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土地拍賣最高限價機制正在退出歷史舞臺。
10月17日，廈門市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告稱，廈門1幅宅地將于11月7日公開拍賣。一個重大變化是，該幅地塊將采用拍賣方式出讓，不設(shè)拍賣底價，按照“價高者得”原則確定受讓人，并取消商品住宅銷售限制均價。
此前，廈門市涉宅地塊的出讓方式為“定品質(zhì)、限房價、限地價＋搖號”拍賣。
10月12日，據(jù)合肥土地市場網(wǎng)，安徽省合肥市發(fā)布市轄區(qū)2023年擬出讓居住用地詳細清單（第三批），其中，6宗地塊明確將于11月2日出讓，這6宗地塊均未顯示上限價格，拍賣方式為“由競買人以舉牌方式應(yīng)價，報價最高者且高于保留底價的，為競得人”。
在這之前，合肥居住用地土拍規(guī)則采取“投報高品質(zhì)住宅方案”的競買方式，即“價高者得+投報高品質(zhì)住宅建設(shè)方案+搖號”。
濟南也悄然取消了地價限制。10月9日，濟南市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布補充公告，對10月中下旬即將進行的市本級兩場土拍出讓規(guī)則進行調(diào)整，恢復(fù)2017年8月前“價高者得”原則確定競得人，出讓環(huán)節(jié)不再設(shè)立最高限價。
再早些時候，9月26日，成都在《關(guān)于進一步優(yōu)化政策措施促進 房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中“官宣”調(diào)整土地拍賣規(guī)則。其中，成都中心城區(qū)商品住宅用地實施“競地價”拍賣，新出讓土地所建商品住房由企業(yè)根據(jù)市場情況自主定價。
至此已有4個城市宣布取消地價限制。而這種現(xiàn)象正在成為一種趨勢，即土地拍賣將重回“價高者得”時代。
一個依據(jù)是，市場消息稱，就在9月底自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，內(nèi)容包含建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區(qū)容積率1.0限制等。多數(shù)城市將在下一批次土地出讓文件中刪去地價上限等內(nèi)容。
另一個依據(jù)是，市場形勢的變化。7月份中央政治局會議提出，要“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”，“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。土地拍賣政策自然在列。
所謂土地限價，即對于溢價率超過規(guī)定的土地可以終止此買賣。無論競拍者報價如何，最終成交價都不得超過政府設(shè)定的限價。
土地限價推出背景是土地市場的火爆。2016年，“地王”頻出，當年全國共誕生了超過340宗單價“總價地王”。也是從這一年開始，部分熱點城市如杭州、北京、天津、蘇州等，率先推行土地拍賣最高限價。
不過全國范圍內(nèi)的要求是在2021年。2021年下半年，全國開啟第一輪調(diào)控風(fēng)暴，當時幾乎所有熱點城市都宣布實行土地最高限價。
這種政策在避免土地市場過熱、控制房價和市場泡沫方面曾發(fā)揮積極作用，但也限制了土地資源真實價值的市場發(fā)現(xiàn)機制。更重要的是，現(xiàn)在的土地市場供求關(guān)系已發(fā)生根本性變化。
財政部數(shù)據(jù)顯示，2021年全國賣地收入8.7萬億元；2022年全國賣地收入6.6萬億元，同比下降23.2%。2023年上半年，賣地收入只有18687億元，同比下降20.9%。據(jù)此預(yù)估，2023年全年賣地收入可能在3.5萬億元左右，創(chuàng)近十年來新低。
根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年前三季度，全國300城住宅用地供求規(guī)模同比降幅均在三成以上。第三季度，土地市場情緒依然偏弱，流拍撤牌率達28%，較第二季度提升8.1個百分點。
“鑒于目前市場形勢已發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變，供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，解除行政干預(yù)是適時的相機決策，讓土地資源發(fā)揮真實價值，增強對地方收入的支撐，降低一 二手房價格倒掛的可能性。因此，此舉是主管部門適應(yīng)新的市場形勢做出的政策指導(dǎo)。”中國城市與區(qū)域治理研究院執(zhí)行院長、中央財經(jīng)大學(xué)副教授柴鐸表示。
取消遠郊區(qū)容積率1.0限制，亦是為了適應(yīng)如今的房地產(chǎn)市場需求。
柴鐸表示，這有兩層含義，一是放松對過去低密度房地產(chǎn)開發(fā)項目的限制。目前，房地產(chǎn)市場供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，僅僅依靠普通商品住房需求難以維系，有必要鼓勵富裕階層購買最終居所，放開一些低密度、優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)項目，有利于鼓勵“富人下場”。二是目前遠郊區(qū)一次大規(guī)模出讓土地正變得越發(fā)困難，很多地區(qū)開始小宗、小規(guī)模出讓，此舉也是在給小規(guī)模土地供應(yīng)創(chuàng)造條件。
市場普遍關(guān)心，地價上限取消后會否推高地價，進而推高房價？因為取消地價限價后，意味著 新房限價隨之取消，房地產(chǎn)市場將正式進入市場化階段。
“目前，大多數(shù)城市地塊普遍底價成交，部分地塊甚至流拍。短期來看，取消土地最高價限制對土地市場情緒和房地產(chǎn)市場均將產(chǎn)生一定積極影響。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜分析稱，成熟區(qū)域地價限制取消之后，優(yōu)質(zhì)地塊地價或有所上漲，進而帶動房價出現(xiàn)上漲預(yù)期，對當前“穩(wěn)房價”“穩(wěn)預(yù)期”亦將產(chǎn)生積極帶動作用。
“一些熱點城市中心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊，競爭可能更加激烈了。這將繼續(xù)利好央企、國企，尤其是不差錢的房企。因為今后拿地不再憑運氣，而是憑財力，價高者得，他們可以大膽出價了。”一位企業(yè)人士稱。
來源：中國房地產(chǎn)報 |