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存量房貸利率打折再次成為全市場關注焦點。
7月14日，國新辦舉行2023年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會。中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在發(fā)布會上表示，按照市場化、法治化原則，人民銀行支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。
他指出，盡管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關系。提前還款客觀上對商業(yè)銀行的收益有一定的影響。
7月14日，厚雪研究首席研究員于百程對財聯(lián)社表示，對于銀行來說，集中式提前還房貸降低了房貸余額，對于業(yè)務穩(wěn)定性和業(yè)績都有一定影響；對于家庭來說，提前還房貸消耗了家庭存量資金，從而會降低家庭未來消費和投資；對于整個經(jīng)濟來說，提前還房貸是一種收縮，并不利于經(jīng)濟的復蘇。
對此，7月14日，某股份行廣州分行信貸負責人對財聯(lián)社表示，按揭業(yè)務在各家銀行體量都比較大，如果逐個協(xié)商變更合同約定工作量太大，可取的方法是集體打折或者集體協(xié)商方式；其次銀行如果大幅度讓利，比如工農(nóng)中建重新定價可能涉及幾千億金額，對銀行的盈利和運營沖擊比較大。
存量房貸博弈兩難全
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1—5月份，全國住宅銷售面積增長2.3%。商品房銷售額49787億元，增長8.4%，其中住宅銷售額增長11.9%。
鄒瀾表示，個人住房貸款發(fā)放和同期商品房銷售規(guī)模直接相關，還款則是來自借款人的收入或者其他資產(chǎn)的配置調(diào)整。今年上半年，個人住房貸款累計發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，5月份， 房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為94.56，從2022年5月下滑至今。5月末，商品房待售面積64120萬平方米，同比增長15.7%。其中，住宅待售面積增長15.9%。1—5月份，商品房銷售面積46440萬平方米，同比下降0.9%。
華南地區(qū)多位銀行基層信貸人士也表示，目前的確還存在利用其他低利率貸款來部分置換房貸的情況，難以完全遏制。
浙商證券銀行業(yè)分析師梁鳳潔認為，6月份居民短貸同比多增632億元，反映居民消費持續(xù)修復以及銀行加大消費貸投放；居民中長貸同比多增463億元，與6月較弱的房地產(chǎn)銷售情況背離，超市場預期。
居民中長貸新增量超預期，判斷背后主要有兩方面因素：6月份提前還貸情況緩解，支撐居民消費類中長貸同比降幅收窄甚至同比多增（中長期消費貸主要是按揭）；銀行加大居民經(jīng)營類中長貸投放填補按揭缺口，2023年1月以來居民經(jīng)營類中長貸持續(xù)同比多增。
銀行利差縮窄有苦難言
7月14日，廣發(fā)銀行某分行資深大客戶經(jīng)理對財聯(lián)社表示，當前房地產(chǎn)行情低迷的運行狀態(tài)，預計將持續(xù)一段時間，央行希望在時間和空間尋找平衡。長期利率差距過大，包括存量房貸與新增房貸利率、存量房貸利率與市場平均收益率的倒掛，的確對銀行運營有影響。
鄒瀾表示，今年上半年，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示個人住房貸款余額總體略微減少，這主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關系發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。
另一方面，隨著貸款利率下調(diào)，銀行利息收入承壓。
7月14日，中國人民銀行副行長劉國強表示，上半年，人民銀行推動實體經(jīng)濟融資成本穩(wěn)中有降，新發(fā)放企業(yè)貸款加權平均利率3.96%，比上半年同期低25個基點；新發(fā)放住房貸款加權平均利率4.18%，比上年同期低107個基點。
財信證券報告數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度上市銀行營收同比增速為1.41%，較2022年提升0.7pct.，上市銀行歸母凈利潤同比增速為2.37%，較2022年下降5.22pct.，較2022Q4下降3.8pct.。
財信證券分析師周策認為，23Q1銀行業(yè)凈息差1.74%，首次跌至合理水平以下；ROE為9.3%，已無法支撐行業(yè)內(nèi)生性資本補充。若LPR單邊下調(diào)，將會進一步加劇銀行經(jīng)營壓力，進而影響信貸投放和服務實體經(jīng)濟的能力，未來資產(chǎn)端、負債端利率的同頻聯(lián)動式的跟隨下調(diào)或是常態(tài)，預計凈息差下行空間不大。
周策測算，為了維持7%的資產(chǎn)增速，在30%分紅率的條件下，ROE需達到10%，才能不依賴外部融資，完成內(nèi)生性資本補充。2022年銀行業(yè)ROE為9.3%，已無法支撐行業(yè)內(nèi)生性資本補充。
存量房貸打折有先例
于百程認為，提前還貸現(xiàn)象大幅增加，有一個比較重要的原因是存量房貸利率降幅有限，部分客戶的存量房貸利率仍然比較高。因此，存量房貸利率的下調(diào)一直是近半年多討論的焦點。
央行對建議意味著接下來銀行存量房貸市場，在利率、貸款置換等方面將出現(xiàn)一些靈活改變，提前還貸現(xiàn)象將有所緩解，家庭的負債壓力也將有所降低。
據(jù)了解，存量房貸下降有先例。2009年初，在金融海嘯的影響下，國內(nèi)大行制定對存量房貸利率優(yōu)惠政策，存量房貸利率享受7折優(yōu)惠。
上述股份行信貸人士表示，之前有轉(zhuǎn)按揭可以操作，但是一般跨行的多，本行操作少。建議通過創(chuàng)新金融新產(chǎn)品，覆蓋舊產(chǎn)品的高利率缺點，達到階段性或者長期讓利的目的。
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