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繼8月初按“認(rèn)房不認(rèn)貸”明確首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)后，8月底央行又調(diào)整優(yōu)化最低首付款比例和利率下限，明確降低存量首套住房貸款利率。隨著一攬子穩(wěn)房市政策出臺(tái)落地，積極效應(yīng)正在初步顯現(xiàn)。
據(jù)了解，政策落地后，北京、上海等城市看房量、成交量出現(xiàn)回升，部分售樓處甚至非常擁擠，市場(chǎng)意愿強(qiáng)烈。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“量升價(jià)穩(wěn)、預(yù)期向好”是金九銀十的重要特征，預(yù)計(jì)這波行情會(huì)持續(xù)。
央行今日最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月份人民幣貸款增加1.36萬億元，同比多增868億元。分部門看，住戶貸款增加3922億元，其中，短期貸款增加2320億元，中長(zhǎng)期貸款增加1602億元。
“組合拳”接續(xù)出臺(tái) 房住不炒與支持剛性和改善性需求有效平衡
近期，一攬子穩(wěn)房市政策接續(xù)出臺(tái)。繼8月初按“認(rèn)房不認(rèn)貸”明確首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)后，8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布通知，調(diào)整優(yōu)化最低首付比例和利率下限，下調(diào)存量房貸利率。這一全國性的政策措施標(biāo)志著政府在刺激 房地產(chǎn)市場(chǎng)方面邁出了重要一步。
根據(jù)8月31日發(fā)布的通知，為落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局決定統(tǒng)一全國商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。另外，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限將從此前的“不低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)”下調(diào)至“不低于相應(yīng)期限LPR加20個(gè)基點(diǎn)”等。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策調(diào)整后最低首付比追平2016年，置換購房可享受首套政策，這有利于釋放剛需。同時(shí)堅(jiān)持因城施策，地方自主確定首付比和房貸利率下限，防范熱點(diǎn)城市可能的房?jī)r(jià)過快上漲。
監(jiān)管部門發(fā)布降低存量首套房貸利率的通知，自2023年9月25日起，存量首套房貸利率有望迎來下調(diào)。在業(yè)內(nèi)人士看來，政策調(diào)整可持續(xù)為有房貸家庭減支。據(jù)了解，存量房貸利率調(diào)整后平均降幅約0.8個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)100萬元、25年期、原利率為5.1%的存量房貸，每年可節(jié)約利息支出超過5000元，有利于促進(jìn)擴(kuò)大消費(fèi)和投資。
野村證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺也表示，下調(diào)存量房貸利率可節(jié)約借款人的利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對(duì)于銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響。此外，此項(xiàng)利好政策還有助于壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。此項(xiàng)舉措最終應(yīng)會(huì)大幅緩解提前還貸問題。
“對(duì)于銀行而言，政策調(diào)整有利于穩(wěn)住銀行貸款。房貸作為銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，存量利率調(diào)整會(huì)降低銀行利潤(rùn)，但同時(shí)也有助于減緩提前還款。”一位銀行內(nèi)部人士表示，預(yù)計(jì)8月提前還款約3800億元，較峰值回落近半，9月后還將繼續(xù)改善。
9月7日四大行集體發(fā)布公告，主動(dòng)對(duì)存量房貸利率進(jìn)行批量調(diào)整，存量房貸利率調(diào)整更顯人性化。招聯(lián)首席研究員董希淼具體分析，從工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等銀行公告看，此次存量首套房貸利率調(diào)整全面落實(shí)金融管理部門文件精神，覆蓋面廣，措施力度大，體現(xiàn)了大型商業(yè)銀行的責(zé)任和擔(dān)當(dāng)，有助于進(jìn)一步減輕居民房貸利息支出，進(jìn)而促進(jìn)居民消費(fèi)和投資。據(jù)測(cè)算，此次存量首套房貸利率調(diào)整將惠及約4000萬戶、上億居民。“這有效降低客戶溝通協(xié)調(diào)成本，實(shí)實(shí)在在將政策紅利惠及百姓。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。
9月首個(gè)周末北京 二手房成交量是8月周末成交均值的2倍
7月24日中央政治局會(huì)議明確提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。對(duì)于近期出臺(tái)的下調(diào)首付比例、降低二套房貸利率下限以及下調(diào)存量首套房貸利率等政策，東方金誠分析師表示，這正是對(duì)中央政治局會(huì)議部署的進(jìn)一步落實(shí)。8月31日兩項(xiàng)通知的出臺(tái)意味著四季度樓市有可能出現(xiàn)趨勢(shì)性企穩(wěn)向上過程，本輪房地產(chǎn)行業(yè)周期的上行拐點(diǎn)即將到來。與今年一季度的階段性回暖不同，本輪政策內(nèi)容觸及購房者關(guān)心的兩大核心問題——購房門檻和購房成本，對(duì)這兩項(xiàng)內(nèi)容的優(yōu)化調(diào)整將顯著帶動(dòng)剛需和改善型住房需求的釋放并引導(dǎo)行業(yè)回歸良性循環(huán)。
方正證券分析師曹柳龍表示，8月底政策密集出臺(tái)，穩(wěn)樓市決心堅(jiān)定，政策已形成全方位組合拳，包括需求端認(rèn)房不認(rèn)貸、首付比例下限下調(diào)、存量房貸利率下調(diào)，供給端金融支持地產(chǎn)融資。金九銀十樓市成交量回暖值得期待，房企融資進(jìn)展有望提速，風(fēng)險(xiǎn)有望穩(wěn)妥化解，繼續(xù)看好地產(chǎn)板塊行情表現(xiàn)。
一系列組合拳措施落地后，政策效果初步顯現(xiàn)。據(jù)了解，政策落地后，北京、上海等城市看房量、成交量出現(xiàn)回升。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月首個(gè)周末北京市二手房成交2800余套，是8月周末成交均值的2倍。
另外，根據(jù)易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)9月5日對(duì)上海 新房市場(chǎng)進(jìn)行的調(diào)研結(jié)果，周末兩天看房量明顯增加，甚至部分售樓處非常擁擠，市場(chǎng)意愿強(qiáng)烈。從簽約情況看，部分項(xiàng)目比正常的上漲了400%的交易水平。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，政策取得了積極的效果，且后續(xù)市場(chǎng)良好發(fā)展態(tài)勢(shì)會(huì)延續(xù)。其中，認(rèn)房不認(rèn)貸政策直接降低了購房首付成本，極大地降低了入市的門檻、提高了購房的能力?？蛻艨捶康囊庠柑岣?、交易的頻率也加快。另外，近期京滬兩地樓市復(fù)蘇，對(duì)全國市場(chǎng)具有較好的帶動(dòng)作用。此外，“量升價(jià)穩(wěn)、預(yù)期向好”是金九銀十的重要特征，預(yù)計(jì)這波行情會(huì)持續(xù)，充分體現(xiàn)了各類購房政策積極到位、效果顯現(xiàn)的導(dǎo)向，而市場(chǎng)情緒總體上也處于積極樂觀態(tài)勢(shì)。
來源：財(cái)聯(lián)社
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