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樓市觀察

全國超百城推出住房“以舊換新”:一線城市均已加入, “國企收舊換新”已取得一定效果
吳江樓市網(wǎng)  發(fā)布時(shí)間:2024-07-31  來源:  點(diǎn)擊數(shù):640

一線城市均已加入住房“以舊換新”隊(duì)列中。

 
據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,全國已有超百城陸續(xù)推出住房“以舊換新”政策,與此同時(shí),各地推出包括“國企收舊換新”“中介優(yōu)先賣”“發(fā)放購房補(bǔ)貼”等多種模式,相較而言,“國企收舊換新”在部分城市已取得一定效果。
 
一線城市均已加入住房“以舊換新”
 
易居研究院報(bào)告顯示,“以舊換新”工作在本輪全國消費(fèi)提振、潛力挖掘的大框架下有序推進(jìn)。“以舊換新”本質(zhì)上是房產(chǎn)流通和循環(huán)的重要推動(dòng)力。其貫通二手房盤活和新房去庫存兩大市場,在促進(jìn)雙市場循環(huán)發(fā)展的過程中,真正提振住房消費(fèi)。
 
從各等級(jí)城市推進(jìn)路線看,“以舊換新”工作試點(diǎn),源于青島“優(yōu)先賣”,該模式希望打通“二手房售賣、新房認(rèn)購”整體流程。到了2023年,各三四線城市陸續(xù)開展試點(diǎn)。隨后一些重點(diǎn)二線城市也開展了試點(diǎn)工作。2024年4月下旬,隨著深圳、上海發(fā)文,住房“以舊換新”擴(kuò)展到一線城市。
 
其中,深圳是首個(gè)支持“以舊換新”的一線城市。4月23日,深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)聯(lián)合開展商品住房“換馨家”活動(dòng),鼓勵(lì)房企、中介、購房者三方簽訂協(xié)議,開展“賣舊買新”換房聯(lián)動(dòng),首批參與活動(dòng)的有21家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、13家房企及項(xiàng)目。深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)鼓勵(lì)房企和中介機(jī)構(gòu)為“以舊換新”的購房者提供購房價(jià)款、傭金等專屬優(yōu)惠。
 
深圳之后,上海積極跟進(jìn)。上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)于5月3日聯(lián)合倡議發(fā)起商品住房“以舊換新”活動(dòng),首批參加倡議的房企20余家,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)近10家,參與項(xiàng)目30余個(gè),主要分布在五大新城區(qū)域。
 
廣州則于5月加入,首批共發(fā)動(dòng)全市122個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目和12家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參與。到了7月19日,北京市商品住房“以舊換新”活動(dòng)宣布啟動(dòng),首批參加倡議的31個(gè)新建商品房項(xiàng)目共涉及房源9000余套。
 
至此,四個(gè)一線城市均已推進(jìn)“以舊換新”工作。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,這也標(biāo)志著“以舊換新”工作進(jìn)入到政策鋪開和成熟階段。
 
據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,目前,全國已有超百城陸續(xù)推出住房“以舊換新”政策。
 
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出,從市場背景看,“以舊換新”政策的推行和二手房掛牌量激增、交易困難、房企去庫存壓力顯現(xiàn)等有關(guān)。房地產(chǎn)市場的“以舊換新”作為創(chuàng)新舉措,有助于激活潛在需求、盤活存量房產(chǎn)、優(yōu)化增量住房,并促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
 
哪種模式反響相對(duì)積極?
 
嚴(yán)躍進(jìn)指出,從全國各地推進(jìn)的“以舊換新”操作來說,主要包括三種模式:一是中介幫賣舊房模式,這是最常見的“以舊換新”方式;二是收購模式,即國企或房企直接收購舊房,舊房款項(xiàng)用于購買指定的新房項(xiàng)目,收購的舊房則可用于再出售、保障性住房或人才公寓等;三是補(bǔ)貼模式,主要是對(duì)出售自有住房并購買新房的居民給予一定的購房補(bǔ)貼等。這三種模式,發(fā)揮了不同市場主體的優(yōu)勢,也吻合了不同的市場需求和特征。
 
根據(jù)中指研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù),截至6月30日,“國企收舊換新”和“中介優(yōu)先賣”作為兩種主流模式,分別有超30城、超40城參與。
 
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪指出,“中介優(yōu)先賣”效果很大程度上取決于市場運(yùn)行情況,在當(dāng)前買方市場深化下,二手房成交周期較長,出售環(huán)節(jié)的不確定性較大。相比而言,“國企收舊換新”在部分城市已取得一定效果。
 
根據(jù)中指研究院監(jiān)測,從2023年下半年以來,蘇州、南通啟東、宣城、無錫、黃石、南京等城市均推出了“國企收舊換新”政策,尤其以江蘇城市居多。
 
以南京“以舊換新”政策為例,2024年4月啟動(dòng)的第一階段模式就主要是由南京安居進(jìn)行房源收儲(chǔ),同時(shí)將新房可購房源限定在旗下十余個(gè)項(xiàng)目中。從效果來看,截至6月27日,安居集團(tuán)14個(gè)樓盤累計(jì)來訪約3000組,繳納新房意向認(rèn)籌金的換房人約690組;累計(jì)完成600多套房源的評(píng)估工作,已有208套存量住房簽署了四方協(xié)議。6月,南京開啟了第二批“收舊換新”,進(jìn)一步擴(kuò)大住房“以舊換新”房源,除安居集團(tuán)項(xiàng)目外新增21個(gè)項(xiàng)目2780套房源。
 
河南鄭州也是較早實(shí)行住房“以舊換新”的城市。官方披露的數(shù)據(jù)顯示,鄭州“以舊換新”工作開展3個(gè)月來,換房群眾與城發(fā)公司已簽訂二手房收購協(xié)議3927套,已認(rèn)購商品房1180套,群眾通過市場化交易“以舊換新”完成1628套。鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局表示,在“以舊換新”等利好政策帶動(dòng)下,鄭州市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一系列積極變化,開發(fā)企業(yè)售樓部到訪量增加約30%,二手房帶看量增加約40%,4-6月商品房銷售量環(huán)比連續(xù)增長,有效提振了市場信心,穩(wěn)定了市場預(yù)期。
 
關(guān)榮雪認(rèn)為,在“以舊換新”模式中,國企下場收購二手房當(dāng)前熱度越來越高,原因可能在于,許多業(yè)主在購買新房時(shí)面臨著二手房出售不暢的問題,導(dǎo)致資金無法及時(shí)到位,國企下場收購二手房可以解決業(yè)主的資金壓力,使他們能夠順利購買新房;此外,國企作為強(qiáng)大的購房主體,具有更多的資源和渠道,可以提供更便利的交易過程,減少業(yè)主的交易成本和風(fēng)險(xiǎn)。
 
嚴(yán)躍進(jìn)提到,從一線城市“以舊換新”的推進(jìn)情況看,目前以“中介幫賣舊房”模式為主,相信隨著政策的持續(xù)完善,國企收購二手房的模式或也會(huì)在一線城市逐步推進(jìn),比如國企收購二手房用作保障性住房,更好地推進(jìn)新房去庫存。
 
“以舊換新”如何進(jìn)一步推進(jìn)?
 
業(yè)內(nèi)認(rèn)為,從各地新房去庫存的工作來看,已經(jīng)有很多創(chuàng)新模式,包括“先租后買”“半租半買”“可租可買”等模式。對(duì)于“以舊換新”來說,其本身屬于特殊的新房去庫存手段,仍有可優(yōu)化的空間。
 
嚴(yán)躍進(jìn)提到,各地“以舊換新”工作開展中包括二手房評(píng)估、二手房出售、新房選擇面等仍面臨一定的問題。相關(guān)調(diào)研結(jié)果顯示,參與“以舊換新”客戶最首要的動(dòng)機(jī)是借此快速賣出舊房,這一占比達(dá)到70.8%。不過一些房東的顧慮也存在。“其實(shí)主要還是價(jià)格的問題,如果是被政府收購去,價(jià)格會(huì)不會(huì)被壓得太低?如果是拿到市場上去賣,能不能賣得出去?”同時(shí),推進(jìn)“以舊換新”也關(guān)注“換哪里的新”等問題。如果是指定的新房樓盤,那么購房者換新的選擇是不是足夠多?能不能選到心儀的房子?從實(shí)際過程看,市場反饋一些參與“以舊換新”的開發(fā)商,并沒有給出最大的誠意。一些優(yōu)質(zhì)房源也沒有拿出來,多半都是去庫存難的較差房源,這也容易導(dǎo)致市場交易信心下降。
 
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,“以舊換新”的底層邏輯或源頭矛盾其實(shí)并沒有得到解決,即二手房最終誰來消化的問題。國企收購二手房的市場容量相對(duì)有限。從源頭角度出發(fā),各地要持續(xù)解決二手房消化的問題,擴(kuò)大“以舊換新”的市場容量,包括保障房房源由此類二手房來充當(dāng)、挖掘二手房租購的多元化多樣化需求等。
 
來源:澎湃新聞
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