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接觸全國(guó)各地的不同發(fā)展商，大家現(xiàn)時(shí)都是面臨著一個(gè)難題：如何解決國(guó)家對(duì)行業(yè)的調(diào)控問(wèn)題。特別是金融方面的調(diào)控更加讓發(fā)展商感到壓力。
??????? 中國(guó)人民銀行在公布的《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告（2006）》中發(fā)出警告，在房?jī)r(jià)攀升和房地產(chǎn)信貸規(guī)模較大的情況下，需關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、房地產(chǎn)價(jià)格下跌和房地產(chǎn)信貸下降以及銀行信貸損失等3大潛在金融風(fēng)險(xiǎn)。
??????? 報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整將分別影響到投資和消費(fèi)，進(jìn)而對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和金融穩(wěn)定產(chǎn)生負(fù)面影響。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)前景尚不明朗，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度下跌，銀行自身持有的房地產(chǎn)抵押價(jià)值會(huì)降低，沖抵銀行自有資本，銀行資本的下降會(huì)使銀行減少對(duì)房地產(chǎn)的信貸投放，推動(dòng)房?jī)r(jià)更大幅度的下降。
??????? 此外，由于房地產(chǎn)貸款占比較高，在當(dāng)前國(guó)內(nèi)資產(chǎn)證券化等金融產(chǎn)品缺乏的情況下，房?jī)r(jià)下跌可能使房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)高度集中于銀行體系，導(dǎo)致從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的銀行出現(xiàn)呆壞賬。
??????? 報(bào)告建議，在相當(dāng)大的自住房需求遠(yuǎn)未得到滿(mǎn)足，相當(dāng)數(shù)量的商品房投資及投機(jī)需求將繼續(xù)存在的情況下，需要保持各項(xiàng)調(diào)控政策的持續(xù)性，重點(diǎn)控制房地產(chǎn)過(guò)度投機(jī)行為，注重完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)交易制度。
??????? 商機(jī)，往往是在危機(jī)中產(chǎn)生。國(guó)家意識(shí)到房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于金融的風(fēng)險(xiǎn)。那么我們的房地產(chǎn)企業(yè)將如何應(yīng)對(duì)呢？
??????? 從上述的報(bào)告中，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)將更多的面對(duì)來(lái)自資本方面的挑戰(zhàn)。也可以說(shuō)資本運(yùn)作能力決定將決定一個(gè)企業(yè)能否在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中勝出。當(dāng)一個(gè)企業(yè)對(duì)于銀行的依賴(lài)性越小，當(dāng)一個(gè)行業(yè)對(duì)銀行的依賴(lài)性越小，其金融風(fēng)險(xiǎn)將越低。這是房地產(chǎn)企業(yè)的挑戰(zhàn)，但我認(rèn)為更是機(jī)會(huì)，是市場(chǎng)的一次很好的洗牌機(jī)會(huì)。
??????? 中國(guó)經(jīng)濟(jì)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。為了拉動(dòng)內(nèi)需，改革開(kāi)放多年來(lái)不斷的對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控，房地產(chǎn)也從最初的支持到現(xiàn)今的打壓。這一切的根源在于中央希望房地產(chǎn)能夠健康發(fā)展。因?yàn)橹袊?guó)社會(huì)的保障制度不健全導(dǎo)致的內(nèi)需不足嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的障礙。要促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要出口及內(nèi)需的平衡，而房地產(chǎn)正是拉動(dòng)內(nèi)需的火車(chē)頭。
??????? 房地產(chǎn)的問(wèn)題，其實(shí)就是一個(gè)金融的問(wèn)題；房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)，到最后也是資本運(yùn)作的競(jìng)爭(zhēng)。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的老總們?cè)谛枨笸r(shí)可能覺(jué)察不到，但是有了國(guó)家政策上的調(diào)控、需求不足的年代就會(huì)突現(xiàn)出來(lái)。房地產(chǎn)企業(yè)的倒閉除了自身能力問(wèn)題外，大部分都是因?yàn)橘Y本運(yùn)作能力而倒下去的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心是：成本、資本、人才。導(dǎo)致成本的不同主要在于土地，而建安成本其實(shí)大家的差別并不是很大。資本是房地產(chǎn)企業(yè)的血液，因?yàn)檫@是一個(gè)資本密集形的行業(yè)。而當(dāng)今中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)恰恰大部分都是缺少資金的能力。而人才，則是可流動(dòng)。一個(gè)好的人才需要在一個(gè)好的機(jī)制平臺(tái)才能發(fā)揮他的作用與能力。也可以說(shuō)是在房地產(chǎn)行業(yè)更多的是企業(yè)造就人才。
??????? 那么房地產(chǎn)到了最后的競(jìng)爭(zhēng)其實(shí)就是資本的競(jìng)爭(zhēng)，當(dāng)你有了資本后，而競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手又沒(méi)有的情況下，你可以低價(jià)的拿地，從而在根源上控制成本；可以高薪的挖人才及吸引人才，可以收放自如的決定開(kāi)發(fā)時(shí)間，而不會(huì)受資金、政策的影響。因?yàn)閺目偟膩?lái)說(shuō)，稀缺性的資源將會(huì)越來(lái)越少。誰(shuí)先擁有了土地的優(yōu)勢(shì)，誰(shuí)在市場(chǎng)中就更有話(huà)事權(quán)。這也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)——物競(jìng)天擇，優(yōu)勝劣汰的過(guò)程。不過(guò)，在這個(gè)淘汰的結(jié)束后，我們的消費(fèi)者將不得不面臨一個(gè)相對(duì)壟斷又或者是寡頭控制的行業(yè)。這將使我們?cè)谫?gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)候支出更加昂貴的代價(jià)這在資本主義制度體現(xiàn)得更加明顯。
??????? 可以說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)的企業(yè)現(xiàn)在到了金融決戰(zhàn)的行業(yè)洗牌的時(shí)候。預(yù)示著中國(guó)房地產(chǎn)新一輪的升級(jí)換代全面爆發(fā)，也預(yù)示著未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)的走勢(shì)，歷史總是按照自己的邏輯螺旋式地發(fā)展，當(dāng)調(diào)控的風(fēng)云剛剛散盡的時(shí)候，中國(guó)房地產(chǎn)迎來(lái)了一個(gè)房地產(chǎn)新的時(shí)代——大鱷時(shí)代。 |