|
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉在2008博鰲房地產(chǎn)論壇上一份房地產(chǎn)金融報(bào)告顯示，銷售量萎縮成為今年房地產(chǎn)市場面臨的主要困境。深圳房地產(chǎn)市場的調(diào)整并沒有結(jié)束，反而有向全國蔓延的趨勢。從目前各地的情況來看，由于銷售回款的大幅度減少，以目前的開發(fā)節(jié)奏而論，開發(fā)商將出現(xiàn)4000－5000億的資金缺口。這種情況足以使20家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陷入困境。
鐘偉指出，本輪從深圳引發(fā)的市場萎縮并帶來房產(chǎn)價(jià)格調(diào)整的現(xiàn)象并未結(jié)束，而有全國化蔓延的趨勢。
今年前4月以來，全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的銷售萎縮。數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月份，全國商品住房竣工面積8448萬平方米，同比增長20.2%，增幅同比提高10.3個(gè)百分點(diǎn)，銷售總面積達(dá)到13664平方米，同比下降4.0%。如果銷售沒有明顯上升，則市場供求失衡局面可能完全逆轉(zhuǎn)。事實(shí)上，目前北京、深圳、廣州、南京目前銷竣比均已低于0.7。如果銷售困境延續(xù)，價(jià)格調(diào)整幾乎是可以肯定的必然后果。
與此同時(shí)，成交萎縮所帶來的是開發(fā)商資金缺口明顯增加。今年1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成6952億元，同比增長32.1%，增幅同比提高4.7個(gè)百分點(diǎn)。從前4個(gè)月的開發(fā)投資情況看，全年需投入至少2.1萬億元。假定開發(fā)貸款今年同比增長50%，那么全年開發(fā)貸款約為5400億，而1-4月已發(fā)放2900億，尚可期望發(fā)放2500億。此外假定按揭貸款維持1-4月份的內(nèi)容，那么全年按揭貸款可能只有4500億。但是以目前形勢來看，銷售額已很難達(dá)到2007年的水準(zhǔn)。在開發(fā)商的資金來源中，個(gè)人按揭貸款比例降至10％，已經(jīng)是10年來最低。預(yù)計(jì)今年預(yù)收定金以及預(yù)售款全年至少下降4200億元。初步計(jì)算，這種形勢之下，開發(fā)商今年全年總體資金缺口將至少達(dá)到4000億到5000億元。
2007年中國招拍掛出讓土地收入超過9000億元，而2006和2005年分別為7600億和5800億，這決定了土地儲備的資金沉淀不斷增加。雖然銀行貸款發(fā)放總量實(shí)際上并沒有縮小，但銷售萎縮帶來的資金緊缺變得日益嚴(yán)峻。鐘偉表示，這種情況將足以使得至少20家大型房地產(chǎn)企業(yè)陷入困境。
鐘偉認(rèn)為，今年房地產(chǎn)市場的顯著特征將是分化和重組。土地價(jià)格預(yù)計(jì)將會出現(xiàn)深度調(diào)整，調(diào)整幅度將會超出房價(jià)的調(diào)整。歷史經(jīng)驗(yàn)來看，日本人口密度為中國中南沿海適居區(qū)域人口密度的3倍，日本房地產(chǎn)泡沫破滅后，土地最大跌幅接近80%。
此外，比較明顯的特征還有，房產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)分化；不同區(qū)域市場的房產(chǎn)價(jià)格明顯分化；不同物業(yè)類型的價(jià)格分化明顯，商用物業(yè)價(jià)格平穩(wěn)上漲，新住宅及二手住宅價(jià)格調(diào)整，房租價(jià)格上升；城市核心區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)的價(jià)格走勢出現(xiàn)分化；開發(fā)商隊(duì)伍出現(xiàn)明顯分化，行業(yè)洗牌現(xiàn)象加劇。經(jīng)驗(yàn)證明，中國1994-1996的局部房地產(chǎn)泡沫以及日本房地產(chǎn)泡沫中，開發(fā)商和建筑施工企業(yè)的死亡率均高于50%。
|