記者從日前在京舉行的“中國房地產(chǎn)金融論壇”上獲悉，中國房地產(chǎn)融資仍然過分依賴銀行信貸，股權(quán)、債券、基金等融資方式的發(fā)展相對緩慢。
????中國經(jīng)過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主，同時包括股權(quán)、信托、債券以及基金等融資方式在內(nèi)的房地產(chǎn)融資體系，為中國房地產(chǎn)業(yè)的快速成長提供了重要支持。
根據(jù)中國人民銀行《2004中國房地產(chǎn)金融報告》分析，房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行貸款的比重超過55％，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很大程度上依賴于銀行信貸作為資金來源。截至2006年6月末，房地產(chǎn)貸款余額占同期金融機構(gòu)人民幣貸款余額的比重達(dá)到15.5％，占同期金融機構(gòu)人民幣中長期貸款余額的比重為33.3％。
????然而，房地產(chǎn)資本市場受種種原因的影響，發(fā)展相對較慢。
????中國人民銀行副行長吳曉靈說，與西方發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)融資體系相比，中國房地產(chǎn)融資仍然過分依賴銀行信貸，股權(quán)、債券、基金等融資方式的發(fā)展相對緩慢。應(yīng)盡快拓寬房地產(chǎn)融資渠道，提高企業(yè)的自有資金比重。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的問題較為嚴(yán)重，人民銀行研究局根據(jù)國家統(tǒng)計局的相關(guān)數(shù)據(jù)測算發(fā)現(xiàn)，1997~2003年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率為75％，2004年和2005年雖略有降低，但仍在72％左右，企業(yè)的自有資金比重有待提高。另一方面，企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)也急需改善，需要減少企業(yè)對銀行信貸的過分倚重，適當(dāng)增加債券的比例。
????吳曉靈提出，為促進房地產(chǎn)金融的發(fā)展，減輕當(dāng)前房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)中的失衡，完善房地產(chǎn)金融體系，應(yīng)該加強以下六個方面的工作：
????一是繼續(xù)發(fā)揮銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的支持作用，優(yōu)化房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提高銀行的服務(wù)能力。根據(jù)國際清算銀行提供的數(shù)據(jù)，2004年抵押貸款與GDP的比值最高的國家是瑞士，達(dá)到了125％以上，美國、澳大利亞、德國、西班牙、荷蘭也都超過了60％，而2004年我國這一比值相對較低，僅為11％，可以看出，我國抵押貸款仍有很大的發(fā)展空間。從房地產(chǎn)開發(fā)貸款來看，目前銀行貸款利率缺乏彈性，對不同信用、不同資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)的差別較小，從而難以實現(xiàn)金融資源的優(yōu)化配置，不利于房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勝劣汰。為此，對金融機構(gòu)的定價能力和風(fēng)險管理都提出更高的要求。同時，要認(rèn)真研究房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險分擔(dān)機制，建立住房貸款信用保險(擔(dān)保）制度，充分發(fā)揮房貸保險的風(fēng)險分擔(dān)職能。
????二是規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。目前，信托融資已涵蓋了房地產(chǎn)投資的各個領(lǐng)域和環(huán)節(jié)，從土地開發(fā)到物業(yè)管理、從民用住宅到商用物業(yè)。但是受到政策等因素的影響，我國目前的房地產(chǎn)信托資金以信托合同而非憑證方式向少數(shù)人募集，信托計劃的規(guī)模也有所限制，資金規(guī)模較小，現(xiàn)金流不穩(wěn)定，難以實現(xiàn)組合投資，無法滿足房地產(chǎn)項目較大的資金需求。房地產(chǎn)信托基本上以負(fù)債類信托為主，2005年，在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中，貸款類業(yè)務(wù)近八成。產(chǎn)品短期化特征明顯，這與房地產(chǎn)開發(fā)對資金需求期限長的特點不相符，并且不利于股權(quán)類信托產(chǎn)品的發(fā)展。信托產(chǎn)品無法實現(xiàn)流通，與國際上流行的房地產(chǎn)投資信托(REITs）有本質(zhì)的區(qū)別。此外，信托公司運作中的風(fēng)險較大，在許多方面還有待規(guī)范。總的來看，目前房地產(chǎn)信托還難以為房地產(chǎn)業(yè)提供穩(wěn)定的、大規(guī)模的資金支持。
????三是理性看待房地產(chǎn)投資信托（REITs）在我國房地產(chǎn)融資中的功能，不能過分高估REITs解決開發(fā)融資的作用。從國外經(jīng)驗看，由于REITs適應(yīng)的物業(yè)類型和融資階段有限，大多數(shù)國家發(fā)展REITs產(chǎn)品的主要出發(fā)點是為中小投資者參與商業(yè)性不動產(chǎn)投資提供便利，而非解決房地產(chǎn)開發(fā)融資問題。大部分國家或地區(qū)都要求REITs提供的融資階段以后期為主，對前期的開發(fā)建設(shè)階段有著嚴(yán)格的投資比例限制，例如歐洲國家、日本、新加坡、韓國為20％~50％，香港為10％，澳大利亞則不允許。這一點實際決定在資金最為緊張的前期建設(shè)階段，房地產(chǎn)企業(yè)不能大規(guī)模通過REITs融資。
????四是加快債券融資，研究房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行項目債券融資的相關(guān)問題。在國外，項目債券屬于一種專項債券，它通常以所開發(fā)的房地產(chǎn)項目為依托，籌集的資金用于該項目的開發(fā)，債券的本息用于該項目的收益償還。在我國，債券審批程序比較嚴(yán)格，尤其是對房地產(chǎn)項目債券的審批，從1993年至1998年上半年基本沒有公開發(fā)行的房地產(chǎn)項目債券。直到1998年下半年以后，政策限制逐步放松，陸續(xù)出現(xiàn)了深振業(yè)債券等幾個項目債券。針對當(dāng)前項目債發(fā)行中存在的主要問題，有關(guān)部門應(yīng)加大研究力度，盡快在立法上對項目債進行明確，及早推動。
????五是擴大房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資的比重，提高自有資金比例。由于公開上市門檻較高，符合這一條件的企業(yè)有限，因此還需要開拓除此以外的其他股權(quán)融資渠道。目前,一些企業(yè)開始采用私募方式進行股權(quán)融資，例如建立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，這類基金可以采取公司型或信托型的方式運作，有關(guān)部門應(yīng)對此密切關(guān)注和跟蹤研究。還可以考慮利用現(xiàn)有的代辦股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)，對其進行改造，使其成為具有重要意義的場外交易市場，為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供募集和增發(fā)股份的平臺。
????六是進一步探討和完善住房公積金在解決中低收入家庭住房問題方面的作用。住房公積金制度是我國住房制度改革的重要內(nèi)容，在推進住房制度改革、支持廣大城鎮(zhèn)居民改善住房條件方面發(fā)揮了積極作用。我們需要進一步研究和完善公積金制度，充分發(fā)揮其應(yīng)有的作用?？梢越梃b新加坡在管理公積金方面的先進經(jīng)驗，吸收他們在保證公積金繳存、公積金監(jiān)管等方面的一系列的先進做法，維護住房公積金互惠互利的基本內(nèi)涵，從而保證中低收入群體從住房公積金制度中獲得有效的支持。 |