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未來(lái)10年，中國(guó)25至34歲年齡段人口將出現(xiàn)30%的下降，城市化進(jìn)程已經(jīng)放慢，未來(lái)10年城鎮(zhèn)真實(shí)住房需求增長(zhǎng)也將放緩。過(guò)去幾年房地產(chǎn)高達(dá)20%以上的投資增長(zhǎng)在未來(lái)難以維持，商品房新開(kāi)工面積可能出現(xiàn)較大回落。房地產(chǎn)是目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)需增長(zhǎng)的核心動(dòng)力，其漫長(zhǎng)的投資鏈條和巨大的財(cái)富效應(yīng)，對(duì)投資和需求都將產(chǎn)生舉足輕 重的影響。
????李嘉圖認(rèn)為城市住宅（或土地）租金歷史增長(zhǎng)原因可以歸結(jié)為多種因素共同作用的結(jié)果，其中人口增長(zhǎng)是最重要的因素。城市人口的增長(zhǎng)帶動(dòng)城市規(guī)模擴(kuò)張、住宅需求和租金上升，租金上升又推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。
????從1998年到2007年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了10年高速發(fā)展。在住房體制改革、經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)低通脹和人口紅利等多重利好因素推動(dòng)下，住宅年銷(xiāo)售量增長(zhǎng)了7倍，年銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)了13.6倍。
????但人口年齡結(jié)構(gòu)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)10年我國(guó)住房消費(fèi)真實(shí)需求增速將放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要經(jīng)歷2年左右或更長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整，然后進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)階段。
????首次置業(yè)集中在25至39歲間
????根據(jù)人口統(tǒng)計(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，首次置業(yè)的年齡主要集中在25至39歲之間。這一年齡段人口增長(zhǎng)較快的國(guó)家，其房地產(chǎn)投資和消費(fèi)都處在相對(duì)旺盛的階段，比如日本在1980年至1990年，韓國(guó)在1980年至1990年以及中國(guó)在1998年至2007年，都出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資和消費(fèi)高峰。
????這種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象和我們的生命周期有密切的關(guān)系。根據(jù)美國(guó)的調(diào)查數(shù)據(jù)，美國(guó)人會(huì)在一生中非常接近的時(shí)間點(diǎn)上做類(lèi)似的事情，比如20歲左右參加工作、26歲左右選擇結(jié)婚以及31歲左右購(gòu)買(mǎi)第一套房產(chǎn)。他們首次置業(yè)的年齡段一般在25至39歲之間。
????日本人口分組住宅自有率數(shù)據(jù)也印證了人口統(tǒng)計(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，在1978年到1998年的20年里，25歲以下人口組平均住宅自有率為5.6%，而35至39歲人口組平均住宅自有率達(dá)到55%。這表明有50%的人口選擇在25至39歲之間購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，只有23%的人口選擇在40至60歲之間購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。
????日本和美國(guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)都顯示購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的消費(fèi)行為主要發(fā)生在25至39歲之間，這一年齡段的人口才是房產(chǎn)消費(fèi)的中堅(jiān)力量，相信上述規(guī)律在中國(guó)同樣適用。
????日本經(jīng)驗(yàn)
????日本房地產(chǎn)市場(chǎng)在1980年到1990年期間大幅上漲，住宅土地價(jià)格在10年中上升了3倍左右，之后大幅下跌。在后來(lái)的17年里，住宅土地價(jià)格下跌50%。
????日本房地產(chǎn)大崩盤(pán)必然是眾多因素共同作用的結(jié)果，住房真實(shí)需求的下降是非常重要的因素之一。日本人口在1990年左右出現(xiàn)的斷層現(xiàn)象和目前中國(guó)的情況非常類(lèi)似。從人口分年齡組結(jié)構(gòu)來(lái)看，1990年日本25至34歲人口組數(shù)量比1980年25至34歲人口組數(shù)量下降了20%，人口斷層導(dǎo)致日本房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)需求下降，加速房地產(chǎn)價(jià)格下跌。
????中國(guó)人口出現(xiàn)斷層
????中國(guó)是全世界人口最多的國(guó)家，但人口結(jié)構(gòu)非常不合理，存在許多隱患，其中之一就是計(jì)劃生育導(dǎo)致的人口斷層現(xiàn)象。1950年到1978年間，我國(guó)平均人口出生率每年達(dá)到31.4％。，之后人口就進(jìn)入緩慢增長(zhǎng)期。1979年到2000年之間，平均人口出生率每年只有18.81％。，比28年前下降40%左右，到2005年我國(guó)人口自然增長(zhǎng)率只有5.9％。，遠(yuǎn)低于世界平均水平11.9％。。
????出生率大幅度波動(dòng)的后果之一就是人口年齡分布不均衡，2003年我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)圖顯示30只至39歲之間的人口比例最大，數(shù)量大約有2.46億。而緊隨其后20至29歲年齡組的人口數(shù)量只有1.74億，驟然下降30%。這種人口結(jié)構(gòu)對(duì)住宅消費(fèi)和投資的中期趨勢(shì)有深遠(yuǎn)影響，由于25至39歲之間的人口是最主要的購(gòu)房群體，在2008年到2017年之間，這部分購(gòu)房群體絕對(duì)數(shù)量的下降將直接影響住宅的真實(shí)需求。
????城市化進(jìn)程放緩
????城市化率快速提升是人口對(duì)城市住宅需求集中釋放的過(guò)程。在過(guò)去的10年里，我國(guó)城市化率從33.35%提升到44.9%，2億人口從農(nóng)村進(jìn)入城市，為住宅市場(chǎng)帶來(lái)旺盛的需求。動(dòng)態(tài)來(lái)看，我國(guó)的城市化水平還存在較高的提升空間，這也是投資者和開(kāi)發(fā)商對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)保持樂(lè)觀預(yù)期的主要原因。但下圖顯示，最近幾年城鎮(zhèn)新增人口在減少，新增人口的住宅需求可能下降。
????中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀
????未來(lái)10年住宅真實(shí)需求平均增長(zhǎng)緩慢
????根據(jù)我們的預(yù)測(cè)，未來(lái)10年住宅新增需求量5320萬(wàn)套，較上一個(gè)10年新增需求4860萬(wàn)套，需求總量增長(zhǎng)約10%。如果按照戶(hù)均面積90平米計(jì)算，未來(lái)10年住宅需求的總建筑面積47.7億平米，年均銷(xiāo)售面積4.7億平米，較2007年住宅銷(xiāo)售面積6.9億平米下降32%。我們認(rèn)為未來(lái)住宅銷(xiāo)售將呈現(xiàn)均值回復(fù)式的下降過(guò)程，某些年度的銷(xiāo)售量應(yīng)該比4.7億平米更低。
????住宅供給過(guò)剩
????住宅的供給方地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商似乎完全沒(méi)有感覺(jué)到住房需求萎縮趨勢(shì)的嚴(yán)重性，他們對(duì)未來(lái)依舊相當(dāng)樂(lè)觀。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年商品房新開(kāi)工面積9.4億平米，2008年1至4月，商品房新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)20.5%。如果商品房新開(kāi)工面積全年保持20%的增速，2008年將達(dá)到11.16億平米，兩年合計(jì)新開(kāi)工20.56億平米（預(yù)計(jì)住宅面積在18億平米左右）。根據(jù)我們的測(cè)算，住宅市場(chǎng)未來(lái)10年的需求量也只有47億平米左右，2007和2008年兩年新建住宅基本能夠滿(mǎn)足未來(lái)4年住宅的需求量。或者說(shuō)，如果未來(lái)10年商品房新開(kāi)工面積保持在每年10億平米，總共100億平米的供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)47億平米的真實(shí)需求。
????我們預(yù)期，2008年住宅投資將維持高位增長(zhǎng)，2009年后住宅投資出現(xiàn)拐點(diǎn)，并持續(xù)2年的負(fù)增長(zhǎng)，然后恢復(fù)平穩(wěn)增長(zhǎng)。從房地產(chǎn)投資總量上看，2007年我國(guó)房地產(chǎn)投資2.52萬(wàn)億，占GDP的比重達(dá)到10%左右，今年以后可能逐漸回落到5%左右的國(guó)際平均水平。
????土地未必稀缺
????根據(jù)《全國(guó)土地利用總體綱要》，到2020年我國(guó)耕地面積保有量要確保在18億畝以上。根據(jù)國(guó)土資源部的統(tǒng)計(jì)，2005年我國(guó)耕地面積在18.31億畝左右，那么，從2006年至2020年可利用開(kāi)發(fā)的耕地面積約3000萬(wàn)畝。
????從1998年到2007年，全國(guó)完成土地開(kāi)發(fā)面積16.54億平米，地產(chǎn)公司購(gòu)置土地面積27.07億平米，約合244萬(wàn)畝和399萬(wàn)畝。根據(jù)我們的測(cè)算，350萬(wàn)畝的土地已經(jīng)能夠滿(mǎn)足未來(lái)10年商品房建設(shè)的需求，占未來(lái)可供土地總量不到15%，土地供應(yīng)比較充足。
????房?jī)r(jià)和收入水平
????到底有多少人能夠承擔(dān)得起目前的房?jī)r(jià)呢？我們想通過(guò)基尼系數(shù)來(lái)推斷不同收入層次的人群對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力。根據(jù)世界銀行的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2004年我國(guó)城鎮(zhèn)基尼系數(shù)33.98%，收入排名靠前的30%人口擁有城鎮(zhèn)居民可支配收入總額的53.79%，我們預(yù)測(cè)到2007年這個(gè)比例將上升到55.79%。表二中的數(shù)據(jù)顯示，收入前10%的人群能夠承受目前的房?jī)r(jià)，按揭貸款年還款額占家庭可支配收入的19%左右，這部分的人口數(shù)量約6000萬(wàn)人，相當(dāng)于2000萬(wàn)個(gè)家庭；收入在前10%至20%的家庭也能夠承受現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，但年還款壓力明顯超過(guò)第一組人群；而第三組以下的人群對(duì)目前的房?jī)r(jià)只有短期的承受能力，假定未來(lái)收入不增長(zhǎng)，將家庭一半以上的可支配收入用于支付按揭貸款的購(gòu)房行為是不能長(zhǎng)期維持的。
????現(xiàn)實(shí)情況和我們的推斷類(lèi)似，從1998年到2007年間，我國(guó)住宅銷(xiāo)售總面積32.17億平米，大約銷(xiāo)售2550萬(wàn)套，同第一組和部分第二組人口的住房需求相當(dāng)。組間收入差距顯示，第三組人口收入需要增長(zhǎng)36%才能達(dá)到第二組人口的收入水平。按照人均可支配收入年均增長(zhǎng)10%計(jì)算，大約需要3至4年時(shí)間住宅市場(chǎng)才能形成新的購(gòu)買(mǎi)力。
????結(jié)束語(yǔ)
????未來(lái)10年，中國(guó)25至34歲年齡段人口將出現(xiàn)30%的下降，城市化進(jìn)程已經(jīng)放慢，未來(lái)10年城鎮(zhèn)真實(shí)住房需求增長(zhǎng)也將放緩。過(guò)去幾年房地產(chǎn)高達(dá)20%以上的投資增長(zhǎng)在未來(lái)難以維持，商品房新開(kāi)工面積可能出現(xiàn)較大回落。房地產(chǎn)是目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)需增長(zhǎng)的核心動(dòng)力，其漫長(zhǎng)的投資鏈條和巨大的財(cái)富效應(yīng)，對(duì)投資和需求都將產(chǎn)生舉足輕重的影響。 |