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觀望徘徊明折暗降，這是上半年蘇州樓市留下的表情。
全市成交量再創(chuàng)新低，成交套數(shù)不足2萬套，一個(gè)黯淡的數(shù)字見證著一種對(duì)峙。
股市、樓市、債市、期市、匯市，金融市場(chǎng)的五子中，市民感受最多的是股市和樓市。與去年的“日月同輝”相反，今年的股市樓市恰似“日月同灰”：當(dāng)股市萎靡不振時(shí)，樓市也在“對(duì)峙”著，房地產(chǎn)公司正努力地“活著”。不知不覺，半年已過。站在年中的門檻上回望，發(fā)現(xiàn)樓市里依舊有很多讓人看不明摸不清的。
就像戴上了魔戒，二套房新政與貨幣從緊等一系列的政策，使一向穩(wěn)當(dāng)?shù)奶K州樓市頻頻吹起促銷打折風(fēng)，眾主流樓盤紛紛加入優(yōu)惠促銷行列。從去年第四季度起低迷的市場(chǎng)狀況一直持續(xù)至今。
有很多悲觀的消息正在傳來：開發(fā)商資金面極緊，深圳、廣州房?jī)r(jià)下降；但也有個(gè)別樓盤排隊(duì)購房場(chǎng)面重現(xiàn)，微微暖風(fēng)正穿透寒冷。樓市到底是乍暖還寒，還是秋意漸濃？在這微妙時(shí)刻，我們來看一下蘇州樓市上半年度的行情報(bào)告，摸摸市場(chǎng)的“水溫”。
蘇州上半年哪種房子最好賣？是面積正逐步小型化的公寓房？還是售價(jià)不菲的別墅？在溫吞水行情面前，蘇州樓市降價(jià)大戲會(huì)不會(huì)因此拉開序幕？讓我們來解讀一下。
現(xiàn)象質(zhì)疑：促銷潮引發(fā)降價(jià)風(fēng)聲？
“都說蘇州樓市最近房?jī)r(jià)降了，可是我怎么沒太大感覺呢？我一直關(guān)注的億城新天地、IALA國際這些樓盤新近開盤，價(jià)格不降反而漲了。其它不少樓盤優(yōu)惠措施確實(shí)不少，但和去年年底相比也不會(huì)相差很多啊?！币恢标P(guān)注樓市的市民馬先生對(duì)最近樓市的“降價(jià)”傳言一直疑慮重重。
追根溯源，蘇州樓市降價(jià)之說源自于當(dāng)前日漸蔓延的降價(jià)風(fēng)潮，隨之而來成交均價(jià)的持續(xù)走低也成為“房?jī)r(jià)跌了”的證據(jù)。從2月22日起，中海湖濱一號(hào)、星湖國際、御湖熙岸同步針對(duì)尾房推出一系列優(yōu)惠措施，同時(shí)御湖熙岸公寓房認(rèn)籌以每天1000元至開盤之日累進(jìn)優(yōu)惠；2月21日萬科玲瓏灣21號(hào)樓認(rèn)購?fù)瞥龈卸饔谛男腋７窒硐盗袃?yōu)惠，金色家園隨后也加入優(yōu)惠行列。在隨后的一個(gè)月時(shí)間里價(jià)格鯰魚的效應(yīng)迅速在市場(chǎng)得到體現(xiàn)，“打折促銷”開始成為蘇州樓市的主流話語，雅戈?duì)栁磥沓琴彫F(xiàn)房SOHO立贈(zèng)價(jià)值約8萬元汽車位或單價(jià)立減400-500元/平方米、越湖名邸買房贈(zèng)千佛山雙飛兩日游、金色湖濱首付兩成并有10萬大獎(jiǎng)機(jī)會(huì)、鑫苑·景園公寓首付6萬等，“購房送車位”、“兩成首付、8萬首付買房”、“開盤送大禮、日進(jìn)斗金”、“四重讓利”等一系列促銷晃得購房者眼花繚亂。與此同時(shí)，今年2月蘇州全市住宅成交均價(jià)為5279元/平方米，相比1月下降了20.35%%，創(chuàng)出去年4月以來成交均價(jià)的新低，蘇州樓市真的降價(jià)了？
數(shù)據(jù)說話：雷聲大雨點(diǎn)小，房?jī)r(jià)撐住了
看似繁華喧鬧的樓市，究竟降了多少？上半年出爐的數(shù)據(jù)顯示，陣陣降價(jià)雷聲背后，雨并沒有真的落下。
據(jù)統(tǒng)計(jì)：2008年上半年度 （截止6月24日）蘇州市區(qū)住宅類房源成交17035套，較去年同期減少9866套，降幅36.67％；成交面積：1881492.1平方米，較去年同期減少1405766.9平方米，降幅42.76％；2008年上半年度全市住宅類房源成交均價(jià)：7021.77元/平方米，較去年同期上升1393.35元/平方米，升幅24.76％。從上面這組數(shù)字可以看出，房地產(chǎn)瘋狂時(shí)代已經(jīng)過去，市場(chǎng)步入理性軌道，國家針對(duì)房地產(chǎn)一系列調(diào)控政策無形中已發(fā)揮作用。
●成交量：比去年同期減少了36.67％
國家出臺(tái)的各種針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策以及市場(chǎng)調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)影響日益顯現(xiàn)，2008年上半年度蘇州市全市成交量再創(chuàng)新低，成交套數(shù)不足2萬套，成交面積也在2百萬平方米以下，作為蘇州樓市的“排頭兵”，園區(qū)和吳中區(qū)這兩個(gè)片區(qū)直接決定了全市的成交總量水平。從區(qū)域的成交情況來看，工業(yè)園區(qū)、吳中區(qū)等主要片區(qū)的成交量較以往有很大減少，成交量較去年同期減少一半以上，滄浪區(qū)、平江區(qū)、相城區(qū)和高新區(qū)均有不同程度減少。與去年上半年同期相比，全市成交套數(shù)減少36.67％，成交面積減少42.76％。2008年蘇州市政府加大了政策保障性住房開發(fā)建設(shè)，在今年一季度出現(xiàn)了大量該類房源集中上市的情況。由于金閶區(qū)政策保障性住房集中上市，使得金閶區(qū)今年上半年度成交量相比去年同期增加64.84%。
●房?jī)r(jià)：能否繃住7000元這根弦？
從今年上半年的成交均價(jià)走勢(shì)來看，今年第一季度蘇州市區(qū)成交均價(jià)在5700—6800元/平方米之間波動(dòng)，1月、2月、3月的成交均價(jià)分別為：6762.46元/平方米、5752.65元/平方米和6831.52元/平方米；第二季度開始，隨著傳統(tǒng)銷售旺季的到來，全市成交均價(jià)開始表現(xiàn)出上升勢(shì)頭，4.、5、6三個(gè)月份，全市成交均價(jià)均在7000元/平方米以上；從各個(gè)區(qū)域情況來看，上半年除金閶區(qū)外其他各區(qū)域成交均價(jià)都比去年同期有大幅上升，其中漲幅較大的是平江區(qū)、滄浪區(qū)、吳中區(qū)以及園區(qū)，漲幅分別為55.96%、50.85％、34.89％以及33.38％。平江區(qū)政策保障性住房量縮小，商品房銷售增加，陽光美地、蘇州萬達(dá)廣場(chǎng)等項(xiàng)目良好的銷售支撐了區(qū)域價(jià)格，滄浪區(qū)的萬科金色家園項(xiàng)目包括精裝修房、花園洋房等產(chǎn)品，對(duì)區(qū)域價(jià)格拉動(dòng)很大，吳中區(qū)普通商品住宅價(jià)格的規(guī)律性上漲外，現(xiàn)代園墅、水岸清華以及澄湖水岸等別墅項(xiàng)目的上市銷售，中高端客戶剛性需求得以釋放。
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三看上半年樓市風(fēng)向：
A看主流產(chǎn)品：中小戶型供應(yīng)現(xiàn)高峰
據(jù)調(diào)查，5月蘇州開售的新盤大多都以小戶型為主，將有15個(gè)項(xiàng)目，將為市場(chǎng)提供2000套左右小戶型，創(chuàng)下蘇州樓市難得的小戶型供應(yīng)高峰。
“小戶型抗跌性差，但同時(shí)具有流動(dòng)性強(qiáng)、總價(jià)低更容易成交的特點(diǎn)，所以小戶型增多的局面一方面將進(jìn)一步拉低房?jī)r(jià)，另一方面也將帶動(dòng)成交量增長(zhǎng)?！币淮頇C(jī)構(gòu)分析師說。
此次對(duì)外集中的發(fā)力的區(qū)域集中在高新區(qū)和吳中區(qū)，就從上周搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)得出的成交數(shù)據(jù)中我們不難發(fā)現(xiàn)，高新區(qū)的成交量已經(jīng)超越一直高居成交榜首的園區(qū)，成為區(qū)域成交最高的區(qū)域，而吳中區(qū)也是尾隨園區(qū)，位列才成交量區(qū)域第三的寶座。繼續(xù)以大戶型房源成交為主的吳中區(qū)，隨著區(qū)域市場(chǎng)上一些項(xiàng)目的開盤熱銷，消化了不少大戶型別墅房源，對(duì)吳中板塊的成交數(shù)值推動(dòng)比較明顯，而隨著交通及其他配套設(shè)施的帶動(dòng)啟用，未來區(qū)域的增值潛力將不可限量。
另外，蘇州大量保障性住房集中在新區(qū)長(zhǎng)江花園放量，也帶動(dòng)了該區(qū)域成交量一個(gè)高潮。隨著輕軌建設(shè)的破土動(dòng)工，將直接拉近新區(qū)和園區(qū)的直線距離，這一利好對(duì)新區(qū)未來的房產(chǎn)帶動(dòng)將起到直接的作用。
小戶型的集中發(fā)量，必將提升樓市的消費(fèi)潛力。而作為最大消費(fèi)群體的中青年群體，更是熱衷于價(jià)格壓力比較小的中小戶型。 根據(jù)搜房網(wǎng)的調(diào)查顯示，80%的購房者計(jì)劃購買樓盤在90平米左右。
B看地段：園區(qū)吳中兩大主力
目前蘇州有1900多套別墅，其中吳中區(qū)依然占據(jù)半壁江山，達(dá)到51%；相城區(qū)依舊保持在第二的位置上，占到18%。而中心城區(qū)以及園區(qū)別墅市場(chǎng)則顯得較為平穩(wěn)，存量變化并不明顯。但是就市場(chǎng)上銷售主力聯(lián)排別墅而言，各區(qū)域的排名就有所改變了。在第一季度末，園區(qū)的聯(lián)排別墅占到了全市的24%，相城區(qū)退居第三。吳中區(qū)、園區(qū)的聯(lián)排別墅占到了2/3的比例。因此，園區(qū)聯(lián)排別墅已經(jīng)取代了原來相城區(qū)的地位，別墅從稀有到大量供應(yīng)，多數(shù)人買別墅的首選考慮不是園區(qū)，就是吳中區(qū)。
C看面積：別墅也要搞“瘦身”
從別墅兩大主力區(qū)域的產(chǎn)品看，各有不同：吳中區(qū)最多的別墅是300-350平方米的中檔別墅，其次是250-300平方米的經(jīng)濟(jì)型別墅，但350平方米以上的大別墅也有相當(dāng)數(shù)量。而園區(qū)數(shù)量最多的就是250-300平方米的別墅了，但缺少的就是350平方米以上、特別是400平方米的別墅了。
蘇州一季度的新增別墅約12萬平方米，新項(xiàng)目的面積明顯偏小了，都是以250-300平方米的經(jīng)濟(jì)型別墅為主。吳中區(qū)的變化尤為明顯，300-350平方米的中檔別墅的供應(yīng)比例與存量比例形成了明顯反差。從08年的開局情況看，別墅“小型化”是發(fā)展的共同方向。
別墅面積變小并不意味著品質(zhì)下降。一些別墅項(xiàng)目，通過合理設(shè)計(jì)，反而能在比較小的面積中做出大空間，目前普遍采用的方法有：屋頂露臺(tái)、采光地下空間、增加層高等等。是什么因素導(dǎo)致了別墅的熱銷？除了蘇州地區(qū)購買力強(qiáng)勁等因素外，有數(shù)據(jù)表明別墅新供應(yīng)面積的減少。一季度蘇州別墅市場(chǎng)供應(yīng)仍舊緊張。新增供應(yīng)面積不到12萬平方米，銷售面積也達(dá)到了約11.3萬平方米。換句話說，就相當(dāng)于新增加的面積都賣完了。
下半年蘇城樓市大盤逐鹿
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上半年，空方處于上風(fēng)，行情不溫不火；下半年，會(huì)不會(huì)空頭倒戈，多方占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，行情節(jié)節(jié)攀升？還是多空雙方拉鋸僵持。目前局勢(shì)尚不明晰，讓我們來看一下下半年即將上場(chǎng)的樓市“選手”再說。
2008年下半年蘇州各區(qū)域的住宅供應(yīng)量將增加，園區(qū)現(xiàn)代大道沿線除正在銷售中的雅戈?duì)栁磥沓?、海尚壹品、中央景城、億城新天地等熱點(diǎn)項(xiàng)目外，百萬大盤雅戈?duì)柼柍恰?50萬方中海國際社區(qū)等超級(jí)大盤將在下半年推出；吳中區(qū)的新城金郡、大型綜合項(xiàng)目占地120萬方的招商小石城等項(xiàng)目即將上市；滄浪區(qū)的百萬開發(fā)量的世茂運(yùn)河城以及中海開發(fā)的中海胥江府和湖山新意也是開盤在即；5月份人民路北延通車，打通了古城區(qū)與城北的交通瓶頸。在板塊效應(yīng)下，相城區(qū)康橋麗都、華城國際、合景朗悅灣等項(xiàng)目正并駕齊驅(qū)。另一方面，金閶區(qū)和平江區(qū)今年將會(huì)有大量政策保障性住房供應(yīng)。下半年的蘇州各區(qū)域百花齊放，熱鬧非凡，蘇城房地產(chǎn)將進(jìn)入大盤逐鹿時(shí)代，我們拭目以待。
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