樓市觀察
????今年,房地產行業(yè)遭遇了前所未有的資金困境。一邊是市場開始對房地產上市公司的資金局面感到擔憂,與此相對應的則是開發(fā)商在另一邊頻報資金“平安”。 ????6月26日,碧桂園便高調地對外表示,集團的第5個省外項目沈陽碧桂園已回籠資金約5億元人民幣,而連同本月初新開盤的武漢碧桂園等項目,集團在本月上半月便回籠資金超過14億元人民幣。碧桂園負責人還認為下半年集團更將進入資金回籠的“快車道”,因為下半年會有廣東、沈陽、安徽、湖北等地區(qū)的超過20個項目開盤。 ????而就在兩個月前,碧桂園被指遭遇融資困難,現(xiàn)金流只剩約10.13億港元,引起輿論嘩然。雖然碧桂園隨后出公告稱報道失實,并指出去年年報已明確集團總現(xiàn)金余額約為95億元人民幣,但市場人士認為這畢竟是去年的數(shù)據,碧桂園今年繼續(xù)大量儲地及開發(fā)后所剩幾何并不明確,所以也想通過公布樓盤銷售數(shù)據,從側面顯示自己的現(xiàn)金流狀況良好。 ????想來近期表示自己資金鏈穩(wěn)健的開發(fā)商不少。如前不久因“賣地”而遭質疑的萬科,集團高層便在許多公開場合表示,萬科現(xiàn)金流是安全且充裕的,至今年一季度存量貨幣資金達156億元人民幣且目前依然保持在這一水平。又如世茂房地產高層上周在股東大會后表示,上半年公司銷售額已達40億元。還有招商地產高層表示,公司已實現(xiàn)回收銷售現(xiàn)金14億元人民幣,現(xiàn)金資產總值則與去年底持平,為3億-4億元。 ????除了“報平安”還有“保平安”。近期香港股市的地產股普遍慘不忍睹,不少房地產上市公司的高管或大股東便紛紛采取增持、回購自家股票的措施以進行“危機公關”,如SOHO中國、富力地產、瑞安房地產等。 ????不過,尷尬和壓力依然存在。“今年除了更加緊縮的金融政策使開發(fā)貸款嚴重不足,懸在高位的房價和低迷的市場消費意愿還造成樓盤銷售乏力,因此在企業(yè)的現(xiàn)金流量表上,經營性現(xiàn)金流入與融資性現(xiàn)金流入都遇到問題,而多數(shù)企業(yè)短期還債壓力巨大?!蔽搴现菐祛檰栍邢薰究偨浝磬u毅表示。 ????也正因為此,萬科、碧桂園等開發(fā)商都決定用加速周轉的模式來"舒緩"兩難的局面。一方面,他們盡力快速開發(fā),如碧桂園表示在項目選址初期就有專業(yè)人員進行“構思”,一般項目概念設計短期就可完成,多數(shù)項目可以在拿到土地使用權后馬上報建開工,從拿地后施工到開始預售平均只需7個月。另一方面,快速開發(fā)也需要快速銷售配合,如碧桂園的策略便是降低成本、高性價比、“僅賺取合理利潤”。 ????“將過往積極的土地儲備策略應轉變?yōu)榭焖俚捻椖块_發(fā)策略是一個有效思路,可集中資本于當前項目的開發(fā),縮短開發(fā)周期,提高資金周轉率,增加自有資金利用率?!编u毅認為,“大型房企和中小型房企解決資金問題之道各不相同。對于資本相對不足、經營模式尚未成熟、項目業(yè)績有限的中小房企來說,融資可以企業(yè)之間合作的方式為主,共同出資、聯(lián)合開發(fā)是中小房企間對抗未來房地產行業(yè)整合的有效途徑?!?/p> |
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