”政策頒布后的半年內(nèi)，雖然除綠檔房企外，紅、橙、黃三檔房企的投資力度均大幅下滑，但仍有部分踩線房企加碼投資，與“降杠桿”的基調(diào)背道而馳。據(jù)悉，在22個重點(diǎn)城市的首輪集中供地中，頭部規(guī)模房企等憑借現(xiàn)金流充裕、融資成本低等優(yōu)勢，拼搶勢頭兇猛，導(dǎo)致成交溢價率居高不下。
而將投資與銷售業(yè)績掛鉤，不僅是對“三道紅線”的有力補(bǔ)充，還能持續(xù)完善集中供地模式。“要引導(dǎo)企業(yè)理性拿地，避免不惜成本高價搶地，擾亂市場秩序。”按照監(jiān)管部門要求，嚴(yán)控納入試點(diǎn)的重點(diǎn)房企的拿地銷售比，能有效切斷負(fù)債嚴(yán)重且現(xiàn)金流緊張的房企盲目拿地的機(jī)會，同時也可以在一定程度上抑制市場資金過分流入土地市場。
“過去靠杠桿、靠土地謀求快速發(fā)展的模式將被取代，降杠桿會是房企未來很長一段時間內(nèi)的發(fā)力點(diǎn)。”雖然目前新規(guī)僅針對監(jiān)測范圍內(nèi)的幾十家重點(diǎn)房企，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對于整個行業(yè)來說，也算得上一記警鐘。
中小房企將有更多拿地機(jī)會
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上半年中上游房企中已有個別超過銷售金額的40%，雖然數(shù)量并不多，但基本都是出現(xiàn)在各個城市的土拍中。
從上半年全國22個熱點(diǎn)城市“兩集中”土地供應(yīng)的數(shù)據(jù)來看，6月僅蘇州一地，三天便“狂攬”超過434億元。個別拿地較為激進(jìn)的房企，僅在一場土拍中，就揮金豪擲超147億元。
“短期來看，預(yù)計上半年個別受融資優(yōu)勢、業(yè)績增長等因素驅(qū)動而拿地力度較大的企業(yè)將受到更大影響。”分析人士指出，事實上，上半年行業(yè)整體的拿地銷售比均值已經(jīng)降至40%以下，因此行業(yè)整體受到的影響有限。“但從長遠(yuǎn)來看，將房企土儲貨值與銷售業(yè)績強(qiáng)制性匹配，有利于土地資源向優(yōu)質(zhì)房企傾斜，強(qiáng)化 房地產(chǎn)行業(yè)新格局。”
來自投資端的全面約束，加速了房企降杠桿的進(jìn)程。自然也會對接下來的集中供地產(chǎn)生巨大影響。新政的出臺，無疑是對激進(jìn)房企的“精準(zhǔn)打擊”，同時也更加有利于中小房企的拿地。
“第二輪房企拿地趨勢可能會放緩，對中小房企而言，意味著更多機(jī)會。”相關(guān)人士認(rèn)為，中小房企應(yīng)把握趨勢，理性投資，同時合理規(guī)避高價地，通過后期的管理和精耕來賺取利潤。“除了行業(yè)的良性健康發(fā)展之外，集中度也會進(jìn)一步上升。”
有力矯正企業(yè)盲目擴(kuò)張
“新規(guī)的首要目的是讓市場更加平穩(wěn)。”一位不愿具名的行業(yè)分析師認(rèn)為，作為“三道紅線”的補(bǔ)丁，拿地銷售比會有力矯正企業(yè)的盲目擴(kuò)張行為。
“今年上半年，50家代表企業(yè)的拿地銷售比均值為29.3%，較去年同期下降12.3個百分點(diǎn)，拿地?zé)岫让黠@下降。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水表示，在“三道紅線”和供地兩集中的背景下，房企拿地態(tài)度更趨謹(jǐn)慎。
據(jù)悉，首批12家試點(diǎn)企業(yè)的拿地銷售比均值為28.8%，低于40%紅線。“12家試點(diǎn)企業(yè)中僅有3家企業(yè)略高于40%紅線，下半年需適當(dāng)降低拿地力度。但與上年同期相比，12家試點(diǎn)企業(yè)的拿地銷售比均值顯著下降，降幅超10個百分點(diǎn)。”劉水分析認(rèn)為，從中長期來看，隨著房企投、融資端受到的嚴(yán)格限制，結(jié)合銷售端個人房貸的限制，行業(yè)發(fā)展速度將維持中低速增長。“在此背景下，行業(yè)整體發(fā)展在經(jīng)歷調(diào)整后將更趨良性，行業(yè)格局趨于固化，擁有管理紅利的企業(yè)有望脫穎而出。”
不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企調(diào)整發(fā)展策略的時機(jī)已經(jīng)到來。對企業(yè)來說，未來一方面需要加大銷售力度，提高銷售業(yè)績來獲取拿地的更多自主權(quán)，另一方面是需要在拿地資金受限的情況下合理選擇發(fā)展布局的區(qū)域。 |