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如果銷售困境延續(xù)，價(jià)格調(diào)整幾乎是可以肯定的必然結(jié)果。雖然開發(fā)商認(rèn)為樓市的走向因城而異，但是一種觀望的情緒的確在越來(lái)越多的城市出現(xiàn)
“悲觀的開發(fā)商可以更悲觀。”日前，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示。
在深圳已經(jīng)出現(xiàn)的房?jī)r(jià)下跌在鐘偉看來(lái)并非“見底”，而僅是開端，因?yàn)橥瑯拥臓顩r必然向其他地區(qū)蔓延。價(jià)升量跌被行家看作為地產(chǎn)行業(yè)的“弱市”已經(jīng)初露端倪。
然而，房地產(chǎn)投資熱度依然未消。在諸多專家看來(lái)，這種投資額的快速膨脹必然在一段時(shí)間內(nèi)伴隨著從緊政策。而開發(fā)商要擺脫這一困境，可能必須嘗試以犧牲房?jī)r(jià)換取成交量。
成交量萎縮的傳導(dǎo)效應(yīng)
深圳在此次樓市調(diào)整中走在前端，而且這里糟糕的情形有可能被其他城市的市場(chǎng)仿效。
深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局的統(tǒng)計(jì)顯示，5月份全市新房成交均價(jià)為每平方米10254元，與4月份的數(shù)據(jù)相比，深圳房?jī)r(jià)繼續(xù)下降。
就在3月份，深圳房?jī)r(jià)在環(huán)比下降了16.53%之后，以13618元/平方米的價(jià)格恢復(fù)了去年四五月份的水平。深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局“預(yù)計(jì)2008年將是深圳樓市調(diào)整期”。
“從2008年初開始，以深圳房?jī)r(jià)下跌為代表的市場(chǎng)調(diào)整是市場(chǎng)自發(fā)的調(diào)整，不但出乎許多開發(fā)商的預(yù)料，甚至出乎一些政府部門的預(yù)料?！辩妭フf(shuō)。
事實(shí)上，目前北京、深圳、廣州、南京銷竣比均已低于0.7。如果銷售困境延續(xù)，價(jià)格調(diào)整幾乎是可以肯定的必然結(jié)果。雖然開發(fā)商認(rèn)為樓市的走向因城而異，但是一種觀望的情緒的確在越來(lái)越多的城市出現(xiàn)。
以南京為例。根據(jù)當(dāng)?shù)匾坏禺a(chǎn)研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的《2008年南京房地產(chǎn)潛在需求研究報(bào)告》：今年1～5月南京商品住宅共成交19758套，與去年同期相比縮水了近47%，樓市依然未擺脫觀望情緒。
5月的南京樓市同比出現(xiàn)反彈，但上升部分基本來(lái)自于降價(jià)促銷力度最大的江北板塊。網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，江北浦口5月份成交住宅13.5萬(wàn)平方米，比4月份多出3.8萬(wàn)平方米。這一數(shù)據(jù)幾乎高于5月份全市增加的銷售數(shù)字。而其他板塊成交量仍在不斷的“縮水”中。
杭州樓市4月份的市場(chǎng)表現(xiàn)同樣不盡如人意。在市場(chǎng)價(jià)格上漲幅度達(dá)79.7%的同時(shí)，市場(chǎng)正向“有價(jià)無(wú)市”進(jìn)一步發(fā)展，成交量同比下跌了31.2%。同時(shí)有數(shù)據(jù)顯示，今年1～4月，浙江全省房屋施工面積同比增長(zhǎng)8.3%，但是受信貸資金緊縮、貸款利率上升等因素的影響，商品房銷售面積卻同比下降了13.9%。
當(dāng)樓市漲價(jià)的春天沒(méi)有隨著4、5月份如期而至?xí)r，北京房?jī)r(jià)環(huán)比的“滯脹”狀態(tài)更為明顯了。
亞豪地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示北京樓市已經(jīng)供大于需。今年4、5兩個(gè)月，新增商品住宅供應(yīng)面積為186.5萬(wàn)平方米；而銷售量為170.7萬(wàn)平方米；其中，4月份商品住宅供應(yīng)面積99.5萬(wàn)平方米，而商品住宅僅銷售74.7萬(wàn)平方米，供應(yīng)量超出需求量達(dá)24.8萬(wàn)平方米。
一向以房?jī)r(jià)堅(jiān)挺著稱的上海此番也概莫能外。在成交價(jià)一路上揚(yáng)的風(fēng)光背后，是不容回避的交易量持續(xù)下跌，被業(yè)內(nèi)人士冠之“弱市”。
佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，5月份上海商品住宅的成交量只相當(dāng)于去年5月的44.5%，同比下降55.5%。一組令人沮喪的數(shù)字是：5月商品房的總成交量只有143.31萬(wàn)平方米，供需比達(dá)到1.24∶1。其中，商品住宅的成交量為104.28萬(wàn)平方米，供需比更是達(dá)到1.28∶1。仍有大量的樓盤預(yù)備在本月和下月推出，正如鐘偉所預(yù)言的，供需比的天平不僅不再向供不應(yīng)求偏移，還有可能漸行漸遠(yuǎn)。
“今年前4個(gè)月，全國(guó)商品住房竣工面積8448萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.2%，增幅同比提高10.3%；銷售面積13664萬(wàn)平方米，同比卻下降了4%，增幅同比下降20.6%?！薄≈袊?guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布最新一期研究報(bào)告認(rèn)為，今年前4月以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的銷售萎縮。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生也認(rèn)為“房地產(chǎn)滯脹初期”已經(jīng)可以成為全國(guó)樓市的通行標(biāo)簽。這一階段的標(biāo)志就是交易量萎縮，以及隨之帶來(lái)的購(gòu)房者恐慌與開發(fā)商融資困難。這都將產(chǎn)生一個(gè)可怕的后果，就是銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。
開發(fā)商或?qū)ⅰ吧疃日{(diào)整”
房地產(chǎn)投資的熱度不減，可能將使得行業(yè)希望從緊政策能變得寬松的愿望落空。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1～5月份，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資40264億元，同比增長(zhǎng)25.6%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資9519億元，增長(zhǎng)31.9%。這一增長(zhǎng)幅度在行業(yè)排名中位居前列。
聶梅生認(rèn)為房地產(chǎn)投資過(guò)熱的現(xiàn)象已經(jīng)有減緩的趨勢(shì)，因?yàn)槊總€(gè)月都會(huì)有零點(diǎn)幾個(gè)百分點(diǎn)的下降。但是下降速度依然太過(guò)緩慢，以至于在其他行業(yè)下降的時(shí)候房地產(chǎn)開發(fā)投資仍遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。
國(guó)泰君安證券研究所日前發(fā)布報(bào)告稱，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口達(dá)7100億元，相當(dāng)于行業(yè)最高峰的2007年新增房地產(chǎn)中長(zhǎng)期貸款的兩倍。平均下來(lái)，每家內(nèi)資開發(fā)商資金缺口達(dá)1201萬(wàn)元，相當(dāng)于去年銷售收入的24%。
這些顯示過(guò)熱的數(shù)字都讓房地產(chǎn)行業(yè)遇到政策扶持的可能幾乎為零。不僅如此，政策將開發(fā)商的錢袋子越收越緊。
在深圳，去年7月開始，各商業(yè)銀行就減少了房貸數(shù)量。據(jù)中國(guó)人民銀行深圳中心支行的數(shù)據(jù)，去年8月各銀行的房貸總額是145億元、9月是99億元、10月則為49億元。
“除了個(gè)別地區(qū)，多數(shù)地區(qū)開發(fā)商都沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)一輪完整的地產(chǎn)周期，他們一直認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)只漲不跌，能夠不斷維持豐厚的利潤(rùn)水平。這輪市場(chǎng)調(diào)整使他們開始反思。全國(guó)幾乎所有主要房地產(chǎn)市場(chǎng)都不可避免地進(jìn)行主動(dòng)的調(diào)整?！辩妭?duì)本報(bào)記者判斷說(shuō)。
“房地產(chǎn)在需求下滑情況下供給大幅度增長(zhǎng)，預(yù)示房地產(chǎn)價(jià)格將面臨整體下滑的可能。今年下半年和明年，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)深度反向調(diào)整?！薄≈袊?guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布報(bào)告表示了類似的判斷。
上海已有樓盤出現(xiàn)或明或暗的降價(jià)促銷，并且逐步放量。雖然之前該市更多的開發(fā)商選擇捂盤惜售，并持續(xù)提價(jià)。分析師認(rèn)為現(xiàn)在的降價(jià)是一個(gè)苗頭，隨著供應(yīng)的進(jìn)一步放大，降價(jià)只會(huì)更加明顯。以價(jià)格換銷量，在北京也已經(jīng)十分明顯。這種交換在市場(chǎng)仍持續(xù)“滯脹”的城市日漸增多。
穆迪投資者服務(wù)公司在最近發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商：流動(dòng)性趨于緊縮和市場(chǎng)波動(dòng)性增加，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)上升》報(bào)告中，將中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的評(píng)級(jí)展望定為負(fù)面，原因是未來(lái)12至18個(gè)月信貸緊縮仍將持續(xù)。
報(bào)告指出，流動(dòng)性(緊張）是目前內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的主要焦點(diǎn)所在。同時(shí)，信貸環(huán)境緊縮不僅對(duì)企業(yè)流動(dòng)性狀況和募資成本造成威脅，也制約了國(guó)內(nèi)的銀行放貸，增加開發(fā)商準(zhǔn)客戶的借款成本。因此，內(nèi)地房企銷售可能放緩而價(jià)格也可能下降，可能比珠江三角洲經(jīng)歷的情況更加嚴(yán)重。 |