樓市博弈 到底誰扛不住了？
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????? 就在一年前，北京新開盤的部分項目還曾一度出現(xiàn)過徹夜排隊搶購的“壯觀場景”，開發(fā)商還在與銀行過著“你好我好大家好”的日子，而政府也在為房地產(chǎn)市場的過熱頭疼。時隔數(shù)月，房價即將崩盤的消息便甚囂塵上：銀行信貸的從緊、開發(fā)商資金困難、購房者的觀望到底、政府越來越完善的金融風險防范、房價回落、交易量萎縮……在樓市博弈中，政府、開發(fā)商、銀行、購房者，到底誰扛不住了？
銀行
提問 真的是錢袋收緊，門檻加高嗎？
真心話 其實他好我也好！
微妙，恐怕是一直以來形容銀行與政府、開發(fā)商、購房者之間關(guān)系最好的詞。
一方面，政府的信貸緊縮及放寬政策直接影響銀行的整體運作；另一方面，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款在銀行整體業(yè)務中所占比例及其帶給銀行高額的利息差，也讓銀行一度將開發(fā)商和購房者奉為上賓。央行去年底的一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，去年金融機構(gòu)各項貸款中，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款總額占比超過30%。
因而長期以來，銀行都在與政府、開發(fā)商、購房者之間努力保持著一種平衡?？呻S著房價松動、官方政策調(diào)整、開發(fā)商集體跳水等，這種平衡被打破了。
從去年下半年開始，與過去“只要手中有地,貸款找上門”的情況大相徑庭的是，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)的貸款審核開始從緊，貸款門檻越來越高。業(yè)內(nèi)人士透露，部分銀行針對房地產(chǎn)開發(fā)的信貸標準已從一季度的三個“三”標準提升至三個“五”標準。所謂三個“三”，即“申請貸款的房地產(chǎn)公司凈資產(chǎn)必須達到3000萬、開發(fā)面積3萬平方米以上、貸款需求至少3000萬”，至二季度這一標準即提升至“申請貸款的房地產(chǎn)公司凈資產(chǎn)必須達到5000萬、開發(fā)面積5萬平方米以上、貸款需求至少5000萬”。此舉是為了限制更多的小型房地產(chǎn)開發(fā)公司貸款。
對開發(fā)商從緊的同時，銀行也沒對購房者開綠燈?！岸追抠J從緊”便是很好的例證。此前，曾有消息稱深圳四大銀行二套房貸政策再次松動。針對第二套房的確定標準采取“共同貸款”等變通措施，將第二套房算做第一套房申請貸款，從而獲得優(yōu)惠利率和較低的首付比例。在對北京市各大商業(yè)銀行的調(diào)查中，記者尚未發(fā)現(xiàn)二套房貸政策有松動現(xiàn)象。
“銀行在為難開發(fā)商、購房者的同時，自己的日子并不好過。”華夏銀行北京分行的一位信貸經(jīng)理告訴記者，由于個貸的穩(wěn)定性非常高，一直以來都被視做銀行最優(yōu)質(zhì)的信貸業(yè)務，如果沒有信貸緊縮政策，即使房價大跌，有居住需求且收入正常的購房者也不會因此斷供房貸；真正的擔心是來自對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款?！爸灰孔咏ê貌N售出去，貸款就不會出問題。如果因資金鏈緊張造成房子未建成形成爛尾樓，銀行的損失就相對大多了?！?這位信貸經(jīng)理告訴記者，即使開發(fā)商貸款收不回來形成不良貸款，銀行也會通過拍賣處置開發(fā)商所抵押的項目樓盤來保全資產(chǎn)。
沒有了商業(yè)性房地產(chǎn)貸款這塊“蛋糕”，銀行賴以生存的利息差收入迅速銳減。根據(jù)央行去年底的一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國主要金融機構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額約4.7萬億元，占金融機構(gòu)人民幣各項貸款總余額約18%。其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額、個人住房貸款余額分別占總余額的6.76%和9.99%，“毫無疑問，這一比例今年還要上漲”。一旦商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額占總貸款余額的比例超過25%，銀行就要“挨餓”。
開發(fā)商
提問 打折賣地甩股票，資金鏈是否斷裂？?
真心話 有人歡喜有人憂！
中小開發(fā)商?“日子好難過”
“中小開發(fā)商目前的日子好難過。”在就此問題采訪業(yè)內(nèi)專家時記者獲得最為一致的答復。隨著年初萬科大張旗鼓的“降價潮”，京城樓市的觀望逐漸形成，為了刺激市場，?“打折促銷”首先成為了中小開發(fā)商的救命稻草。先有部分新開樓盤試水般的9.5折，后有燕郊樓盤夏威夷北岸史無前例的7.5折，然而，這一切并沒有觸動市場。
近一階段，由于大盤的連續(xù)下挫，部分投資者或準購房人的資金被套牢，使得部分購房需求無法實現(xiàn)，而即使選擇在此時購房，原本有全款買房的購房者也紛紛申請銀行貸款。記者從北京部分從事房屋貸款擔保的機構(gòu)了解到，由于資金被股市套牢，今年二季度選擇貸款購房的上漲了近20%。專家表示，股市下挫導致資金套牢最終影響購房者購房計劃或付款進度的，約占整個購房比例的25%。
這使得原本堅持北京房價仍舊堅挺、能順利度過低迷期的開發(fā)商，在僵持了近半年后不得不面對現(xiàn)實：商品房成交量的大幅下滑，成交價上漲勢頭被遏制。一時間習慣于快速開發(fā)、快速銷售的中小開發(fā)商們遭遇了前所未有的資金回籠過慢。
而正當部分中小開發(fā)商由于資金回籠過慢轉(zhuǎn)而想在銀行尋求貸款時，央行從今年伊始開始實行的資金緊縮政策，無疑給這些開發(fā)商的現(xiàn)狀雪上加霜。上周，央行一次性提高存款準備金率100個基點，達到了17.5%。
此時，命懸一線的中小開發(fā)商走上了借高利貸的險途。寧波大紅鷹集團以18%的年利率向小開發(fā)商放貸，這相當于銀行貸款利率的2.4倍。暗處是越來越多的中小開發(fā)商以更高的利率向私人進行拆借，年利率甚至高達35%。
除了借貸，為了生存，一些中小開發(fā)商將目光轉(zhuǎn)向了自己手中閑置的土地。一位項目經(jīng)理向記者透露，“公司確實缺錢”。由于對未來前景的不看好，這位項目經(jīng)理的公司在已經(jīng)出讓了一塊土地后，正意欲出讓另外一塊土地。曾幾何時，開發(fā)商“左手圈錢，右手圈地”的局面已經(jīng)終結(jié)，中國土地一級開發(fā)網(wǎng)顯示的信息也證實了這一點，從6月1日至今，轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目的信息達到45條，在轉(zhuǎn)讓地塊中，也不乏地理位置優(yōu)越的住宅用地，這位項目經(jīng)理透露，這一部分地塊多為中小開發(fā)商此前“勒緊褲腰帶”高價競拍所得。
品牌房企“不缺錢”？
與中小開發(fā)商舉步維艱相比，品牌房企的日子似乎相對好過些。
作為“降價潮”的始作俑者，萬科在其項目全面實行降價后，副總裁肖莉在接受記者采訪時卻表示“萬科不缺錢”。無獨有偶，品牌開發(fā)商凱德置地剛剛為自己在北京的新項目打出了8折的超低折扣后，其大中華區(qū)銷售總監(jiān)毛大慶僅僅將其歸結(jié)為“正常促銷”。
為了應對頻頻出臺的緊縮銀根的政策，品牌房企紛紛走上了上市道路。日前，河南的建業(yè)地產(chǎn)啟動香港上市程序，廈門的寶龍集團也傳出上市消息。然而，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的上市之路并非一帆風順。恒大地產(chǎn)首次公開上市（IPO）擱置事件被喻為“2008年中國房地產(chǎn)界最具標志性的事件”，3月20日，中國證監(jiān)會發(fā)行部審核三處負責人習龍生明確表示：“中國證監(jiān)會支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO或借殼上市等方式，通過資本市場實現(xiàn)做大做強。但對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發(fā)用地等的IPO，將不予核準?！?br />
恒大地產(chǎn)IPO擱置后，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的海外上市希望渺茫，但在巨大的資金壓力下和外資伙伴的推動下，不少房企仍在尋找“柳暗花明”的機會，有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，緊隨恒大腳步，試圖在國際資本市場上市的中國房地產(chǎn)公司大約有40多家，預計募集資金達200億美元。?
另外一些上市房企也在轉(zhuǎn)讓項目或者股權(quán)，粵宏遠此前發(fā)布公告顯示，公司下屬全資子公司廣東宏遠集團房地產(chǎn)開發(fā)公司與北京萬信投資發(fā)展有限公司簽訂了《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，以500萬元的價格受讓其持有的東莞市萬科置地有限公司50%的股權(quán)。香港上市公司瑞安房地產(chǎn)也正計劃將旗下位于上海的瑞虹新城住宅項目及大連天地軟件園項目中的寫字樓部分引進策略投資者。瑞安董事總經(jīng)理（商業(yè)）李子尚出席在香港舉行的業(yè)績發(fā)布會時透露，大連天地軟件園項目將有機會引入來自印度的投資者。這已不是瑞安第一次以股權(quán)換現(xiàn)金。2008年4月發(fā)布的公司2007年年報顯示，去年公司凈利潤大增1.15倍至24.62億元，其中有8.45億元的收益是來自去年公司出售武漢天地項目25%股權(quán)及上海太平橋項目116地段的49%股權(quán)，僅這筆收益，就占公司凈利潤的34%以上。
然而，在部分地產(chǎn)商紛紛謀求上市時，內(nèi)地上市公司的表現(xiàn)卻不盡如人意。近期，A股市場創(chuàng)下本輪調(diào)整以來的新低，兩市地產(chǎn)股亦緊跟大盤連續(xù)下挫，部分地產(chǎn)股的跌幅甚至達到了20%。截至昨日，萬科收盤9.01元，跌幅50%；保利地產(chǎn)收盤12.62元，跌幅30%；金融街收盤7.65元，跌幅25%；招商地產(chǎn)在最高時達到102元，如今只剩14.88元。與其他“難兄難弟”相比，地產(chǎn)股毫無疑問屬于重災區(qū)。
政府
提問 地產(chǎn)緊縮政策還能走多遠？
真心話 樓市不能過熱或過冷！
從去年的限外令到今年第16次提高準備金利率，一年來，各種政策的出臺，無一不在透露一個信息：“對于房地產(chǎn)，政府要將緊縮政策進行到底?！倍现艿囊粋€中央工作會議卻對此有了改變。
上周，中央工作會議強調(diào)：要進一步加強金融監(jiān)管，促進資本市場健康發(fā)展，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，切實防范金融風險。此次中央會議內(nèi)容被市場普遍解讀為：美國次貸危機和越南經(jīng)濟危機大背景下，防范國內(nèi)樓市危局即將引發(fā)金融風險，“很明顯這是一個信號”。
年初以來，隨著新開樓盤進入“8折時代”，業(yè)內(nèi)紛紛猜測房地產(chǎn)泡沫即將被擠破?！皹鞘写蟮⒉皇呛檬??！比珖ど搪?lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生談到目前樓市行情時不無擔憂。和聶梅生持同樣觀點的還有清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉。
“房價下跌看似有利于老百姓，實則不然?！?劉洪玉告訴記者，由于目前房地產(chǎn)市場缺乏住房抵押貸款二級市場作為信用風險和市場風險的分散機制，當住房價格持續(xù)快速上漲后進入下降軌道時，金融市場可能面臨風險。不但眾多沒及時“逃跑”的炒房者以及高價位購房者會被套牢，連銀行也將會被緊緊套牢，甚至會出現(xiàn)一定程度的經(jīng)濟災難，日本便是一個很好的例子。上世紀90年代初日本的房地產(chǎn)泡沫破裂，房價下跌50%，使日本遭遇了長達10多年的經(jīng)濟低迷。?
“對中國來說，不用下跌50%那么多，20%-30%足以引發(fā)一場經(jīng)濟災難?！庇捎谀壳爸袊毡閷嵭?0%-30%房地產(chǎn)貸款首付標準，一旦房價下跌，很大一部分購房者即便將房子賣掉也無法償還貸款。SOHO中國聯(lián)席總裁潘石屹預言：“樓市大跌，將讓中國產(chǎn)生一大批負資產(chǎn)家庭。”?
“無論是政府還是開發(fā)商，目前安全第一，因此相關(guān)的政策可能會微調(diào)?！?聶梅生表示，盡管央行上調(diào)了準備金利率，而銀行在信貸方面違規(guī)被捉后，緊縮異常，官方透露出來的信息似乎仍在強調(diào)“一切從緊”，然而，中央工作會議后一周來的實際行動卻暗示：新的定位開始了。
先有商務部準備下放外商直接投資內(nèi)地房地產(chǎn)項目的備案權(quán)，自2007年開始的限外令開始松動；后有房貸松動可循的效仿案例——北京住房公積金管理中心發(fā)布貸款新政，第一項優(yōu)惠政策便是降低首付比例，即90平方米以下的經(jīng)濟適用住房、限價房，購房人申請公積金貸款，首付款將降到購房款的10%。
人民大學經(jīng)濟研究所剛剛發(fā)布的分析報告也證實了這一點?！秷蟾妗奉A測：下半年中國宏觀經(jīng)濟政策將進行適當調(diào)整，改變年初從緊的財政政策取向，適度擴大支出規(guī)模，貨幣政策進行相應轉(zhuǎn)變。
“這并不意味著短期內(nèi)會出現(xiàn)之前的好行情?！睒I(yè)內(nèi)人士分析，從緊大方向不可能改變，會有針對性地微調(diào)，具體到樓市，注重的還是穩(wěn)定。
購房者
提問 降到多少才是好？
真心話 沒有最多只有更多！
一邊是火焰、一邊是海水。面對開發(fā)商絞盡腦汁想出的各種促銷手段意圖救市時，購房者并沒有被真正觸動。在某網(wǎng)站的一項“樓盤促銷您心動嗎”的調(diào)查中，竟沒有一個參與調(diào)查者認為樓盤促銷會直接增加購買，已經(jīng)趨于理性的消費者在開發(fā)商的促銷活動和真正適合自己的房子之間，選擇了后者。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份北京市期房住宅日平均簽約215套，4月份的這一數(shù)字為176套，盡管有了近22%的上漲，但與去年同期相比，跌幅還是超過30%，促銷仍沒帶動起曾經(jīng)的紅五月。在開發(fā)商不斷利用促銷來打探購房者心理底線時，現(xiàn)實對開發(fā)商顯得些許的殘酷。
對此，專家表示，盡管在房地產(chǎn)市場，銷售回款是最有效、最直接的方式，但在當前房地產(chǎn)局勢不明朗的狀態(tài)下，降價銷售將有可能加重購房者的觀望情緒，形成“越降越觀望”的惡性循環(huán)。而我國傳統(tǒng)百姓的消費心理，人們大都喜歡“買漲不買跌”，一旦房地產(chǎn)價格下跌，那么人們觀望的心理會更加強烈（急需購房者例外），直到樓市出現(xiàn)價格反彈，才會出現(xiàn)“追擊”的情形。在泡沫破裂后，香港房價花了幾年時間才慢慢抬升，日本樓市則花了10多年還沒有回暖。對資金緊缺的房企而言，一旦陷入這種尷尬局面，開發(fā)商恐怕要吃上盲目打折的惡果，“退房潮”便是很好的印證。
從今年4月開始，?在經(jīng)歷了長達幾個月的低銷售業(yè)績之后，負債壓力、現(xiàn)金流壓力巨大的眾房企才扭頭開始討好購房者，大面積、大規(guī)模的折扣開始形成，這為大面積的退房埋下了伏筆。
呂小姐，今年年初曾以13800元/平方米的價格購得立水橋附近一處104平方米新房，僅僅3個月后，呂小姐得知和自己同一棟樓、同一單元、同一層、同面積的新房，其銷售價格居然每平方米下降了1000元，無奈之下，呂小姐選擇了犧牲一筆不菲的違約金后退掉了手中的這套新房。
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)項目公示信息顯示，目前共有1427個樓盤存在退房記錄，其中退房次數(shù)超過百次的有12家，較突出的有韋伯時代中心，退房達403次，其中今年5月退房次數(shù)就達305次，目前該項目退房率達100%。“中原地產(chǎn)”總經(jīng)理李文杰介紹，該網(wǎng)站所公布的數(shù)據(jù)是網(wǎng)上簽訂退房及認購退訂，從一定程度上反映了目前消費者的購房心理，高撤銷率也只有在這種樓市運轉(zhuǎn)被動的情況下才有可能出現(xiàn)。
在二手房市場，“退房潮”也在逐步形成。據(jù)21世紀不動產(chǎn)北京市場部經(jīng)理齊凡透露，由于近期以來新房市場大幅度打折促銷以及股票市場的不景氣，不少此前“死扛”房價的房東均有了些許松動。這一消息記者也在“中原地產(chǎn)”、“我愛我家”等中介機構(gòu)得到證實。“我愛我家”立水橋店的經(jīng)理向記者介紹，最近店中的6位賣房人不約而同地將此前一直堅持數(shù)月的報價進行了下調(diào)，原因都是由于近一階段股票市場一路下跌，房東急需資金引發(fā)的。
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